하늘 높은 줄 모르고 치솟는 주택 가격은 국지적 현상이 아니라 미국 전체 주택 시장에서 공통적으로 나타나고 있는 현상이다.
15년 만의 호황을 누리고 있는 주택 시장을 가리켜 코로나19의 어두운 경기 침체 속의‘밝은 부분’(bright spot)이라고 언급할 정도로 주목을 끌고 있다. 이 같은 상황을 놓고 주택 시장 거품 여부에 대한 논의가 부동산업계에서 고개를 들고 있다. 과연 작금의 주택 시장에서 나타나고 있는 높은 가격과 극심한 매물 부족 현상은 거품에 불과한‘버블’의 징조일까?
4일 USA투데이가 보도한 미국 부동산업계에서 벌어지고 있는 주택 시장의 거품 논쟁을 부문별로 정리했다. [편집자 주]
■ 극심한 매물 부족
현재 미국 전역에서 나타나고 있는 주택 매물 부족 현상을 놓고 주택 시장의 거품 현상의 전조로 여기는 생각은 주택 부동산 전문가들 사이에서 넓게 퍼져 있다.
매물 부족으로 인해 주택 구매 수요자 사이에 경쟁이 치열해지면서 주택 가격을 밀어 올렸다.
거품론을 주장하는 쪽은 주택 가격이 임금과 임대료 상승폭을 뛰어 넘고 있다는 점을 지적하고 있다. 지난 2012년 이후 주택 가격의 상승폭은 60%인데 반해 임금 상승률은 20%, 임대료 상승폭은 30%에 불과했다. 주택 가격이 주택 수요자의 구매력 범위를 벗어남에 따라 상승하는 게 거품 현상의 전조 현상이라는 것이다.
이에 대해 반거품론자들은 주택 가격의 상승 현상은 수요와 공급이라는 시장 원리에 의한 것이라고 거품론을 일축하고 있다.
거품론자들이 주장하는 것처럼 지난 2008년 금융위기 때와 같은 주택 공급 과잉과 저신용 대출 급증 현상은 지금의 상황과는 거리가 멀다는 것이다.
주택 매물 부족 현상은 이미 10년 전부터 주택 시장에서 포착되어 온 현상인 데다 140만명의 밀레니얼 세대와 ‘Z’ 세대들이 주택 시장에 구매자로 유입되면서 더 심화될 것이라고 반거품론자들은 주장하고 있다.
■주택 시장의 불균형
거품론자들의 주장에 따르면 수요와 공급의 시장 원리가 깨지게 된 배경에는 연방준비제도(Fed)의 인위적 금리 인하 조치로 인한 사상 최저치의 모기지 금리가 있다.
대출로 무장한 주택 구매자들이 주택 시장에 몰리면서 주택 가격 상승의 원인이 된다는 점에서 금리가 오름세로 바뀌면 고가 주택을 살 수 있는 수요가 줄고 이는 주택 가격 폭락으로 이어질 것이라는 주장이다. 퇴거 유예 조치와 모기지 상환 유예 조치 역시 주택 시장을 왜곡시키는 결과를 초래하고 있다는 것이다.
반거품론자들은 금리가 인상되더라도 그에 따른 피해는 적을 것이라고 주장한다. 경제가 회복되면 세입자들은 다시 직장을 갖고 임대료를 부담할 것이고 주택 소유주들은 재정 상황을 고려해 주택을 매물로 내놓거나 아니면 재융자를 통해 저금리의 대출로 갈아 타 급격한 주택 시장 붕괴는 없다는 게 주장의 핵심이다.
■고공행진 주택 가격
반거품론자들은 높은 주택 가격을 거품의 전조로 보지 않는다. 탄탄한 실 수요층이 존재하고 있기 때문이다. 수요가 많으니 가격이 오를 수 밖에 없다는 것이다.
거품론자들은 높은 주택 가격을 피해 가격이 상대적으로 싼 지역으로 주택 수요층들이 이동하고 있다는 것을 지적하고 있다. 재택근무도 이 현상에 한몫하고 있다. 매물 부족 현상을 해소하지 못하는 한 이동형 주택 수요는 가수요가 되면서 특정 지역의 주택 시장이 과열되면서 거품으로 이어진다고 거품론자들은 주장한다.
<남상욱 기자>
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