62세 이상 주택 소유주는 노후자금으로 리버스 모기지를 사용할 수 있다. 리버스 모기지는 그러나 최고 67만9,650달러까지만 대출을 받을 수 있다. 그 이상의 대출을 받으려면 일반 은행에서 점보 리버스 모기지를 받아야 한다. 물론 그만큼 에퀴티가 충분히 쌓여 있는 비싼 주택에서나 가능한 일이다. 그런데 이 점보 리버스 모기지 융자는 과거 여러 가지 문제로 인해 부정적으로 생각돼 권장 상품은 아니었다. 월스트릿 저널은 요즘 문제점이 보완된 점보 리버스 모기지 상품이 등장해 다시 인기를 끌고 있다고 보도했다.
워싱턴 DC 소재 비영리 단체인 ‘전국 소비자 옹호 연합’의 아이라 레인골드 회장은 점보 리버스 모기에 대해 “10년전 만해도 문제가 많았다”고 전했다. 당시 문제가 됐던 상품은 점보 리버스 모기지를 매달 월페이먼트식 어누이트로 받는 하이브리드형이었다. 상품의 복잡한 구조 때문에 대출을 받은 일부 노인들은 높은 비용과 수수료 그리고 예상했던 수입보다 돈이 적게 나오는 등의 문제로 어려움을 겪었다고 설명했다.
그러나 요즘은 이런 문제 대부분이 해결 돼 집에서 계속 살고 싶어 하는 시니어 주택 소유주들에게 매우 유용한 은퇴 후 수입원이 되고 있다는 것이다. 레인골드 회장은 “우리는 더 이상 회사에서 펜션을 제공해주는 않는 시대에 살고 있다”면서 “노후 생활비가 과거에 비해 크게 늘어났다”고 의미를 부여했다. 그는 “내용을 완전히 이해만 한다면 점보 리버스 모기지도 매우 적합한 노후 플랜”이라고 설명했다.
■점보 리버스 모지기
점보 리버스 모기지는 주택 가격이 올라 에퀴티가 많이 쌓인 주택을 소유했거나 모기지를 모두 갚은 시니어들에게 매력적인 상품이 될 수 있다.
물론 주택을 팔아 에퀴티를 손에 넣을 수도 있고 홈에퀴티 론 또는 라인오브 크레딧을 받을 수 도 있다. 그러나 많은 시니어들은 현재 살고 있는 집에서 계속 거주하고 싶어 한다. 또 더 이상 빚을 지지 않고 추가 수입을 원할 수도 있다. 이런 경우 점보리버스 모기지는 매우 유용한 옵션으로 사용될 수 있다.
리버스 모기지를 받은 대출자가 해당 주택에서 계속 거주하는 동안은 월 모기지 페이먼트를 낼 필요가 없다. 대신 대출자가 죽거나 이사를 한다면 빌린 돈을 갚아야 한다. 부동산 시세가 하락해 에퀴티가 줄어들어도 대출자는 손해를 보지 않고 은행이 손해를 본다.
하지만 대출을 받은 사람은 리버스 모기지와 관련된 클로징 비용은 내야 한다. 또 해당 주택 관리에 필요한 비용을 모두 책임져야 하며 재산세와 주택 보험료를 내야 한다. 다시말해 집과 관련된 모든 비용은 주택 소유주가 부담해야 한다.
■400만 달러까지 가능
미국에서 대출되는 리버스 모기지의 대부분은 연방정부에서 보증해주는 주택 에퀴티 전환 모기지, 즉 ‘홈에퀴티 컨버전 모기지’(Home Equity Conversion Mortgage·HECM)다.
이 융자는 62세 이상 나이의 주택 소유주들에게 제공되며 나이에 따라 에퀴티에서 최고 67만9,650달러를 뽑을 수 있도록 한다. 물론 주택 평가 가치와 현재의 이자율에 따라서도 최고 금액이 달라질 수 있다.
‘퀴큰 론스’가 소유하는 샌디에고 소재 ‘원 리버스 모기지’는 최근 ‘홈 에퀴티 론 옵티마이저’(Home Equity Loan Optimizer·HELO)라고 부르는 점보 리버스 모기지 상품을 내 놓았다.
HELO는 최고 400만 달러까지 융자가 가능하다. 이 상품은 특히 캘리포니아 같이 주택 가격이 빠르게 상승하는 주에서 특히 어필하고 있다.
다만 조건이 있다. 대출 신청자의 최소 크레딧 점수는 640점 이상이다. 또 최소 한 개 이상의 주택 감정을 받아야 하고 그동안 정기적으로 재산세를 냈고 또 주택소유주 보험을 가지고 있었음을 증명해야 한다.
‘원 리버스 모기지’의 그렉 스미스 CEO는 “HELO를 이용하는 대출자들은 매우 다양하다”면서 “모기지를 내지 않고 모두 갚은 주택 소유주, 또는 에퀴티를 사용하거나 은퇴후 현금 수입을 더 늘리고 싶어하는 주택 소유주들이 많이 신청한다고 소개했다. 그는 “의료비용이 필요할 경우 은퇴 저축금을 쓰는 대신에 주택의 에퀴티를 이용할 수 있다”고 설명했다.
■이자율 6~7.375%
2018년9월 피트 데트릭(74)과 그의 부인 캐서린(73)는 캘리포니아 벨몬트의 200만 달러 주택을 담보로 84만 달러의 점보 리버스 모기지를 받았다.
이들에게는 자녀가 없는데다가 집을 팔고 작은 곳으로 이사하고 싶었지만 갈만한 곳을 찾지 못했다. 그래서 지금 살고 있는 집에서 계속 여생을 보내기로 결정했다. 남편 데트릭은 “점보 리버스 모기지는 우리에게 안성 맞춤형 상품”이라면서 “우리 집을 청산하는 것이지만 그 후에도 집에서 계속 살 수 있다”고 설명했다. 데트릭은 점보 리버스 모기지로 주택 수리와 여행, 그리고 자선 기부 등에 사용할 계획이다. 그는 받은 돈을 만약 당장 주택 관리 비용이나 나이가 들어 홈케어가 필요할 때 쉽게 사용할 수 있도록 장기 CD에 묶어둘 생각은 없다고 말했다.
‘월 리버스 모기지’의 HELO 이자율은 현재 6~7.375%다.
융자 비용은 다양하다. 하지만 평균 200만 달러 주택에 100만 달러 융자라면 선금으로 평균 3,000~5,000달러를 내야 한다. 스미스 CEO는 2019년 1분기까지 거의 모든 미국 주에서 이 프로그램을 판매할 것이라고 밝혔다.
■리버스 모기지란
리버스 모기지는 보유 주택의 에퀴티가 많거나 모기지 페이먼트가 없는 62세 이상 주택 소유주에게 에퀴티만큼 돈을 빌려주는 주택 담보 에퀴티 대출을 말한다. 일반 주택 모기지를 은행에서 빌린 다음 일정기간동안 매달 페이먼트를 내며 원금과 이자를 갚아 나가야 한다. 하지만 리버스 모기지는 페이먼트를 내지 않는다.
다만 소유주가 죽거나 주택을 팔 때는 빌린 돈을 모두 갚아야 한다.
리버스 모기지는 크게 3가지로 분류된다.
▲일부 주정부 또는 지방정부 에이전시나 비영리단체가 제공되는 리버스 모기지 ▲일반 금융 회사들의 리버스 모기지 ▲연방정부 보증 리버스모기지(Home Equity Conversion Mortgages·HECM)
리버스 모기지의 한계는 최 67만9,650달러 이며 일반 은행에서 사설 융자로 그 이상 대출되 해주는데 이를 점보 리버스 모기지라고 한다.
■점보 리버스모기지 고려 사항
▲재정 전문가와 상의
주택을 자손에게 물려주고 싶은 주택 소유주는 전통 HECM 또는 점보 리버스 모기지가 적합한 상품은 아니다. 따라서 이런 경우라면 재정 전문가와 다른 옵션이 있는지 상의해 보는 것이 좋다.
▲자신에게 가장 알맞은 상품을 찾기
점보 리버스 모기지는 특화된 상품이며 대출을 받겠다고 계획하는 사람에 따라 조건이 모두 다르다.
캘리포니아 칼라바사스의 ‘뮤추얼 오브 오마하 모기지’의 다니엘 마스키 세일즈 매니저는 “여러 상품을 비교 할 수 있게 샤핑을 하라”고 조언했다. 그는 “조건 대부분은 점보 모기지 대출 은행, 약관, 클로징 코스트, 다양한 클로징 기간 등에 의해 고정돼 있다”고 설명했다.
▲냉정하기
제이미 홉킨스 교수는 “점보 리버스 모기지를 유해한 상품으로 생각하지 말라”고 조언했다.
그는 “또 다른 모기지 옵션이다. 다만 매월 페이먼트를 내지 않고 이자를 지급하는 상품”이라고 설명했다.
<김정섭 기자>
요즘 한동안 잠잠했던 점보 리버스 모기지 상품이 등장해 다시 인기를 끌고 있다고 월스트릿 저널이 보도했다. <Robert Neubecker/The New York Times>
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