모기지 융자 관련 서류 미리 준비, 사전 승인 통해 시간 단축
유능한 에이전트 가이드 역할 수행 불필요한 시간 지연 막아
주택 구입은 일생의 가장 큰 결정 중 하나로 매우 흥미로운 일이다. 하지만 큰 결정이기 때문에 신중에 신중을 가하는 경우가 많아 당초 예상했던 것보다 훨씬 더 오래 걸릴 수 있다. 마음에 드는 주택 열쇠를 최종적으로 손에 얻기까지는 예산, 위치, 주택의 구조, 주택을 구입하려는 해의 주택상황 등 고려해야할 사항이 너무나도 많다. 금융 전문사이트 ‘뱅크레잇 닷컴’은 주택을 구입하기까지 얼마나 걸릴 것이라는 질문에는 바이어의 상황에 따라 다르다고 설명하고 있다. 하지만 평균적으로 주택 바이어들은 처음 모기지 대출승인여부 파악을 시작으로 주택구매 절차를 시작하게 되는데 자신이 원하는 주택을 구입하기 위해서는 몇 주에서 최대 몇 달 동안 매물샤핑이 진행되며 마음에 듣는 주택을 찾은 후부터는 30일에서 45일이 평균적으로 소요되고 있다고 설명했다.
일리노이 주의 프리미어미드웨스트 제시카 소탄 에이전트 “주택을 구입하기로 결정했을 경우 온라인 부동산 매물 사이트나 오픈하우스 방문하는 것이 동기부여를 제공해 일반적으로 주택구입 기간을 단축시킬 수 있다”고 조언했다.
주택을 구입함에 있어 주택구입절차를 알거나 마음에 드는 매물을 상대적으로 빨리 발견하는 경우에는 주택구입절차를 단축시킬 수 있다. 이는 주택과 관련한 많은 요소를 이해하는 것이 현실적인 자신의 주택구입 상황을 판단해 기간 단축으로 이어진다는 것이다.
뱅크레잇 닷컴에서 제시하는 통상적인 주택구입 절차는 다음과 같다.
■ 모기지 대출 승인 절차
주택을 구입함에 있어 대부분의 바이어들은 주택융자를 받아 구입한다. 현금 구매 시 이 절차는 필요 없지만 융자가 필요할 경우 본인의 융자자격을 확인해야한다. 이것이 바로 모기지 대출 사전승인이다.
바이어들은 자신의 소득, 크레딧, 그리고 자산에 관한 정확한 검증이 필요하다. 이를 주택융자은행에서 세금보고서, 급여명세서등의 소득관련 서류, 크레딧 리포트, 그리고 은행 스테이트먼트 등의 서류들을 통해 확인 후에 융자신청인이 어떤 조건에서 얼마만큼의 주택융자가 승인가능한지를 문서로 확인해주고 있다.
이는 셀러와 바이어 간의 주택구입 계약 절차상에 있어서 바이어의 자격을 증명함으로써 전반적인 구입절차에 들어가는 서로의 시간과 비용에 관한 노력을 절감하는 효과가 있다. 모기지 대출 승인 여부를 파악하려면 최소한 2주 이상 기다려야 한다. 대출 은행이 요청한 서류를 모두 제출한 뒤로부터 적어도 2주 이상 걸리는 것이 일반적이다.
서류 준비기간까지 더하면 더 오랜 시간이 필요하다.
모기지 대출 승인 절차에는 대출 ‘사전자격승인’(pqualification), ‘사전 승인’(papproval), ‘최종 승인’(Final Approval) 등의 절차가 있다.
최종 승인 절차는 바이어가 제출한 서류를 검토하고 해당 기관에 직접 확인한 뒤 최종 대출 발급 여부를 결정하는 절차로 최소한 2주 이상 걸리지만 실제로는 더 오래 걸리는 경우가 많다.
■마음에 드는 매물 및 에이전트 찾기
일단 모기지 대출 사전 승인 절차를 받은 후에는 얼마정도 예산으로 주택을 구입할 수 있는지 파악했기 때문에 주택 찾기를 시작할 수 있다.
이 때 마음이 맞는 부동산 에이전트를 찾으면 된다.
에이전트를 찾는 것에도 하루에서 몇 주까지도 시간이 걸린다. 처음 만난 에이전트와 마음이 맞아 바로 결정될 수도 있지만 시간이 지나도 마음에 드는 에이전트를 찾지 못하는 경우가 있기 때문이다.
에이전트를 주택 선택에 있어 가이드 역할 하는 만큼 시간이 걸리더라도 에이전트를 신중하게 선택해야 한다고 조언하고 있다. 또한 에이전트를 잘 선택해야 주택 구입 과정에 있어 불필요한 시간 지연을 막을 수 있다.
이에 따라 최소 3명 이상의 에이전트를 만나볼 것을 권장하고 있다.
소탄 에이전트는 “대부분의 고객들이 최종 마음에 드는 주택을 결정내리기 까지 최소 6개의 매물을 살펴보지만 바이어에 따라 20개 이상의 매물을 살펴보는 바이어들도 있다”고 설명했다.
마음에 드는 주택을 발견했다면 집을 보는 절차인 쇼윙을 하게 된다. 특별해 정해진 시간은 없지만 마음에 든다면 구입 결정에 확신이 설 때까지 자세히 살펴봐야 한다. 만약 시간이 너무 오래 지연되면 셀러 측에게 양해를 구하거나 추가 쇼윙 기회를 요청하도록 한다.
■가격 협상하기 및 오퍼수락
바이어가 마음에 드는 주택을 발견해 오퍼를 제출할 때 셀러 측이 답변을 할 수 있는 기한으로 약 3일 정도가 제시되는 것이 일반적인 협상 절차다.
오퍼를 받은 셀러는 3일 이내에 결정 여부를 바이어 측에 전달하면 된다. 오퍼 조건이 당장 수락해도 좋을 만큼 셀러 측에게 유리하다면 셀러 측 결정이 빨라진다. 일반 매물이 아닌 차압 매물의 경우 셀러인 은행이 오퍼에 반응하는 기간은 10일 이상 걸리는 경우도 있다.
이 후 주택 구입 계약이 체결된 후 바이어가 매물을 자세히 조사하기 위한 절차가 홈 인스펙션이다.
홈 인스펙션은 계약을 체결한 후 10일 이내에 완료 되도록 하고 있다.
외부 전문 업체인 홈 인스펙션 업체를 통해 조사를 실시할 때가 많은데 대략 2시간 정도 소요된다. 구입하기로 한 집을 자세히 볼 수 있는 기회로 바이어가 반드시 참석하는 것이 좋다.
<박주연 기자>
주택 구입 기간은 바이어의 모기지 대출 승인, 예산, 구입 시기 등 다양한 요소들에 따라 결정되기 때문에 바이어들마다 천차만별이다.
