‘모기지 빚은 무조건 완납해야한다?’ (O . X)

지역뉴스 | 기획·특집 | 2019-10-28 09:09:14

모기지,빚,완납?

돈을 빌리는 것에 대해 에릭 마코위츠가 어떻게 느끼는가는 분명하다. 그는 “나는 빚지는 것을 싫어한다”고 말했다. 위싱턴 DC의 치과의사인 가족을 위한 집을 사기 위해 모기지를 얻었다. 그의 부채는 거기까지이다. 그는 15여년 후 은퇴할 때까지 모기지를 완전히 갚을 생각이다. 그는 “제한적인 빚이라는 걸 알기에 편히 잠을 잔다”며 “나는 남에게 돈을 빌리는 걸 싫어한다”고 닷 한번 강조했다. 마코위츠처럼 빌 멀로이도 수년 전 50이 된 이후 은퇴에 대해 많은 것을 생각해왔다. 그러나 거의 30년 동안 스몰비즈니스를 운영해 온 멀로이는 부채를 안는 걸 편하게 여긴다. 모지기 페이오프에 초점을 맞춰야 할 “합당한 이유가 없다”는 게 그의 생각이다. 버지니아에서 교육 컨설팅 업체를 파트너로 운영해 온 멀로이는 “우리는 지금 역사적으로 낮은 금리를 적용받고 있다, 그리고 나는 약간의 유동성과 신축성을 갖고 싶다”고 말했다.

저축과 투자 상황, 개인적 성향 따라 달라

재정적 불안정성 줄이기 위해서는 청산

저금리시대엔 약간의 부채가 유용할 수도

누가 옳은가. 이 두 사람에게 서비스를 제공하고 있는 재정전문가에 따르면 둘 다 옳다. 워싱턴의 재정 플래너인 테드 할펀은 “나는 부채 없는 삶을 좋아하다”면서도 “지금 금리는 믿기 힘들 정도로 낮다. 왜 일부 사람들이 이 금리에 돈을 빌려 다른 곳에 투자하려 하는지 이해할 수 있다”고 말했다.

모기지를 은퇴 후까지 갖고 갈 것인가는 재정 전문가들과 고객들 사이에 아주 오랜 핫이슈이다. 주택융자는 미국에서 가장 큰 부채가 되고 있으며 이것을 어떻게 다루는가는 은퇴자들의 삶에 깊은 영향을 미친다. 당신을 위한 최선의 접근법은 당신이 부채에 대해 어떻게 느끼느냐에 달려 있다. 그리고 다른 여러 요소들도 있다. 당신의 나이, 은퇴를 위해 얼마나 저축해 놓고 어디에 투자했는지, 심지어 당신이 저축과 지출에 얼마나 절제력을 발휘하는지 등이 그것이다.

모기지 부채는 많은 미국인들에게 대단히 매력적이었다. 그러나 세제개혁으로 이것이 바뀌었다. 부부 공동보고 시 표준공제액은 2년 전 1만2,700달러에서 2만4,400달러로 올랐다. 이로 인해 연방세금에서 항목 공제를 할 수 있는 미국인들은 크게 줄었다. 즉 이들은 모기지 이자를 공제받을 수 없게 된다는 얘기다. 보스턴대학 경제학과 로런스 코틀리코프 교수는 “중산층 이하 소득으로는 그 누구도 홈모기지에 따른 세금혜택을 받을 수 없다는 말”이라고 설명했다.

부채 줄이기의 큰 이점의 하나는 재정적 안정의 증진이다. 이것은 ‘’위험의 일련성‘ 때문에 대단히 중요하다. 당신의 투자 포트폴리오가 최악의 상황, 즉 당신의 은퇴 시작 시점에 큰 타격을 받을 가능성이 있다. 매사추세츠 렉싱턴의 투자전문가 랜드 스페로는 “채권을 구입함으로써 포트폴리오를 더 안정적으로 만들 수 있다”며 “불안정성을 더 줄이기 원한다면 모기지를 다 갚으면 된다”고 말했다.

재정전문가인 데이빗 마클의 경험에 비춰보면 자신들의 커리어 동안 돈에 대한 절제력이 부족한 사람들은 은퇴 후에도 절제력 부족을 드러낸다. 그래서 그는 이런 고객들에게 부채에 부정적인 메시지를 건넨다. 충동지출을 억제시키자는 의도에서다. 그는 “당신에게 부채가 있다면 은퇴할 준비가 안 돼 있다는 뜻이라고 말한다”고 들려줬다. 그런데 모기지를 다 갚을 만큼의 현금이 없다면 어떻게 할까. 마클은 고객들에게 은퇴 전 살던 집을 팔아 융자금을 다 갚고 감당할만한 집으로 옮겨가라고 조언한다고 밝혔다.

코틀리코프 교수는 보다 더 급진적으로 들리는 제안을 내놓는다. 사용할 현금이 없다면 401(k)과 다른 은퇴 플랜 납입을 중단하고 이 돈을 주택융자 갚는데 쓰라는 것이다. “이것이 생활수준을 높여주고 은퇴 후 위험을 낮춰주게 될 것”이라고 그는 말했다. 그는 자신의 웹사이트에 은퇴 플래닝 프로그램과 관련한 다양한 시나리오를 써본 후 이런 결론에 도달했다고 설명했다.

그러나 많은 재정전문가들은 코틀리코프 교수의 이런 제안에 부정적 반응을 보일 것이다. 은퇴 저축은 당장의 세금혜택에 더해 고용주의 매칭 기부가 뒤따르는 게 보통이다. 스페로는 “당신은 당신 회사의 401(k) 매칭 기부를 포기할 것인가”라고 물으며 “이것은 미친 짓이 될 것”이라고 말했다.

하지만 보다 더 큰 이슈는 부채가 유용할 수 있다는 것이다. 오리건의 재정 전문가인 카일 매스트는 부동산 투자를 해 재미를 본 고객이 있었다. 그는 집을 담보로 한 라인 오브 크레딧을 갚으려 했다. 대부분의 경우 고객이 은퇴 후까지 부채를 안고 가는 걸 좋아하지 않았던 매스트지만 이 고객에 대해서는 말렸다. “고객은 비즈니스를 가지고 있었기 때문에 세금연기 구좌에 5만달러를 넣을 수 있었다. 이것으로 연방과 주, 그리고 FICA 세금 2만2,000달러를 절약할 수 있었다”고 매스트는 말했다.

고객이 2~3년 후 은퇴하게 될 때 그는 필요하다고 생각하면 은퇴구좌에서 돈을 빼 융자금을 갚을 수 있다. 그 시점 그의 수입은 줄었기 때문에 낮은 세율의 적용을 받게 된다.

어떤 사람들은 인플레에 대비해 부채를 유지한다. 생활비가 치솟는다면 이들은 빌렸을 당시보다 가치가 떨어진 돈으로 부채를 갚을 수 있다. 모기지 부채를 지니고 있기보다 주식시장에 투자하면 더 많은 돈을 벌 수 있다고 생각하는 사람들도 있다. 아주 장기적 관점을 가지고 있다면 그럴 수도 있다.

모기지 부채를 페이오프 하지 않는 것과 관련한 가장 큰 논쟁중 하나는 이것이 당신 주머니에 약간의 현금을 남겨준다는 것이다. 당신이 절제력 없게 돈을 지출하는 사람이 아니라면 은퇴 계획에 약간의 유동성을 갖고 있는 것은 도움이 될 수 있다. 당신이 원하는 것(여행이나 외식 등)과 당신이 해야 할 것(주택 수리와 의료비 지출 등)을 위해서 말이다.

큰돈을 지출해야 할 일이 생겼을 때 사람들은 홈에퀴티 융자를 받거나 리버스 모기지를 이용한다. 그러나 여기에는 비용이 들어간다. 또 주택융자보다 금리도 높은 경우가 대부분이다. 모기지 부채를 다 갚을 것인지를 고민할 때 당신 자산의 유동성이 얼마인지 고려하는 것이 좋다. 버지니아의 재정 플래너인 할펀은 세전은퇴구좌의 액수와 세후저축액을 비교해 볼 것을 권고한다.

그는 “만약 당신이 은퇴구좌에 200만 달러가 있고 세후 저축액이 20만 달러라면 이것은 220만달러를 가진 사람의 유동성으로는 대단히 낮다”며 “이 사람이 모기지 부채를 다 갚기 원할 때 첫 번째 현실은 페이오프에 충분한 현금이 없다는 것이며 두 번째는 묶여 있는 돈을 빼놓고는 아무 것도 없다는 것”이라고 지적했다. 그렇다면 바람직한 유동성 지수는 얼마일까. 할펀은 세후 저축액이 고객의 세금연기 은퇴저축액의 50%나 그 이상이 되는 것이 좋다고 생각한다. 물론 얼마나 갖고 있는지와 얼마나 빚지고 있는지에 달려있다고 덧붙인다.