집 증축이나 리모델링에 사용시 이자 공제

개정세법 따라 주택과 관련 없는 

학자금 변제나 일반 지출 혜택 제외

75만달러 모기지 한도액에 포함

주택 에퀴티 융자에 대한 이자는 경우에 따라 계속 세금 공제를 받을 수 있다. 많은 납세자들은 지난 12월 제정된 새 세법 ‘2017 세금 감면 및 직업법’(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)에 대해 불안해하고 있다. 이 세법이 주택 에퀴티 융자와 라인오브크레딧의 이자 공제를 없애는 것이 아닌가에 대한 불안 때문이다. IRS는 2017년 세금 보고 마감일을 앞두고 에퀴티 융자와 관련돼 가장 많이 받는 질문을 소개했다. 

홈 에퀴티 대출이나 라인오브크레딧은 주택에 쌓여 있는 에퀴티를 근거로 해당 부동산을 담보로 제공한다. 홈 에퀴티는 주택 가격에서 갚아야 할 모기지를 뺀 나머지를 말한다.

IRS는 최근 이와 관련된 납세자들과 세금 전문가들의 질문이 쇄도하자 주의사항을 정리해 발표했다. 

이에 따르면 새 세법에 따라 2018~2026년까지 주택 에퀴티에 대한 이자 공제는 일단 보류된다. 그러나 융자를 받아 담보가 된 해당 주택을 구입하거나 새로 지을 때 또는 상당부분을 개조하는데 사용했다면 지불하는 이자는 계속 세금 공제를 받을 수 있다. 

예를 들어 에퀴티를 이용해 집을 증축했다거나 새 지붕을 올렸거나 또는 새 부엌을 재조했다면 에퀴티 융자에 따른 이자는 계속 공제 받을 수 있다는 것이다. 

그러나 에퀴티 대출금으로 크레딧카드 부채를 갚았거나 학자금 대출 변재 또는 여행 경비로 사용했다면 이자는 더 이상 공제 받을 수 없다. 

IRS는 이자 공제를 받으려면 주 거주 주택 또는 투자용 세컨홈을 담보로 해야 하며 융자액이 주택 값을 초과해서는 안된다고 규정하고 있다. 

IRS는 또 새 세법에 따라 이자 공제를 받을 수 있는 모기지 금액 또한 낮아졌다고 공지했다.  금년부터 납세자들은 75만 달러까지의 주택 모기지만 이자 공제를 받을 수 있다. 이 모기지 한계는 주 거주지와 세컨 홈 구입, 건축, 개량을 위한 총 대출금도 포함된다. 

■IRS 이자 공제 실례

2018년 1월 납세자가 80만 달러 주택을 구입하기 위해 50만 달러 모기지를 받았다고 가정 해 보자. 그해 2월 이 납세자가 구입한 주택을 증축하기 위해 주택 에퀴티 25만 달러를 뽑았다면 어떻게 될까.

이 경우 IRS는 “양쪽 융자금 총 합계가 75만 달러를 넘지 않았기 때문에 이들 융자금에 대해 지불하는 이자는 모두 공제를 받을 수 있다”고 설명했다. 

하지만 이 납세자가 학자금 대출을 갚는다거나 크레딧 카드를 갚는 등 개인적 결비로 융자를 사용했다면 이자 공제를 받지 못한다. 

종종 주택 소유주들은 크레딧 카드 이자가 너무 높다는 이유로 홈에퀴티를 사용한다. 

홈에퀴티 융자는 전통적 2차 모기지, 다시말해 세컨 모기지와 같다. 따라서 일정 기간동안 고정 이자율로 대출 받을 수 있다.  

주택 에퀴를 이용한 라인오브크레딧은 좀 복잡하다. 대출자는 초기 대출 기간(보통 10년)까지는 필요한 돈 만큼 인출해 사용할 수 있다. 이 기간의 이자는 변동이다. 하지만 이 기간이 지나면 사용한 돈은 고정 이자의 대출로 전환된다. 

홈에퀴티 대출은행인 TD뱅크가 실시한 최근의 설문조사 결과, 홈에퀴티 라인오브크레딧이 가장 많이 사용되는 부분은 주택 개량(32%)이었으며 비상금(14%), 교육비(12%) 순이었다.  

TD뱅크의 카이크 키난 소비자 대출부장은 IRS가 확실한 입장을 밝히기 전까지는 라인오브크레딧 신청이 다소 줄어든 반면, 사용한 돈을 갚으려는 대출자들도 소폭 증가했었다고 전했다. 

그러나 키나 부장은 주택 에퀴티는 아직도 주택 소유주들이 상대적으로 낮은 이자율로 큰 돈을 빌릴 수 있는 중요한 옵션으로 생각하고 있다고 설명했다. 

■홈에퀴티 이자에 대한 Q&A

-새로 제정된 홈에퀴티 이자 공제법이 2017년 세금보고 때에도 적용되나?

▲아니다. 미국 CPA 연구소의 카리 웨스턴 영업 및 윤리 국장은 새 법은 내년초 2018년 세금 보고때 부터 적용된다고 설명했다. 

2017년 지불된 홈에퀴티 대출 또는 라인오브크레딧 이자는 대출금을 어디에 사용했던지 간에 일반적으로 올해 세금 보고할 때 공제 받는다. 

그러나 내년에는 사용처에 따라 더 이상 세금 공제를 받지 못할 수 있다고 지적했다. 

- 홈에퀴티 대출로 학자금 부채 또는 크레딧카드 빚 갚아도 되나. 

▲그렇다.  대출금 일부 또는 전부를 개인 경비로 사용할 수 있다. 웨스턴 국장은 그러나 내년부터 이런 목적으로 사용된 금액에 대한 이자 공제는 받을 수 없다고 설명했다. 

-대출 받을 돈을 이자 공제 대상에 사용했다는 것을 어떻게 증명해야 하나. 

▲IRS는 조만간 이자 공제를 위해 새로운 양식을 만들 것으로 보인다. 패트릿 콜라벨라 세인트 존스 대학의 회계세법 부교수는 이 폼을 이용해 납세자들이 대출의 목적을 설명하게 될 것이라고 예상했다. 

내년부터 크레딧 카드나 학자금 융자를 갚기 취한 홈에퀴티 론이나 라인오브 크레딧  이자는 세금 공제를 받지 못한다. 

<삽화 Robert Neubecker/The New York Times>