최근 뚝뚝 떨어지는 이자율만 보면 재융자를 실시하지 않을 이유가 없다.‘모기지 은행업 협회’(MBA)에 따르면 올해 재융자 신청 건수는 올 초부터 낮은 이자율이 이어지면서 지난해의 2배를 넘어섰다. 재융자의 가장 목적은 이자율을 낮춰서 매달 납부하는 모기지 페이먼트 부담을 줄이는 것이다. 온라인 재정 매체‘머니와이즈’(MoneyWise)가 재융자 목적을 달성하기 위해 고려해야 할 사항을 소개했다.
낮은 이자율로 갈아타려는 재융자 신청 급증
이자율 0.75% 이상 낮춰야 혜택
재융자 신청 전 고려해야 할 사항들
◇ 0.75% 이상 낮출 때만 혜택
재융자를 통해 이자율을 0.75% 포인트 이상 낮출 수 없다면 재융자 혜택이 크지 않다. 예를 들어 현재 적용받고 있는 이자율이 3.75% 라면 재융자 실시 후 이자율을 3% 미만으로 조정할 수 있어야 재융자 혜택이 기대된다.
국영 모기지 보증 기관 프레디 맥의 집계에 따르면 최근 모기지 이자율은 사상 처음으로 2.75%(30년 만기 고정) 미만으로 떨어졌다. ‘연방 준비 제도’(Fed)가 코로나 침체에 빠진 경제를 살리기 위해 금리 인하 정책을 유지하고 있는 한 이자율은 현재의 낮은 수준을 이어갈 전망이다.
이자율이 이처럼 큰 폭으로 떨어지면서 약 1,940만 명에 해당하는 주택 보유자들이 재융자를 통해 이자율을 0.75% 포인트 이상 낮출 수 있는 자격을 갖추게 됐다. 전문가들은 재융자의 주요 목적이 이자율을 낮추는 것인 만큼 여러 대출 은행이 제시하는 이자율을 비교하라고 조언한다.
◇ ‘수수료’ 비용 회수 기간 따져봐야
대출 은행을 통해 재융자를 문의하면 이자율과 함께 예상되는 월 페이먼트 금액, 재융자 수수료 견적 등을 제시받는다.
모기지 시장 조사 기관 ‘클로징 콥’(Closing Corp)에 따르면 최근 재융자 평균 수수료 금액은 약 5,749달러이고 또 다른 모기지 시장 조사 기관 ‘블랙 나이츠’(Black Knight’s)에 따르면 재융자 후 절약되는 평균 모기지 페이먼트 금액은 약 309달러다.
재융자 실시를 위해 지출한 수수료 비용을 모두 회수하려면 적어도 18개월이 걸린다는 계산이 나온다. (5,749/309=18.6개월). 따라서 재융자 실시 뒤 18개월 안에 주택을 처분한다면 오히려 손해가 되는 셈이다.
재융자로 새로 적용되는 만기도 고려해야 한다. 예를 들어 주택 구입 10년 뒤 재융자를 통해 30년 만기 융자로 갈아타는 주택 보유자는 총 40년간 모기지를 상환해야 하는 경우다. 이런 경우 이자율 등 재융자 조건을 잘 고려해 15년 또는 20년 만기로 갈아타는 방법이 고려된다.
◇ 향후 ‘고용 상태’ 안정적일 때만
대출 은행은 재융자 최종 승인을 앞두고 재융자 신청인의 고용 상태를 확인한다. 최근 코로나로 실직, 폐업 사례가 증가하자 고용 상태 확인 절차를 강화한 대출 은행이 늘고 있다. 재융자 신청 기간 중 코로나 사태로 직장을 잃었거나 다니던 회사가 문을 닫은 경우 또는 고용 상태를 확인해 줄 담당자와 연결이 되지 않는다면 재융자 승인이 지연되거나 아예 거절될 수 있다.
따라서 재융자 신청 전 회사 담당자에게 재융자 신청 사실을 미리 통보하는 등 대출 은행의 고용 상태 확인 절차를 철저히 대비하도록 한다. 미래 고용 상태가 불안할 것으로 판단되면 새 직장을 얻을 때까지 재융자 신청을 잠시 미루는 것도 좋은 방법이다.
◇ 크레딧 점수는 오르고 DTI 비율은 떨어져
이자율이 낮다고 재융자에 좋은 여건이 마련된 것은 아니다. 올 들어 코로나 사태로 실업률이 치솟자 재융자 승인 기준을 강화하는 대출 은행이 많아졌다. 모기지 소프트웨어 업체 ‘엘리메이’(Ellie Mae)에 따르면 지난해 재융자 승인 평균 크레딧 점수는 지난해 741에서 올해 762로 대폭 상향 조정됐다.
대출 은행이 크레딧 점수와 함께 중요하게 점검하는 기준 중 하나가 ‘부채 상환 비율’(DTI)인데 이 기준도 올 들어 강화됐다. DTI는 재융자 신청인의 소득 대비 총 부채 비율로 낮을수록 위험이 낮은 것으로 여겨져 재융자 승인에 유리하다.
재융자를 승인받은 주택 보유자의 평균 DTI는 지난해 약 36%에서 올해 약 33%로 낮아진 것으로 조사됐다. 따라서 크레딧 점수가 지난해보다 떨어졌거나 부채가 늘었다고 판단되면 재융자 신청에 불리하게 작용할 수 있다.
◇ 주택 에퀴티도 관건
주택 보유자가 재융자 자격을 갖췄다고 재융자 승인을 받을 수 있는 것이다. 재융자 대상인 ‘주택’도 재융자 자격이 필요하다. 주택이 갖춰야 할 재융자 자격은 주택의 순자산 가치인 에퀴티 비율이다. 에퀴티는 주택의 현재 시세에서 남아 있는 모기지 금액을 뺀 금액으로 시세 대비 에퀴티 비율이 적어도 20%를 넘어야 재융자 승인 가능성도 높고 낮은 이자율을 적용받는데 도움이 된다.
◇ 생활비, 비상금 마련부터
재융자로 모기지 페이먼트를 절약하는 것도 좋지만 당장 필요한 생활비까지 재융자 수수료로 지출하는 것은 현명하지 않은 결정이다. 재융자 수수료 비용 외에도 생활비와 비상금 용도로 사용할 비용이 별도로 마련돼 있을 때 재융자를 신청하는 것이 불필요한 재정 손실을 막기 위한 현명한 방법이다. 재융자를 위해 은퇴 연금 계좌에 손을 대는 행위도 전문가들은 피하라고 조언한다. 59.5세 미만인 주택 보유자가 재융자 비용 마련을 위해 401(k) 또는 IRA 계좌에서 인출할 경우 소득세 납부 대상에 해당될 뿐만 아니라 인출 금액의 약 10%에 해당하는 벌금까지 납부해야 한다.
<객원기자>
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