주택 시장은 여전히 광란에 가까운 모습이다. 매물 공급 부족 탓에 집이 나오는 대로 날개 돋친 듯 팔리고 있다. 팬데믹 기간 동안 집을 구입하지 못한 보복성 구매가 여전해 주택 시장은 과열 양상이다. 과연 올해도 내 집 마련의 꿈은 물거품이 될 것인가?
그동안 주택 구입에서 쓴맛을 봤다면 아직 희망을 포기하기에는 이르다. 올 하반기부터 매물 공급이 서서히 늘고 경쟁도 약해져 주택 구입의 문이 다시 열릴 것으로 전망되고 있다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴이 올해 3분기 주택 시장 전망에 대해 알아봤다.
매물 서서히 늘고 과열 경쟁 양상도 잦아들 전망
집값 상승세 지속과 이자율 상승에는 대비해야
◇ 과열 경쟁 양상 잦아들 것
바이어들에게 가장 기쁜 소식은 주택 구입 여건이 지금보다 더 나빠지지 않을 것이란 전망이다. 코로나 팬데믹이 창출한 주택 수요가 지난해부터 주택 시장에 대거 유입됐지만 반대로 팬데믹의 영향으로 매물은 감소하는 현상이 나타나 주택 시장 과열 양상의 불씨가 됐다.
집이 나오자마자 여러 명의 바이어들이 경쟁하는 이른바 복수 오퍼 현상이 여전히 많지만 이 같은 과열 경쟁 양상이 다소 잦아들 것으로 전망됐다.
‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR) 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “팬데믹 이전 정상적인 주택 거래가 경제 활동 봉쇄령 기간 동안 급감한 뒤 이후 폭발적으로 증가하는 사이클을 거치고 있다”라며 “그러나 주택 거래 폭증 단계가 이제 거의 끝나가고 있다”라고 현재 주택 시장 상황을 짚었다. 여기에 그동안 찾아보기 힘들었던 주택 매물이 서서히 늘어날 것으로 기대돼 주택 구입 경쟁도 조만간 완화될 것이란 전망이다. 최근 들어 주택 건설 업체의 신축이 늘고 있고 집을 내놓는 노년층 주택 보유자들도 늘어 그동안 꽉 막혔던 주택 매물 공급이 어느정도 트일 것으로 보인다.
◇ 집 내놓기 시작한 기존 주택 보유자들
노년층 주택 보유자 중에는 은퇴를 앞두고 장기 보유한 주택을 처분할 계획이었지만 갑자기 터진 코로나 사태로 주택 처분을 미룬 경우가 많았다.
최근 백신 접종률이 높아지고 코로나 감염자가 감소하면서 다시 집을 내놓고 바이어들에게 보여주는 노년층 주택 보유자들이 점점 늘고 있어 매물 부족에 시달리던 주택 시장에는 희소식이라고 할 수 있다.
세인트루이스 연방준비은행 보고서에 따르면 올해 5월 전국적으로 주택 매물 대기 기간은 약 2.5개월로 여전히 수요보다 공급이 부족한 상황이었다.
하지만 지난해 9월 대기 기간인 약 1.9개월보다 개선된 수치로 주택 매물이 서서히 늘고 있음을 보여주는 조사 결과다. 윤 이코노미스트는 오는 9월부터 모기지 유예 프로그램이 순차적으로 종료되면 연체 대출액 상환에 어려움을 겪는 주택 보유자들에 의한 매물도 시장에 나올 것으로 전망되고 있다.
◇ 집값 상승세 당분간 이어질 것
현재 바이어들이 가장 어려움을 겪는 것이 바로 매물 부족과 치솟는 주택 가격이다. 부족한 매물에 대한 공급은 어느 정도 이뤄질 전망이지만 가파른 주택 가격 상승세는 당분간 잠잠해지기 힘들 것으로 보인다.
윤 이코노미스트는 “주택 가격 상승세가 당분간 이어질 전망으로 주택 보유자나 최근 수년 사이 주택 구입자들의 자산 축적 기회로 작용할 것”이라며 “그러나 이미 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪고 있는 생애 첫 주택 구입자들의 주택 구입 자금 마련이 더욱 힘들어질 전망”이라고 내다봤다.
NAR에 따르면 올해 5월 전국 주택 중간 가격은 약 35만 300달러로 지난해 5월 약 28만 3,500달러 대비 약 23.6%라는 기록적인 상승률을 기록했다. 주택 가격 상승세가 계속 이어지면 집을 사고 싶어도 사지 못하는 사람이 늘어 주택 거래 감소로 이어질 수밖에 없다. 지난 5월 기존 주택 거래량은 약 580만 채(연율 환산)로 전달보다 감소한 것으로 집계됐다.
◇ 이자율 3.5%까지 오른다
바이어들이 가장 촉각을 곤두세우는 것이 집값과 모기지 이자율 변동이다. 모기지 이자율은 여전히 기록적으로 낮은 수준이지만 현재 상승 압박을 많이 받고 있다. 지난해 10차례가 넘게 사상 최저 수준을 경신하며 3% 미만을 유지했지만 올해 하반기에는 평균 3%를 넘어설 것으로 전망되고 있다.
‘모기지 은행업 협회’(MBA)의 마이크 프랜탠토니 수석 이코노미스트는 “올해 초 백신 접종이 시작되고 정부의 대규모 경기 부양책이 시행되면서 모기지 이자율을 포함한 장기 금리가 일제히 오름세로 돌아선 바 있다”라며 “정부가 조만간 국채와 ‘모기지 담보부 증권’(MBS) 매입을 줄여나가는 방식으로 양적완화 정책 규모를 축소할 것으로 전망되는데 모기지 이자율 상승 요인으로 작용할 수 있다”라고 분석했다.
윤 이코노미스트도 모기지 이자율 상승 전망에 동조해 올 연말 이자율이 약 3.5%대를 기록할 것이란 전망을 내놓았다. 이자율이 조금만 오르더라도 주택 구입자들이 느끼는 부담이 커지기 때문에 올 하반기 주택 구입 여건은 지금보다 더욱 악화될 것으로 우려된다.
◇ 셀러 입김 약해질 전망
올 하반기에 주택 구입에 나서는 바이어들은 상반기보다는 덜한 주택 구입 경쟁을 경험할 것으로 기대된다. 윤 이코노미스트는 “복수 오퍼 현상이 줄어 바이어들이 조금 더 여유롭게 주택 구입에 나설 수 있을 것”이라고 내다봤다. 따라서 주택 구매 계약서 작성 시 바이어 보호 조항을 포기하는 등의 출혈 경쟁도 점차 사라져 주택 시장이 과열 양상에서 벗어날 것으로 기대되고 있다.
매물이 늘게 되면 셀러의 입지가 줄어들게 된다. 따라서 올 하반기 집을 내놓을 계획인 셀러는 리스팅 가격을 적절히 산정하는 것이 무엇보다 중요하다.
매물이 증가하는 시기와 주택 거래가 한산해지는 시기가 겹칠 경우 바이어의 협상력이 높아지기 때문에 시세보다 높게 나온 매물은 높은 수요에도 불구하고 장기간 안 팔릴 수 있다.
모기지 이자율 상승 전망이 높기 때문에 당장 주택을 처분할 계획이 없는 주택 보유자는 재융자를 서두르는 것이 좋겠다. 그렉 맥브라이드 뱅크레잇닷컴 연구원은 “모기지 이자율이 지난해 여름 이후 최저 수준”이라며 “아직 재융자를 실시하지 않는 주택 보유자들에게 여전히 재융자 기회가 지나가지 않았다”라고 말했다.
<준 최 객원기자>
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