모기지 이자 공제가능 융자금 100만 → 75만달러
세금보고시 항목별 공제 신청 줄어들것 확실
재산세 포함 로컬정부 택스 공제 1만달러가 상한선
올해 주택 시장의 최대 관심사는 뭐니 뭐니 해도 세제 개편안이다. 지난해 말 양원을 통과하고 지난 1일부터 시행에 들어간 세제개편안이 주택 시장에 어떻게 영향을 미칠 지에 관심이 쏠리고 있다. 공화당 주도의 세제개편안은 겉으로는 사상 최대 규모의 감세를 약속하고 있다. 하지만 막상 내용을 들여다보면 주택 시장에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 우려되는 내용이 많이 섞여 있다. CNN머니가 세제개편안 중 주택 시장에 영향을 줄만한 내용을 추려서 정리했다.
■ 모기지 이자 공제가능 융자액 100만달러 → 75만달러
세제개편안에 따르면 현행 융자금 100만달러까지에 대한 이자가 공제되는 모기지 이자공제가 융자금 75만달러까지로 낮춰진다. 최초 발의된 개편안에서는 모기지 이자 공제가능 융자액이 50만달러로 개정안보다 낮았으나 상하원 합의를 통해 75만달러로 상향 조정됐다. 그럼에도 불구하고 주택 시장에 미치는 영향이 클 것이란 전망이다.
새로 주택을 구입하는 구입자들이 축소된 이자액 공제 혜택 대상으로 현재 주택 소유주들에게는 기존 융자금 100만달러까지에 대한 이자공제 혜택이 적용된다.
또 세제개편안 시행에 따라 현행 10만달러까지 공제되는 ‘주택담보신용대출’(Home Equity Loans)의 이자액 공제 혜택 역시 사라지게 됐다. 융자금 75만달러까지로 조정된 모기지 이자 공제 혜택은 주거용 1차주택은 물론 2차주택에도 적용된다.
모기지 이자액 공제 혜택의 가장 큰 역할은 주택 거래 활성화에 기여한다는 점이다.
주택가격 상승세에도 불구하고 모기지 이자 공제 혜택을 받기 위해 주택 구입에 나섰던 구입자들이 적지 않았다. 만약 모기지 이자액 공제 혜택이 축소 시행되면 주택 가격 상승세와 맞물려 주택 거래를 위축시킬 것이라는 지적이 많다.
■ 양도소득세 공제대상 거주기간 2년 → 5년
세제개편안에 따르면 50만달러까지 세금이 공제되는 양도 소득세 공제액 규정은 현행대로 유지된다. 하지만 양도 소득세 공제 혜택을 받기 위한 거주 기간이 과거 8년중 5년 이상으로 대폭 연장된다. NAR의 통계에 따르면 셀러중 약 26%의 평균 거주기간은 5년 미만으로 양도 소득세 혜택에서 제외되는 비율이 높아질 전망이다.
양도 소득세 혜택 축소 역시 주택 거래가 위축되는 결과를 낳을 것으로 우려된다. 현행 양도 소득세 규정에 따르면 양도 소득액 50만달러(부부 합산시)까지는 세금이 공제되는 것은 동일하다. 그러나 공제 혜택을 받기 위한 거주 기간이 과거 5년중 2년 이상으로 개편안보다 짧아 수혜 대상자가 많다.
■ 세금, 항목별 공제 신청 감소
주택 구입에 따른 가장 큰 혜택 중 하나가 모기지 이자액 공제다.
모기지 이자액 공제 혜택을 받으려면 세금 보고시 항목별 공제 신청을 해야 한다.
그러나 세제개편안에 따르면 모기지 이자 공제액은 감소되는 대신 표준 공제액이 2배로 늘어나게 된다. 따라서 주택을 보유했더라도 항목별 공제 신청을 포기하고 대신 표준 공제 혜택을 받으려는 소유주들이 늘어날 것이란 전망이다.
커쉬너 이코노미스트는 “주택 무보유자의 경우 세금 보고시 표준 공제를 우선 신청하는 것이 관례였다”며 “그러다가 주택을 구입하면 모기지 이자 공제 혜택을 받기 위해 항목별 공제를 신청하기 시작한다”고 CNN머니와 인터뷰에서 설명했다.
커쉬너 이코노미스트는 세제 개편안이 시행되면 항목별 공제 신청에 나서는 주택 소유주가 크게 감소할 것으로 전망했다.
■ 재산세 공제액도 축소
전액 공제가 가능했던 지방 자치 단체 소득세와 재산세 규모도 세제 개편안이 시행되면 축소될 전망이다. 개편안에 따르면 지방 자치 단체에 납부하는 소득세와 재산세의 경우 1만달러까지만 공제해주는 것으로 제한된다.
재산세 공제액이 축소되면 재산세율이 높은 뉴욕, 가주, 뉴저지주 등의 주택 소유주들이 재산세가 오늘 4월부터 큰 폭으로 인상되는 결과 예상된다. 애톰 데이타 솔루션에 따르면 현재 미국인중 재산세 납부액이 1만달러가 넘는 주택 소유주는 약 410만명이 넘는다.
■ 주택거래 감소 우려
주택가격이 크게 오른 지역에서의 주택거래 감소가 예상되고 있다. 주택시장 조사 업체 ‘애톰 데이타 솔루션’(ATTOM Data Solution)에 따르면 뉴욕시의 경우 올해 매매된 주택 중 약 64% 이상의 모기지 이자액이 75만달러를 넘는다.
샌프란시스코 역시 전체 매매 주택의 약 58% 이상이 75만달러가 넘는 모기지 대출을 통해 구입됐다. 이처럼 주택 가격이 높아 모기지 대출액이 상대적으로 높은 지역에서 모기지 이자 공제액 축소에따른 주택 거래 감소가 더욱 우려된다.
주택 거래 감소뿐만 아니라 이미 심각한 수준인 매물 부족 현상을 더욱 악화시킬 것이라는 분석도 있다. 모기지 이자액 공제 혜택이 축소되면 기존 보유 주택을 처분하고 새 주택을 구입하려는 수요도 영향을 받을 것으로 전망된다.
온라인 부동산업체 ‘리얼터 닷컴’의 조 커쉬너 수석 이코노미스트는 “주택 거래가 위축되면 주택 가격 하락 압박도 커질 것”이라고 CNN머니와 인터뷰에서 지적했다.
<준 최 객원기자>
올해 주택시장의 최대 관심사는 세제개편안 시행이다. 지난해 말 세제개편안에 서명하는 트럼프 대통령.
