주택 구입 시 반드시 필요한 모기지 대출. 최근 집값이 크게 오르고 모기지 이자율은 낮아 대부분의 바이어들이 모기지 대출을 끼고 주택을 구입하고 있다. 모기지 대출은 크게 정부 보증이 없는‘컨벤셔널 융자’(Conventional Loan)와 정부 금융 기관이 보증을 서는 융자 등 두 가지로 나뉜다. 정부 보증 융자는 컨벤셔널 융자에 비해 승인 기준이 덜 까다롭고 이자율도 비교적 낮은 것이 장점이다. 반면 다양한 프로그램이 운영되고 있고 프로그램에 따라 승인 기준이 각각 달라 자신에게 적합한 프로그램을 잘 이해하는 것이 무엇보다 중요하다.
정부 보증 융자, 저소득층 주택 구입 장벽 대폭 낮춰
일부 프로그램 다운페이먼트 없어도 구입 가능
◇ 왜 정부 보증 융자인가
정부 보증 융자는 일반인들의 생각과 달리 매우 다양한 프로그램을 통해 운영되고 있다. 따라서 각 프로그램 별 내용을 잘 이해한 뒤 가장 적합한 프로그램을 고르는 것이 중요하다. 정부 보증 융자는 정부 금융 기관이 직접 발급하는 융자도 있지만 대부분 일반 대출 기관이 발급한 융자를 정부가 보증하는 방식이다. 정부 기관이 보증을 서기 때문에 연체가 발생하더라도 대출 기관이 보상을 받을 수 있다.
따라서 컨벤셔널 융자에 비해 승인 기준이 까다롭지 않다. 예를 들어 정부 보증 융자는 컨벤셔널 융자에 비해 다운페이먼트 기준이나 크레딧 점수 기준 등이 낮은 경우가 많다. 따라서 주택 구입 자금이 충분하지 않거나 크레딧 점수가 낮은 바이어는 정부 보증 융자를 통해 내 집 마련의 꿈을 이뤄볼 수 있다.
◇ FHA 융자
‘연방주택국’(FHA)은 단독 주택은 물론 임대용 다가구 주택, 가정 요양 시설 주택 등을 대상으로 1934년부터 모기지 보험을 발급해온 주택 관련 정부 기관이다. 주택 구입자들에게는 낮은 다운페이먼트, 낮은 클로징 비용, 낮은 크레딧 점수 등 ‘3저 승인 기준’으로 잘 알려져 있다. FHA는 융자를 직접 발급하지 않고 일반 대출 기관이 발급한 융자를 보증한다. FHA가 보증하는 융자는 일반 주택 구입 융자를 포함, 시니어를 위한 FHA ‘리저브 모기지’, 친환경 시설 설치 목적의 에너지 효율 모기지 등으로 다양하다.
FHA융자가 가장 많이 활용되는 분야는 첫주택구입 시장이다. 자금 사정이 넉넉지 않는 첫주택구입자 중 낮은 다운페이먼트 기준을 활용해 내 집 마련에 나서는 경우가 많다. FHA 융자의 다운페이먼 기준은 주택 구입가의 최저 약 3.5%로 컨벤셔널 융자(평균 약 15%~20%)에 비해 매우 낮다. 크레딧 점수 기준도 최저 580점으로 주택 구입 장벽을 낮췄다.
FHA융자 대출자들은 다운페이먼트 비율이 낮아 연체 위험이 크기 때문에 모기지 보험에 의무적으로 가입해야 한다. 융자 금액의 약 1.75%에 해당하는 모기지 보험료를 주택 구입 시 납부해야 하고 이후에도 ‘담보대출비율’(LTV)에 따라 일정 금액의 보험료를 매달 납부해야 한다. 모기지 보험요율은 대략 약 0.45%~1.05%로 LTV가 낮거나 대출 만기가 짧을 수록 낮아진다.
◇ USDA 융자
‘연방농무부’(USDA)는 저소득층을 대상으로 자체 예산을 활용, 주택 구입 융자를 직접 발급한다. USDA 는 현재 농촌 지역에 거주 중이거나 농촌 지역에 주택을 구입하는 바이어를 대상으로 융자를 발급하며 ‘Single Family Housing Guaranteed Loan Program’과 ‘Single Family Housing Direct Home Loans’ 등 두 프로그램을 운영한다. 두 프로그램 모두 최저 크레딧 점수 기준은 640점이고 구입 대상 주택은 USDA가 지정한 농촌 지역에 위치해야 한다. USDA 는 대개 인구 3만 5,000명 미만의 농촌 소도시를 융자 대상 지역으로 지정하고 있다.
Guaranteed Loan Program은 농촌 지역 주택 구입자나 주택 개량을 원하는 주택 보유자를 대상으로 발급되는 융자 보증 프로그램이다. USDA가 승인한 대출 기관이 융자를 발급하고 융자액의 90%까지 보증되기 때문에 다운페이먼트가 없어도 주택 구입이 가능한 것이 가장 큰 장점이다. 대출자의 소득은 해당 지역 중간 가구 소득의 115%를 넘으면 신청 자격에서 제외된다. 대출자의 크레딧 기록에 따라 결정되는 이자율은 컨벤셔널 융자에 적용되는 이자율보다 낮은 편이다.
Direct Home Loans은 USDA가 저소득층 또는 빈곤층을 대상으로 직접 발급하는 주택 구입 융자로 일정 기간 동안 모기지 페이먼트를 지원하는 방식으로 운영된다. 대출자의 가구 조정 소득을 기준으로 대출 자격을 검토하며 다운페이먼트 없이도 혜택을 받을 수 있다.
이자율은 최저 1%로 매우 낮고 상환 기간은 최장 38년까지 연장할 수 있다. 구입 대상 주택은 2,000평방피트 미만이며 주택 건축, 개조 목적의 융자도 발급한다.
◇ VA융자
‘연방 재향 군인회’(VA)는 현역 군인, 참전 용사, 군관계자 배우자에게 발급되는 주택 융자를 보증한다. VA융자 역시 ‘제로 다운페이먼트’가 가능해 약 90%에 해당하는 VA융자 대출자들이 다운페이먼트 없이 주택을 마련하고 있다.
VA가 자체적으로 적용하는 최소 크레딧 점수 기준도 없고 모기지 보험 규정도 적용하지 않는 등 다른 정부 융자에 비해 승인 기준이 덜 까다롭다. VA가 자체 적용하는 크레딧 점수 기준은 없지만 VA융자 참여 대출 기관들이 최저 크레딧 점수 기준으로 약 580점~660점대를 운영하고 있다. VA융자 시 부과되는 클로징 비용 역시 낮은 편이지만 약 1.4%~3.6%에 달하는 VA 펀딩 수수료를 일시불로 납부해야 하는 부담이 있다. VA는 기존 대출자 중 재융자를 희망하는 경우에도 융자 보증에 나서고 있다.
VA는 아메리카 원주민 군관계자 또는 원주민과 결혼한 군관계자들 대상으로 한 융자 프로그램 ‘NADL’(Native American Direct Loans)을 운영한다. NADL 역시 VA융자와 마찬가지로 ‘제로 다운페이먼트’ 조건을 제공하며 모기지 보험 가입 의무도 없는 것이 장점이다. 낮은 수준의 이자율이 최장 30년간 적용되는 NADL은 필요시 1차례 이상 신청이 가능하다. VA융자처럼 펀딩 수수료가 부과되고 소득 증명 절차가 진행된다.
<준 최 객원기자>
