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‘주택 가격 상승세가 진정될 것이다. 주택 매물 재고는 바닥을 찍고 반등될 전망이다. 모기지 이자율도 바닥을 확인한 뒤 상승세로 돌아서게 될 것이다’.
모두 올해 초 쏟아져 나온 주택 시장 전망들이다. 이미 한해의 절반 이상이 지났지만 주택 시장은 올해 초 전망과는 다른 방향으로 움직이고 있다.
집값은 여전히 상승세이고 전국적인 매물 부족 사태는 해결 기미가 없다. 모기지 이자율은 상승하는듯 하더니 다시 하락세로 돌아섰다. 경제 전문지 포브스가 주택 시장 전문가들에게 올해 남은 기간 주택 시장 전망에 대해 물어봤다.
■ 매물 부족 해결 힘들 것
‘매물 부족, 매물 부족’하는 것이 벌써 몇 년째로 접어들었는지 모른다. 주택 시장이 침체를 마치고 회복기로 돌아서던 2012년부터 매물 부족이란 단어가 매년 주택 시장의 최대 화두로 자리 잡았다. 올해는 매물 재고가 바닥을 찍고 서서히 반등할 것이란 기대가 나왔지만 올해 역시 물건너 간 것 같다는 분위기가 다시 많아졌다.
온라인 부동산 업체 ‘질로우 닷컴’의 스베냐 구델 수석 이코노미스트에 따르면 올해 신규주택공급량이 약 61만채로 전년보다 소폭 늘어날 전망이다. 하지만 과거 평균의 약 65%에 수준으로 여전히 매물 가뭄을 해갈하기에는 부족하다.
구델 이코노미스트는 현재 주택 시장이 겪고 있는 문제는 매물 부족 사태가 아니라 주택 공급 부족으로 보는 편이 정확하다고 지적한다.
현재 매물 공급 수준은 1994년과 비슷한 수준으로 매물 공급에는 큰 문제가 없다.
그러나 당시에 비해 현재 인구가 약 6,300만명이나 증가해 신규 주택 공급이 무엇보다 시급하다는 것이 구델 이코노미스트의 지적이다. 신규 주택 공급이 원활히 이뤄지지 않으면 해마다 매물 부족 사태는 어김없이 다시 찾아올 수밖에 없다.
매물 부족 사태가 되풀이 되면 결국 주택 가격 상승세가 멈추지 않고 주택 구입 여건 역시 개선되기 힘든 악순환만 반복될 수밖에 없다.
올해 안에 매물 재고가 반등할 것이라는 기대감이 있었지만 현재로서는 이뤄지기 힘든 전망으로 보인다. 올해 1분기 매물 공급은 큰 변동이 없었던 반면 2분기 들어서 다시 하락세로 돌아선 것으로 나타났다. 매물 부족 사태로 인해 주택 구입이 힘들어지면서 집을 내놓는 주택 소유주가 갈수록 감소하면 매물 부족 사태를 부채질하는 상황이다.
■ 수요 식지 않는한 집값 더 오를 것
이미 천정부지로 치솟은 주택 가격은 올해도 상승세를 유지할 전망이다. 매물 부족 현상에도 식지 않는 주택 구입 수요가 주택 가격 상승의 가장 큰 원인이다. 여전히 뜨거운 주택 구입 수요로 올해 5월 전국 주택 가격은 전년대비 약 5.8%(S&P 코어로직 케이스-실러 주택 가격 지수)나 오른 것으로 집계됐다.
온라인 부동산 업체 ‘트룰리아 닷컴’의 랠프 맥래플린 수석 이코노미스트는 주택 구입 수요를 부추기는 요인으로 트럼프 행정부의 정책과 밀레니엄 세대의 성장을 지적했다.
맥래플린 이코노미스트는 “트럼프 행정부는 현재 주택 공급 정책에 대한 언급은 없이 수요만 부채질하는 정책을 강조하고 있어 집값 상승만 부추기고 있다”라고 지적했다.
트럼프 대통령은 취임 이전부터 금융 규제법안인 ‘도드 프랭크’ 법을 폐지하겠다는 입장을 강조한 바 있다. 법이 폐지되면 그동안 높았던 모기지 대출 장벽이 일시에 무너지는 결과로 주택 구입 수요가 급등할 것으로 전망된다. 지난 4월 학자금 대출자들의 주택 구입 대출 자격을 낮춘 패니매의 새 정책 역시 수요 증가 요인으로 볼 수 있다.
밀레니엄 세대의 연령대가 높아지고 있는 점도 향후 주택 구입 수요 증가 요인이다. 현재 평균 약 20대중반으로 30대를 바라보고 있는 밀레니엄 세대는 향후 주택 시장에서 가장 강력한 수요층으로 등장하게 될 전망이다. 이미 일부 밀레니엄 세대는 내집 마련에 나서며 주택 시장의 문을 두드리기 시작했다.
밀레니엄 세대의 주택 구입 증가와 함께 지난해 사상 최저치였던 주택 소유율이 올해 2분기 전년보다 약 0.6%포인트 오른 약 63.7%를 기록하기까지 했다.
올해 상반기 신규 세입자수 증가보다 신규 주택 소유주수가 증가한 것도 밀레니엄 세대의 주택 구입이 늘어난 결과라는 분석이다.
■ ‘싼 집’ 찾기 힘들 것
당분간 ‘싼 집’에 대한 꿈도 꾸지 않는 편이 좋겠다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 집계에 따르면 지난 6월 매매된 주택의 중간가격은 약 26만3,800달러로 여전히 상승세인 것으로 나타났다. 그러나 실제 주택 시장에서는 이 같은 가격대의 매물을 구경하기 힘들다. 또 바이어들간 구입 경쟁이 워낙 치열해 오퍼 제출은 꿈도 꾸기 힘든 실정이다.
주택 시장에 저가대 매물이 사라지고 있는 원인은 저가대 주택 소유주들의 낮은 주택 자산비율 때문이다. 주택 가격을 3등분 했을 때 하위 가격대 주택 소유주들의 깡통 주택 비율은 상위 가격대 주택에 비해 여전히 2배나 높은 것으로 추산된다.
주택 가격이 그동안 꾸준히 올랐지만 시세가 모기지 대출액보다 낮아 집 팔고 싶어도 팔 수 없는 집주인이 많다.
주택 건설업체들이 저가대 주택 시장을 외면하고 있는 것도 저가 매물 부족 현상의 원인이다. 지난 6월 판매된 신규 주택의 중간 가격은 약 31만800달러로 전체 매매 중간 가격보다 훨씬 높다. 저가대 주택의 수익이 낮다고 판단한 건설 업체들이 고가 주택 공급에만 열을 올리고 있어 저가 매물 부족 현상이 당분간 해결되기 힘들 전망이다.
■ 이사갈 집 없어 집 안 판다
구델 이코노미스트에 따르면 저가대 주택 시장은 현재 ‘뮤지컬 체어’ 현상을 겪고 있다. 기존 주택 소유주중 최근 몇 년간 주택을 장만한 소유주는 대부분 치열한 구입 경쟁을 치러야 했던 구입자들이다. 특히 저가대 주택 시장의 경우 구입 경쟁이 워낙 심해, 주택을 구입하면 마치 로또 복권에 당첨된 것과 같은 기분을 느낀다.
힘들게 내집을 장만한 소유주들은 과거의 악몽이 떠올라 새집 장만을 꺼리는 반응을 보이고 있다. 그간 주택 가격이 크게 올라 새집 구입 능력을 갖추고 있음에도 불구하고 새집 구입 거부 반응을 보이고 있어 재판매 주택 매물이 좀처럼 늘지 않고 있는 원인이다.
저가대 시장의 경우 매물이 나오기만 하면 마치 기다렸다는 듯이 여러명의 바이어들이 달라 붙는 현상을 흔히 볼 수 있다. 올해 남은 기간 동안에도 매물이 늘지 않는 이상 매물이 팔리는 속도는 더욱 빨라질 것이라고 맥래플린 이코노미스트는 전망했다.
트룰리아 닷컴의 조사에서 현재 시장에 나온 매물 중 2달이 지나도록 팔리지 않는 매물의 비율은 약 47%로 2012년 이후 가장 낮다. 매물이 시장에 나오면 절반 이상은 2달내에 새주인을 만날 정도로 빛과 같은 속도로 팔리고 있는데 바이어 선호 지역의 경우 매매 속도는 더욱 빠르다.
■ 모기지 이자율 상승 가능성 높아
모기지 이자율은 올해에도 약 4% 미만대를 유지하겠지만 상승 압박도 만만치 않다. 8월 셋째주(17일 마감 기준) 30년 만기 고정 이자율은 전국 평균 약 3.89%로 전주에 이어 다시 떨어졌다. 지난 수년간 경제 전문가들의 예상과 달리 이자율은 좀처럼 오르지 않고 있지만 향후 상승 가능성은 조금씩 높아지고 있다.
지난해 기준 금리 인상을 실시한 연방준비제도이사회(FRB)가 앞으로도 금리 인상 기조를 유지할 경우 모기지 이자율도 상승 압박을 받게 된다. 현재 미국 경제에 대한 투자자들의 강한 자신감이 이자율을 낮추고 있지만 만약 투자금을 다시 해외로 전환시킬 경우에도 모기지 이자율은 얼마든지 상승할 수 있다.
모기지 이자율이 상승하더라도 갑자기 주택 수요가 감소할 전망은 낮다. 주택 임대가 구입보다 유리해지려면 모기지 이자율이 현재의 2배 수준으로 올라야 하기 때문이다.
<준 최 객원기자>
