임대 수익·마켓 상황 등 예측하기 어려워
세컨홈 지역·위치 선정이 투자 성공의 열쇠
근사한 곳에 휴가용 주택을 갖고 싶어하는 사람들이 많다. 휴식이 필요할 때면 언제라도 달려가 한가로운 시간을 보내며 세상의 골치 아픈 일들을 잠시 접어 둘 수 있는 여유로운 공간 말이다. 경기 회복이 완연한데다가 이자율도 낮은 요즘 세컨홈 하나 정도는 마련해보는 상상도 해봄직 하다.
하지만 휴가용 주택도 엄밀히 따지면 투자다. 휴가용으로도 사용하고 또 투자 수익도 올릴 수 있겠지만 잘 못 구입하면 돈만 들어가는 골칫거리가 될 수 있어 주의해야 한다. 월스트릿 저널은 휴가용 주택을 구입할 때 꼭 기억해야 할 점들을 정리 보도했다.
휴가용 부동산 소유는 생각한 것보다 훨씬 복잡하고 귀찮다. 특히 초보자에게는 더욱 그렇다. 도시나 카운티 정부 또는 주택소유주협회의 규제를 받을 수 있고 갑작스럽게 써야할 경비 문제도 발생한다. 또 렌트를 놓거나 다시 되 팔고 싶어도 마켓 상황에 따라 여의치 않을 때도 많다.
부동산 투자 전문가인 토드 후에트너는 “휴가용 주택을 소유하거나 이를 렌트하는데 드는 비용이 생각보다 높을 수 있다”면서 “특히 짧은 기간동안 렌트를 줄 때 들어가는 경비나 문제점은 예상보다 훨씬 많다. 렌트비와 테넌트 구하기, 관리비, 수리비, 주택 가치 상승 등의 상황에 대해 사람들은 지나치게 희망적”이라고 경고했다.
특히 휴가용 주택에서 멀리 떨어져 사는 소유주들은 산속 주택의 눈 피해나 해변가 소금기로 인한 주택 부식 등 기후와 관련된 문제를 많이 겪는다.
이런 문제점에도 불구하고 미국에서는 이미 많은 사람들이 휴가용 주택 구입을 하고 있다. 재정 위기를 맞은 이후 휴가용 주택가격은 2006년 수준을 회복된 상태다. 전국 부동산협회에 따르면 휴가용 주택의 중간가는 2016년 20만 달러로 4.2%나 증가했다.
물론 휴가용 주택으로 재미를 보는 사람들도 많다. 레익타호에서 4시간 떨어진 샌타크루즈 거주자 사브리나 로빈슨은 “주말에는 레익타호에 빈집을 찾을 수도 없고 또 있다고 해도 매우 비싸 아예 휴가용 콘도를 구입했다”면서 사용하지 않을 때는 관광객들에 연중 빌려주고 1주에 2시간은 집 청소에 나선다며 만족해했다. 그는 1년에 2만 달러의 렌트 수입으로 모기지와 유틸리티를 충분히 커버한다고 설명했다.
▲구입 목적을 명확히
부동산 협회의 설문조사 결과, 휴가용 주택 구입자의 주 목적은 휴가로 나타났다. 또 부동산 전문가들도 투자용보다는 휴가 목적으로의 구입을 권장하고 있다. 렌트 수입은 예측이 불가능해 모기지나 주택 관리비를 렌트 수입으로 충당하겠다는 생각은 잘못이다. 또 마켓 상황 역시 예측할 수 없어 되팔아 이문을 남길 수 있는지도 확실치 않다.
따라서 많은 전문가들은 즐길 수 있는 휴가용 주택을 선택한다면 많은 위험 부담도 줄일 수 있을 것이라고 조언했다.
▲지역 선정(location)
부동산 구입의 기본은 위치다. 렌트 수입을 목적으로 한 것은 아니더라도 많은 구입자들에게는 상당히 중요할 수 있다.
같은 지역에서 조차 주택 가격과 렌트를 하려는 사람들의 선호도는 매우 다르다. 사람들은 해변에 접한 주택을 몇 블럭 안쪽을 들어간 주택보다 훨씬 더 좋아한다는 정도의 이유만을 말하는 것은 아니다. 예를 들어 좋은 위치에 있다고 해도 휴가용 주택이 넘쳐나면 렌트 수입도 줄어들고 주택 판매 가격도 떨어질 수 있다.
테네시 지역의 휴가용 렌트 주택 리스팅 전문 웹사이트 ‘SmokyMountains.com’을 운영하는 데이빗 앤조티 대표는 “들뜬 기분에 구입을 서두르다가 후회하는 경우가 많다”면서 “지역이나 위치선정, 전망 등 기타 주변 환경이 전체적 수입에 중요하다는 사실을 이해하지 못하는 경우 후회를 하게 된다”고 말했다.
▲시 조례
시나 카운티 조례, 주택소유주협회 규정으로 렌트가 쉽지 않은 곳도 있다. 예를들어 주택소유주협회가 모토사이틀과 애완견을 금지할 수도 있고 렌트 기간까지 규제할 수도 있다.
또 시 조례 역시 소유주의 렌트 재량권을 제한 할 수 있다. 스프링브레이크때 대학생 파티를 금지할 수 도 있다. 반차별법을 시행하는 규정으로 인해 이웃에게 방해를 주거나 청소비용이 더 들게 만드는 말썽꾸러기 아이들을 동반하는 사람들에게도 집을 빌려줘야 할 때도 있다.
▲렌트
렌트를 주는 일도 쉽지는 않다. 보통 지역 부동산회사나 관리회사에 의뢰하게 되는데 이런 서비스에는 돈이 따른다. 부동산 에이전트는 보통 렌트비의 18~25% 서비스 비용을 받는다. 이보다 더 많이 받을 때도 있다. 또 주인이 사용자를 찾아도 커미션을 내야 하는 경우도 있다. 물론 서비스 회사에서 파손 보험이나 말썽 많은 사용자는 골라내 주기는 한다.
▲세금
연방 세법에 따라 세컨홈도 모기지 이자와 재산세, 보험료 및 기타 경비는 세금 공제를 받을 수 있다. 그러나 세법이 매우 복잡한데다가 연중 14일 이상을 초과해 소유주가 거주하는 주택은 이런 세금 공제가 줄어든다. 또 렌트용 주택을 팔 때 발생하는 수익은 장기 자본이득으로 간주돼 세금을 내야 한다.
▲테넌트는 왕
렌트 수입도 짭짤하고 휴가도 즐기면 얼마나 좋을 까. 하지만 모든 것을 가질 수는 없다. 렌트 수입을 극대화 하려면 여름이나 겨울 성수기 때 렌트를 줘야 한다. 정작 주인은 비수기에 이용해야 한다.
휴가객들은 완벽한 시설을 요구한다. 또 주택 소유주는 별로 문제가 되지 않는 사소한 부분에도 참지 않는다.
몬태나 그레시어 국립공원내에 2개의 휴가용 주택을 보유하고 있는 게일 린 굿윈은 “청소비가 예상보다 훨씬 더 들어간다. 플로리다에서 온 휴가객은 집안 온도를 80도까지 끌어 올릴 정도로 히티를 사용한다”고 말했다.
또 세컨홈을 자주 이용하는 주인이라면 휴가객들에게 집을 빌려 줄때마다 서랍장을 비우고, 침대 시트를 바꿔야 하고 가족사진을 다른 곳이 보관해야 하며 휴가객들이 사용하길 원치 않는 자전거나 카약, 가족이 사용하던 식기 등의 아이템도 모두 치워야 하는 번거로움을 감수해야 한다.
<김정섭 기자>
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