남가주를 비롯해 전국 주택 시장이 지난달 주택 판매가 사상 최대치를 기록하는 등 주택 시장이 호황세를 유지하고 있는 가운데 주택담보대출(모기지)을 제때 갚지 못해 주택 차압 위기에 몰린 주택 소유주들이 늘고 있어 미국 부동산 시장의 명과 암이 극명하게 갈리고 있다고 경제전문매체인 ‘마켓워치’가 23일 보도했다.
마켓워치에 따르면 연방주택금융청(FHFA)이 국책 모기지기관인 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)의 모기지 대출을 받은 주택 소유주들의 대출 상환을 올해 연말까지 유예하기로 결정했음에도 불구하고 여전히 모기지 상환에 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들은 언제 떠질지 모르는 폭탄의 뇌관과도 같다.
연방 주택도시개발부(HUD)의 조사 결과에 따르면 ‘FHA-insured loan’을 보유한 800만명의 주택 소유주들 중 17%가 대출금을 제때 상환하지 못하고 있다. 문제는 모기지 상환을 제때하지 못한 주택 소유주들이 코로나19 사태 이전부터 존재해 왔다는 데 있다. 이미 2018년 초 상환 불능 주택 소유주의 25%가 과거 5년 동안 모기지 상환을 하지 못했던 것으로 나타났다. 올해 3월 이후 서브프라임 모기지의 연체율은 계속 늘어 지난 7월에는 23.7%에 달했다. 6월 말 현재 패니매에만 2,030억달러의 수준의 모기지 유예 상환이 접수된 상태다.
이같은 상황은 지난 2008년 금융 위기 때보다 더 높은 연체율이라는 데 문제의 심각성이 있다.
매체에 따르면 현재 미 전역의 주택 시장이 호황세를 보이는 상황에서 모기지 국책기관들이 모기지 연체에 따른 주택 차압과 같은 극단적인 조치를 유예하고 있는 것은 주택 시장의 위험성을 일시적으로 가리고 있는 것에 불과하다는 것이다.
뉴욕과 LA 등 주요 대도시에서 경제 활동이 재개가 되면서 주택 시장의 거품이 상당 부분 제거되면서 매물로 나오는 주택 수가 현저하게 줄어들어 타격을 입게 될 것으로 보인다. 대도시 주민들이 나은 주거환경을 찾아 도시 외곽으로 빠지면서 매물이 줄면서 차압 위기에 빠지는 주택 소유주들도 늘어나게 된다.
여기에 매월 렌트비 징수율이 50%대로 떨어져 모기지 대출 상환 위기에 몰린 다세대 건물주가 전국에 1,500만명이나 된다는 것도 주택 시장 불안요소로 작용할 가능성이 있다고 매체는 덧붙였다.
< 남상욱 기자>
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