갑작스러운 붕괴 없지만 조정 국면 진입 가능성 높아

지금 주택 시장은 과연 거품일까? 만약 거품 국면이라면 올해 안에 거품이 꺼질 가능성은 없나? 현재 주택 시장 과열 현상을 지적하며 침체 가능성을 제기하는 부동산 전문가들이 있다. 하지만 아직까지 대부분 전문가는 주택 시장 침체 가능성을 매우 낮게 보고 있다. 최악의 경우 주택 시장이 정체되는 조정기를 거칠 수 있지만 거래가 급감하고 집값이 폭락하는 붕괴 사태는 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 

그래도‘만약’을 대비하는 것이 안전하다고 조언하는 전문가들이 많다. 전혀 예상치 못한 원인으로 주택 시장이 영향을 받을 수 있기 때문에 주택 매매 계획 여부와 상관없이 적절한 대비가 필요하다는 조언이다. 온라인 재정정보업체 고우뱅킹레이츠닷컴이 전문가들에게 혹시 모를 주택 시장 침체를 대비하기 위한 전략에 대해 물어봤다. 

 

안정적일 때 위험 관리해야

팔 계획 없다면 재융자 권고

팔려면 당장 팔되‘출구전략’마련부터

◇ 붕괴 위험 낮아도 위험 관리 나서야

모기지 렌더 ‘MBanc’의 타비타 마자라 디렉터는 “현재 주택 시장이 거품이라는 경고가 있지만 2008년과 같은 심각한 침체 사태는 없을 것”이라며 “소폭의 조정기를 거칠 가능성이 높고 이후 다시 상승하는 순환을 시작할 것”이라고 침체 가능성을 일축했다. 

마자라 디렉터가 주택 시장 침체 가능성이 낮은 이유로 든 것은 모기지 대출 환경의 변화다. 

최근 주택 구입자들은 철저한 ‘대출 자격 검증’을 거쳐 주택을 구입했기 때문에 집값 하락 등의 침체 현상이 발생해도 모기지를 연체하거나 주택을 낮은 가격에 급매할 가능성이 낮다는 것이다. 최근 수년간 되풀이되고 있는 주택 시장 과열 현상은 단순히 수요와 공급 불균형이 원인이기 때문에 주택 거래가 하루아침에 사라지는 일은 없을 것이라는 설명이다.

부동산 중개 업체 뉴 호라이즌의 에릭 라이트 대표도 비슷한 견해를 밝혔다. 라이트 대표는 “현재 주택 시장 과열의 원인은 2008년 당시와 판이하게 다르다”라며 “시장 열기가 가라앉을 것으로 전망되지만 침체보다는 정체 현상이 나타날 가능성이 크다”라고 분석했다. 

부동산 칼럼니스트는 클레이 리셔는 “주택 시장 침체를 대비하는 것은 주택 화재를 대비하는 것과 같다”라며 “모든 투자가 그렇듯 안정적이라고 판단될 때 위험을 관리해야 최상의 수익을 기대할 수 있다”라고 위험에 대비할 것을 충고했다. 

◇ 당장 팔 계획 없다면 재융자 고려

근래 들어 올해처럼 주택 처분이 유리한 시기가 없었다. 집을 내놓으면 높은 가격에 팔 수 있을 뿐만 아니라 매매 조건도 셀러가 좌지우지할 수 있는 말 그래도 ‘셀러스 마켓’이다. 그래도 당장 집을 팔 계획이 없다면 현재 주택 시장 상황을 적극 활용해서 미래를 대비하는 것이 좋다. 

현재 주택에서 당분간 거주할 계획이라면 재융자를 고려해보라 전문가들이 조언한다. 부동산 매물 정보 업체 마이스테이트 MLS의 돈 패프 대표는 “현재의 낮은 이자율로 재융자를 실시해 두면 주택 시장에 위험이 발생했을 때 든든한 방패막이 역할을 할 것”이라고 주택 보유자들에게 재융자를 권했다. 

건설업체 머레이 스틸 빌딩의 피터 머레이 대표도 “작년에 집을 구입했더라도 재융자 혜택을 한번 따져보기를 추천한다”라며 “지난 1년간 모기지 이자율이 최대폭으로 하락해 이자율을 약 2.5%~3.5%로 장기간 묶어 둘 수 있는 절호의 기회”라고 강조했다.   

◇ 팔려면 당장 팔되 ‘출구전략’은 확실히

애초에 집을 팔 계획이 없던 셀러들도 최근  집값이 크게 올라 ‘나도 한번 팔아볼 까’하는 생각을 많이 갖고 있다. 패프 대표는 “앞으로 2~3년 내에 집을 팔 계획이라면 그때까지 기다리지 말고 지금 파는 것이 유리하다”라며 “수요가 폭발적이며 매물은 적어 원하는 조건의 오퍼를 얼마든지 받을 수 있는 시기”라고 설명했다. 

하지만 주택 처분 계획이 있다면 신중하게 접근할 것을 조언하는 전문가도 있다. 부동산 중개 업체 플로리다 캐시 홈 바이어의 오머 레이너 대표는 “집을 높은 가격에 팔 수 있다는 것은 이사할 집을 비싸게 구입해야 한다는 것을 의미한다”라며 “다음 거주지 계획이 확실한 경우에만 집을 내놔야 집을 판 뒤 오도 가도 못하는 상황을 피할 수 있다”라고 당부했다. 

집값이 올랐을 때 주택 처분 수익을 극대화하려는 주택 보유자들은 처분 뒤 당분간 주택을 임대하는 방법도 고려된다. 처분 뒤 임대를 계획하는 경우 몇 가지 주의할 점이 있다. 주택 임대 시장도 최근 지나친 과열 현상으로 몸살을 앓는 세입자들이 대부분이다. 

임대 매물 한 채에 수십명의 세입자들이 몰리는가 하면 임대료도 현재 사상 최고 수준으로 당초 계획했던 것과 달리 임대 기간이 길어지면 ‘곳간에 쌓아 둔’ 주택 처분 수익이 야금 야금 축나기 쉽다. 

새 집을 구입할 때까지 기존 주택 처분 수익을 어떻게 관리하느냐도 중요하다. 재정 전문가와의 상담을 통해 적절한 투자처를 마련해 단기간이라도 최대한의 수익을 발생시키도록 하고 이 기간 동안 발생하는 세금 문제도 담당 전문가와의 적절한 상의가 필요하다.  

◇ 장기 보유 계획 아니라면 구입 시기 늦춰라

올해 안에 내 집을 마련할 계획이라면 과도한 가격대의 주택 구입을 최대한 자제하는 것이 무엇보다 중요하다. 주택 시장 과열 현상이 극에 달해 매물이 나오면 수십 명의 바이어가 달려드는 현상이 일반화됐다. 이 같은 구입 경쟁 분위기에 휩싸이다 보면 무리한 가격으로 오퍼를 써내기 쉬운 것이 요즘 주택 시장 분위기다. 

최근 주택 가격이 이미 직전 최고 수준을 넘어섰고 둔화 가능성이 조금씩 제기되고 있기 때문에 주택 구입 뒤 자칫 주택 자산이 급락하는 위험에 처할 수 있어 주의가 필요하다. 

모기지 대출 업체 드림 홈 파이낸싱의 에릭 지넷 대표는 “주택 구입이 당장 급하지 않다면 1년 정도 시장 상황을 주시하면서 기다리는 것도  좋은 방법”이라며 “만약 현재 구입한 주택에서 20년 이상 장기 거주할 계획이 확실하다면 지금 구입도 큰 무리는 없다”라고  주택 구입에 너무 서두르지 말 것을 당부했다.  

당장 주택 구입이 시급한 바이어는 무리한 구입을 피하기 위해서 구입 가격대를 정해두고 매물을 쇼핑하는 자세가 필요하다고 전문가들은 조언한다. 지넷 대표는 “정한 가격대를 넘는 매물은 과감하게 포기해야 무리한 구입에 따른 피해를 방지할 수 있다”라고 조언했다.

<준 최 객원기자>