셀러가 오퍼를 수락했다고 해서 내 집이 마련됐다는 생각은 착각이다. 열쇠를 넘겨받기 전까지 넘어야 할 ‘산’들이 많다. 가장 넘기 힘든 산은 모기지 대출 승인을 받는 일이고 이 밖에도 여러 절차를 처리해야 셀러의 집이 내 집이 된다. 각 절차별로 정해진 기한이 있기 때문에 이 기한 내에 처리해야 불필요한 지연 없이 주택 구입을 마무리 지을 수 있다. 온라인 부동산 업체 레드핀이 주택 구입 시 중요한 절차와 주의 사항을 정리해봤다.
에스크로 마감 안 되면 모든 노력 물거품
마감까지 챙겨야 할 중요한 에스크로 절차들
◇ 모기지 대출 신청
주택 구입을 좌우하는 모기지 대출 승인 절차는 오퍼 수락 직후부터 에스크로가 마감될 때까지 진행된다. 이 기간 중 대출 은행이 요구하는 각종 서류를 지체 없이 제출해야 기한 내에 승인을 받게 된다. 셀러가 오퍼를 수락하자마자 대출 은행 측에 승인 절차를 위해 필요한 서류가 무엇인지 문의하고 그동안 준비한 서류 중 빠진 서류가 없는지 확인한다. 대출 최종 승인 전까지 은행 측과 긴밀한 연락을 주고받아야 하기 때문에 가급적이면 여행 계획을 세우지 않는 것이 좋다.
규정에 의해 대출 신청 뒤 3일 내에 은행은 이자율과 수수료 비용이 기재된 대출 견적서를 제공해야 한다. 견적서를 꼼꼼히 살펴보고 이자율 ‘고정’(Lock-In) 신청 여부를 결정한다. 이자율 고정 기간이 길수록 비용이 따르지만 요즘처럼 이자율이 오르는 시기에는 이자율을 고정시키는 것이 유리하다.
대출 승인 전 바이어의 크레딧과 소득을 재확인하는 은행이 많아졌다. 따라서 크레딧 점수에 영향을 줄만한 구입을 자제하는 한편 소득 변동 또는 직장 이동이 발생하지 않도록 관리하는 것도 중요하다.
◇ 타이틀 보험 업체 선정
대출 승인 조건 중 타이틀 보험 가입 규정이 있다. 타이틀 보험은 바이어 연체 발생 시 은행을 보호하기 위한 목적이다. 타이틀 보험 업체는 바이어가 선정할 수 있지만 대개 부동산 에이전트를 통해 타이틀 보험 업체를 소개받는 경우가 많다. 만약 바이어가 직접 선정하려면 시간이 걸리기 때문에 서두르는 편이 좋다.
선정된 타이틀 보험 업체는 에스크로 개시와 함께 해당 매물에 대한 소유권 관련 기록을 조사해서 바이어에게 보고한다. 소유권 상의 오류나 채무 사항 등 중요한 내용이 기재되기 때문에 서둘러 검토한 뒤 주택 구매 계약서에 명시된 기한 내에 오류 정정 또는 주택 구입 여부를 결정지어야 한다.
◇ 홈 인스펙션
셀러가 오퍼를 수락하자마자 홈 인스펙션 일정을 잡아야 한다. 홈 인스펙션은 매물 상태를 점검하는 절차로 코로나 팬데믹 이후 일정 잡기가 상당히 까다로워졌다. 홈 인스펙션 역시 에이전트를 통해 선정하는 것이 일반적이지만 바이어가 직접 알아보려면 서두르는 것이 좋다.
홈 인스펙션 일정은 최대한 빨리 잡고 결과에 대해 셀러 측과 상의하도록 한다. 홈 인스펙션에서 결함이 발견되면 셀러 측에게 수리 또는 수리비를 요구하는 것이 일반적인데 셀러 측의 합의를 받는데 시간이 꽤 소요될 수 있다.
‘털어서 먼지 안 나는 경우 없듯’ 새로 지은 집도 홈 인스펙션을 통해 결함이 발견된다. 신규 주택을 구입하는 바이어도 별도의 홈 인스펙션을 실시해 결함 여부를 확인한다. 또 구입 뒤 일정 기간 동안 발생하는 결함에 대해서 분양 업체 측으로부터 수리 보증서를 받아두는 것이 안전하다.
지역에 따라 공사가 규정에 따라 진행됐음을 증명하는 ‘점유 허가서’(Certificate of Occupancy)를 발급받아야 하기 때문에 분양 업체에 문의하도록 한다.
◇ 주택 감정
대출 신청과 함께 대출 은행 측은 해당 매물의 정확한 시세를 점검하기 위한 감정 작업을 실시한다. 그런데 최근 코로나 팬데믹으로 주택 감정 절차에 전에 없던 지연이 발생하고 있는데 주택 거래가 많은 지역일수록 지연 현상이 심각하다.
주택 감정은 대출 승인을 위한 가장 중요한 조건으로 감정가가 나왔다고 해서 승인이 결정되는 것은 아니다. 감정가가 주택 구매 가격보다 낮게 나오게 되면 은행에서 승인하는 대출금액과 차액이 발생하기 때문에 이에 대한 해결책이 필요하다.
대부분 차액만큼 구매 가격을 낮추도록 셀러와 협상하는 경우가 많았지만 요즘과 같은 셀러스 마켓에서는 협상이 잘 이뤄지지 않을 때도 많다. 이때는 바이어가 차액을 별도로 마련해야 하는데 차액 마련이 쉽지 않으면 주택 구매가 취소되기도 한다.
◇ 주택 보험 가입
모기지 대출을 통한 주택 구입 시 에스크로 마감 전 주택 보험에 반드시 가입해야 한다. 대출 은행이 대출 승인 조건 중 하나로 주택 보험 가입을 요구하기 때문이다. 주택 보험 가입 절차는 까다롭지도 않고 시간도 많이 걸리지 않는다. 기존에 거래하는 보험 중개 업체나 이미 가입된 보험 업체에 문의하면 주택 보험에 쉽게 가입할 수 있다.
다만 대출 은행이 요구하는 보상 범위에 적합한 주택 보험에 가입해야 하기 때문에 은행 측에 미리 문의하면 불필요한 지연을 막을 수 있다. 또 보상 범위와 보험료가 보험 업체마다 조금씩 다르기 때문에 시간을 두고 여러 업체를 통해 알아보면 비용을 조금이나마 절약할 수 있다.
◇ 파이널 워크스루
에스크로가 진행되는 동안 매물에 예기치 않은 결함이 발생하는 수가 있다. 셀러가 매물 상태를 이미 공개하고 홈 인스펙션도 이미 진행된 뒤라 다시 점검하지 않으면 새로 발생한 결함을 파악할 방법이 없다. 그래서 에스크로 마감을 앞두고 매물을 최종 점검하는 ‘파이널 워크스루’(Final Walkthrough) 절차가 진행된다.
파이널 워크스루 절차를 통해 바이어가 신경 써서 봐야 할 사항은 여러 가지다. ▶ 매물을 처음 봤을 때와 비교해 크게 달라진 점은 없는지, ▶ 홈 인스펙션을 통해 셀러가 수리하기로 합의한 항목이 적절히 수리됐는지, ▶ 새로 발생한 중대 결함은 없는지 등이다. 대개 파이널 워크스루를 통해 작은 결함이 발견되는 경우가 많다. 벽의 못 자국이나 지저분한 욕실 상태와 같은 사항이 발견되면 수리업체나 청소업체를 미리 알아봐 입주 전 처리하도록 한다.
<준 최 객원기자>
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