더 이상 재융자 신청을 미룰 필요가 없다. 절호의 재융자 기회가 찾아왔기 때문이다. 모기지 이자율이 계속 떨어지면서 작년 주택 구입자도 재융자를 통해 혜택을 받을 수 있게 됐다. 최근에는 자동화 융자 심사 절차를 도입한 온라인 렌더가 늘면서 재융자 기간도 크게 단축됐다. 온라인 재정 정보 업체 뱅크레잇닷컴에 따르면 재융자 서류가 완비되고 자격에 큰 문제가 없는 경우 빠르면 15일 내에도 재융자를 받을 수 있다고 한다.
◇ 15일~45일이면 해결
재융자에 소요되는 기간은 크레딧 기록 점검, 주택 감정 평가 등의 절차와 대출 은행 형태 등에 따라 결정된다. 전통적인 대출 은행의 재융자 과정은 자동화 시스템을 도입한 온라인 렌더에 비해 조금 긴 편이다. 일반 은행을 통한 재융자의 경우 약 45일 정도 걸리고 온라인 렌더의 경우 빠르면 15일 내에 재융자를 받을 수 있다. 온라인 렌더가 이처럼 재융자 기간을 단축할 수 있는 이유는 각종 디지털 기술을 재융자 심사에 활용하고 있기 때문이다.
온라인 렌더는 물론 기존 은행은 이미 ‘전자 서명’(Digital Signatures) 방식을 도입, 재융자 절차를 간소화하고 있다. 최근에는 고객의 동의 아래 고객의 각종 계좌에 직접 접속해 재융자 심사에 필요한 서류를 직접 검색하고 검토하는 온라인 렌더까지 등장했다. 이 경우 고객이 각 기관에 필요 서류를 요청해 스캔한 뒤 대출 은행 측에 전달하는 데 걸리는 시간이 생략돼 재융자 심사 기간이 대폭 단축될 수 있다.
◇ 대출 은행 담당자 만날 필요 없어
이제는 재융자를 위해 은행 측 담당자와 직접 만나야 할 필요도 사라졌다. 기존 재융자 심사 방식의 경우 대출 은행 사무실을 방문, 각종 서류에 직접 사인하고 공증이 필요한 서류 역시 공증인을 직접 만나서 공증을 진행해야 했다. 대출 은행 담당자와 약속을 잡고 사무실을 방문하는데 만 족히 수일이 소요되기 때문에 불필요하게 재융자 과정을 지연시키는 요인 중 하나로 지목됐다. 이미 보편화된 전자 서명 절차를 통해 대출 은행 담당자를 직접 만나야 하는 기간을 줄일 수 있다.
최근에는 공증 역시 디지털 방식으로 진행되기 때문에 시간을 내서 공증 사무실을 별도로 방문할 필요도 없고 오히려 더 안전한 방식으로도 여겨지고 있다. 기존 대출 은행의 경우 빠르면 20일, 별문제가 없다면 적어도 45일 이내에 재융자 발급을 끝낼 수 있다. 주로 자동화 방식으로 재융자를 발급하는 온라인 렌더의 경우에는 빠르면 15일 내에도 재융자 과정을 끝낼 수 있다.
◇ 기간 단축보다 자격 갖추는 것이 더 중요
재융자 신청 과정은 주택 구입 대출 신청 과정과 크게 다르지 않다. 재융자 신청 시에도 소득 및 고용과 관련된 서류, 크레딧 기록, 주택 감정 자료 등이 요구되기 때문에 주택 구입 대출 절차와 거의 동일하다고 할 수 있다. 또 재융자에 적용되는 이자율이 재융자 신청인의 크레딧 기록과 ‘재정 상황’(DTI•부채 상환 비율)에 의해 결정되는 점도 주택 구입 대출 절차와 같다.
나파 밸리 웰스 매니지먼트의 얼 넥트 ‘최고 재정 책임자’(CFO)는 “크레딧 기록이 처음 모기지 대출을 신청했을 때만큼 좋지 않다면 재융자 신청 시 유리한 이자율을 받기 힘들다”라며 “소득에 변동이 발생했을 때도 마찬가지로 은퇴자의 경우 소득 변동에 따른 재융자 거절 비율이 높은 편”이라고 뱅크레잇닷컴과의 인터뷰에서 설명했다. 따라서 재융자 신청을 고려하기 전에 크레딧 기록을 개선하고 부채 비율을 낮추는 등 재정 상황을 최적화해야 유리한 이자율을 받을 수 있다. 크레딧 기록을 개선하는 데만 적어도 약 2개월이 걸리지만 재융자 효과를 극대화하기 위해서는 반드시 필요한 절차라고 재정 전문가들이 조언한다.
◇ 신청 서류 미리 준비해두면 기간 단축에 도움
재융자 기간을 단축하기 위해서는 재융자 신청에 필요한 각종 서류를 얼마나 빨리 준비하느냐가 관건이다. 일반적으로 재융자를 신청하려면 ‘월급 명세서’(Pay Stub), 크레딧 리포트, 세금 보고서, 부채 증명 서류, 자산 증명 서류 등의 서류가 반드시 필요하다. 이중 크레딧 리포트를 제외한 나머지 서류들은 담당 기관에 준비를 요청해서 발급받아야 하기 때문에 해당 기관의 업무 처리 상황에 따라 기간이 지연되기 쉽다. 세금 보고서의 경우 ‘연방 국세청’(IRS), 월급 명세서는 고용주, 부채 및 자산 증명서는 은행 등의 기관을 통해 서류를 발급받아야 한다.
거의 대부분의 대출 은행이 재융자 심사를 위해 주택 감정 평가 자료를 요구한다. 주택 감정 평가 비용은 약 300달러에서부터 주택 위치와 규모에 따라 약 800 달러가 넘는 경우도 있다. 120일 이내에 실시된 주택 감정 평가 자료를 인정해주는 대출 은행도 많기 때문에 이 경우 감정 평가에 필요한 기간을 단축할 수 있다. 재융자 신청과 동시에 주택 감정 평가 일정을 잡는 것도 기간 단축에 도움이 된다. 때로는 주택이 위치한 지역에서 적절한 감정 평가 업체를 찾는데 어려움이 발생하면 재융자 기간 지연도 불가피해진다.
◇ 이자율 변동에 따라 ‘고정’ 옵션 사용
대출 은행 측이 제시한 이자율이 낮다고 판단되면 이자율을 ‘고정’(Lock-In) 해 두는 것이 안전하다. 이자율 고정은 현재 이자율 시세를 대출 은행 측으로부터 보장받는 옵션이다. 이자율이 오를 것으로 예측될 경우 현재의 낮은 이자율을 적용받기 위한 옵션으로 이자율 상승에 따른 위험 부담을 낮춰준다. 이자율을 고정시키기로 은행 측과 합의한 뒤에는 이자율이 오르더라도 대출자는 걱정할 필요가 전혀 없다.
대개 이자율 고정 기간으로는 10, 15, 30, 45, 60일 등의 기간으로 고정되는 데 고정 기간이 길수록 높은 이자율이 적용된다. 업계에 따르면 15일 고정과 60일 고정 간의 이자율 차이는 최소 0.125%에서 최고 0.5%까지 벌어진다.
일단 이자율을 고정한 뒤 향후 이자율 추이에 따라 은행 측과 이자율 조정에 대한 재협상을 시도해볼 수 있다. 대개 은행 측이 협상 초기에 제시하는 이자율은 이자율 상승을 대비한 ‘쿠션’이 포함되는 것이 일반적이다. 실제 적용될 이자율보다 약간 높은 이자율이 제시되는 것으로 일반 대출자들에게는 잘 알려지지 않았다. 따라서 대출 신청 기간 동안 이자율 하락폭이 크다면 은행 측과의 재협상을 통해 이자율 조정에 나서볼 만하다. <준 최 객원기자>
