요즘처럼 집이 불티나게 팔릴 때는 부동산 에이전트의 필요성에 대한 의구심이 들기 쉽다. 집이 이렇게 잘 팔리는데 비싼 수수료를 지급하면서까지 에이전트를 써야 하나라는 셀러가 많다. 하지만 주택 시장 상황과 관계없이 에이전트를 낀 주택 거래는 항상 대부분을 차지하고 있다. 상당수의 바이어들이 인터넷으로 스스로 매물 검색을 하고 있지만 에이전트를 통한 거래 비율은 여전히 높은 편이다. 온라인 금융 정보 업체 뱅크레잇닷컴이 에이전트를 통한 주택 거래의 장단점과 에이전트 없이 직접 팔 때 주의할 점 등을 알아봤다.
수수료 절약 위해 직접 판매 시도 늘어
전문 지식 없으면 득보다 실이 많아 주의 필요
◇ 직접 판매, 득보다 실 많아
집을 팔거나 살 때 반드시 부동산 에이전트를 거쳐야 한다는 규정은 없다. 부동산 매매 경험이나 관련 지식이 풍부한 경우 에이전트 없이 직접 주택 판매에 나서 성공을 거두는 사례도 많다. 이른바 ‘직접 판매’(FSBO·For Sale By Owner)로 불리는 방식을 통해 셀러와 바이어 간 직거래가 체결된다.
직접 판매 방식의 가장 큰 목적은 중개 수수료로 나가는 비용을 조금이라도 줄여 판매 수익을 극대화하겠다는 것이다. 에이전트를 통한 거래에 비해 매매 가격이 낮아 실효를 거두는 경우가 드물고 오히려 복잡한 주택 거래 절차로 인해 거래 당사자가 불화가 발생하기도 한다. 그래서 수수료를 절약할 수 있음에도 불구하고 여전히 많은 셀러들이 에이전트를 통한 주택 거래를 선호하는 이유다.
‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)에 따르면 지난해 부동산 에이전트를 낀 주택 거래는 전체 중 약 89%를 차지할 정도로 많았다. 에이전트를 통한 거래 비율이 이처럼 높은 이유는 매매 가격에 큰 차이를 보이기 때문이다.
NAR에 따르면 지난해 에이전트가 팔아준 주택의 평균 매매 가격은 약 29만 5,000달러였던 반면 주인이 직접 판 주택의 평균 매매가는 약 21만 7,900달러로 조사됐다. 집을 직접 팔았을 경우 무려 약 8만 달러에 달하는 금액을 고스란히 손해 본 셈으로 손해 금액은 중개 수수료로 절약된 금액보다 높았다.
◇ 에이전트 통한 거래, 여러모로 효율적
어바인 소재 부동산 정보 업체 리얼티트랙의 릭 샤가 부대표는 “유능한 에이전트를 통하면 최적의 리스팅 가격을 제시받는 데 도움을 받을 수 있다”라며 “시장 상황에 따라 시세보다 높은 가격에 내놓을지 아니면 낮은 가격을 제시해 경쟁을 유도할지에 대한 조언도 가능하다”라며 에이전트의 필요성을 강조했다.
대부분의 에이전트가 소속 지역의 ‘리스팅 서비스’(MLS·Multiple Listing Service)에 가입된 점도 바이어를 쉽게 찾는 데 도움이 된다. MLS는 에이전트 간 매물 정보를 공유하는 네트워크로 질로우와 같은 일반인 대상 매물 검색 서비스가 시작되기 전에는 유일한 매물 정보 검색 수단이었다.
일반인들도 쉽게 매물 정보를 찾고 담당 에이전트에게 연락할 수 있지만 에이전트 간(셀러 에이전트와 바이어 에이전트) 주택 거래가 체결되는 비율이 여전히 높기 때문에 MLS에 가입된 에이전트에게 주택 판매를 대행했을 때 장점이 많다.
직장이나 사업 등의 이유로 바쁠 경우 아무래도 에이전트의 필요성이 높아진다. 집을 내놓기만 하면 보러 오겠다는 쇼윙 요청이 시도 때도 없이 오는 요즘 이 같은 쇼윙 일정을 일일이 처리하려면 에이전트에게 의뢰하는 방법이 가장 효율적이다. 주택 거래가 체결된 뒤에도 에스크로 업체, 타이틀 보험 업체, 홈 워런티 업체 등 여러 부대 업체를 물색해야 하는데 주택 매매 경험이 많지 않은 일반인은 에이전트의 도움 없이 처리하기 힘든 절차다.
◇ 높은 수수료 비용은 부담
부동산 에이전트에게 주택 판매를 의뢰할 때 가장 큰 단점은 높은 비용의 수수료를 지불해야 한다는 것이다. 주택 매매 가격에 따라 적게는 수천 달러에서 많게는 수만 달러가 넘는 수수료가 발생하기도 한다.<도표 참고>
남가주의 경우 30만 달러 미만의 매물을 찾기 힘든데 일반적인 수수료 비율인 4%~6%를 적용하면 중개 수수료로 적어도 약 1만 2,000달러의 비용이 나가는 셈이다.
1%대의 매우 낮은 수수료를 제시하는 부동산 중개 업체도 있지만 ‘풀 서비스’(Full Service)가 아닌 제한된 서비스를 제공하는 업체들이다. 예를 들어 매물 사진 촬영이나 쇼윙 일정 처리 등은 집주인이 직접 담당하는 등의 조건을 적용하는 업체가 많다.
에이전트에게 주택 판매를 의뢰할 때 반드시 알아야 할 점이 있다. 주택 판매를 담당할 에이전트와 리스팅 계약을 체결해야 하는데 계약 기간 동안은 에이전트를 변경할 수 없다.
리스팅 계약 기간은 요즘처럼 집이 빨리 팔리는 시기에는 3개월~6개월이 주를 이루지만 주택 거래가 한산한 시기에는 1년짜리 리스팅 계약도 등장한다.
리스팅 계약 기간 동안에는 에이전트에게 독점 판매 권한이 주어지기 때문에 에이전트에게 불만이 발생해도 계약 기간이 끝날 때까지 기다려야 하는 단점이 있다.
에이전트를 통한 주택 거래 시 주택 거래 부대 업체를 소개받을 수 있는 반면 업체에 대한 통제력이 떨어지는 것도 단점이다. 대부분 셀러들이 에이전트가 소개하는 업체를 그대로 이용하는 경우 많은데 다른 업체와의 비용이나 서비스 내용 등을 비교할 기회를 잃기 쉽다.
◇ 직접 판매 시 적정가격 산출에 어려움
올해만큼 주택 거래가 활발하지 않았던 지난해 FSBO 거래는 전체 중 약 8%를 차지했다.(NAR). 대부분 FSBO 매물 사이트나 온라인 직거래 사이트인 크레이그리스트, 또는 페이스북과 같은 소셜 미디어에 매물을 올려 직접 판매에 성공한 경우가 많았다. 일부는 지역 신문이나 주간지 등에 매물을 직접 올려 바이어를 찾기도 했다.
하지만 FSBO 방식은 에이전트 통한 판매에 비해 마케팅 효과가 떨어진다는 것이 전문가들의 평가다. FSBO 셀러들이 가장 흔히 저지르는 실수는 리스팅 가격을 정할 때 발생한다. 시세 정보력이 떨어져 리스팅 가격을 터무니없이 높게 정하거나 반대로 너무 낮게 내놔 불필요하게 거래가 지연되기도 한다.
FSBO 셀러는 주택 계약서 작성과 관련된 어려움을 흔히 겪게 된다. 주택 거래 내내 전문 용어들이 포함된 계약서를 준비해야 하는데 계약서 작성 장벽에 막혀 어렵게 성사된 계약을 취소하는 사례도 종종 발생한다.
<준 최 객원기자>
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