재개발 용이한 구조로 주차장 건설
소매상가·극장·사무실 등으로 활용
전국에서 가장 큰 부동산 개발업체는 현재 LA 다운타운에 거대한 주거용 복합단지를 개발하는 계획을 추진하고 있다. 여기에는 통상적인 것처럼 보이는 주차공간도 포함돼 있다. 약 1,000대에 달하는 입주자들과 방문객 차량을 수용할 수 있는 지상과 지하 두개 층 주차장이다. 그러나 약 4년 후 이 프로젝트가 완공되면 이 주차장은 LA 최초의 특수한 주차장이 될 것이다. 이 주차장은 궁극적으로 다른 용도로 변경할 수 있게끔 만들어진다.
아발론베이 커뮤니티사의 이런 계획은 우버 같은 라이드셰어링 서비스와 무인 차량이 차량 소유율을 떨어뜨리고 주차 공간을 점차 무용지물로 만들게 될 시대에 대비하기 위한 것이다. 통상적인 주차장들과는 달리 경사지지 않고 평평하게 만들어진 이런 주차장은 언젠가 상점들과 운동시설, 그리고 극장 등으로 바뀔 것이다. 이 계획에는 참여하고 있지 않지만 고객들을 위해 교통혁명이 건축에 미치는 영향에 관한 프리젠테이션을 만든 건축가 앤디 코헨은 “우리 세계는 급속히 변화할 것이고 우린 그것을 목격하게 될 것이다. 먼 훗날 얘기가 아니다. 10년 후의 일이다”라고 말했다.
아발론베이는 이런 아이디어를 제시한 첫 부동산 개발업체는 아니다. 그로브 몰 등 고급 몰들을 소유하고 있는 릭 카루소는 무인차량 시대의 도래에 대비한 작업을 구글과 손잡고 하고 있으며 언젠가는 샤핑몰 주차장들을 아파트와 식당, 그리고 상점 공간으로 전환하겠다는 생각을 갖고 있다. 이런 전략은 캘리포니아의 자동차 문화가 갈수록 동력을 잃어가고 있다는 일부 개발업자들의 인식을 반영하고 있다. 평생 자기 차를 몰아 온 캘리포니아 성인들에게는 상상하기 힘든 일이다.
코헨은 차량 보유율이 2020년 정점에 달했다가 이후 줄어들기 시작할 것이라고 내다봤다. 2025년이면 자기 차를 모는 사람보다 라이드셰어링 서비스에 의존하는 미국인들이 더 많아지게 될 것이라고 말했다. 그러면 주택 차고와 도로, 그리고 주차장에서 차량들이 점차 줄어들게 된다. 개발업자들이 사용할 수 있는 새로운 공간들이 생겨나게 된다는 말이다. 조지워싱턴 대학 크리스토퍼 레인버그는 “향후 20년 사이 가장 큰 변화 가운데 하나는 주차공간의 재개발이 될 것”이라고 말했다.
대상은 많다. 인구 3억2,00만인 이 나라에서 주차공간은 5억대를 세울 수 있을 만큼 많다. 주차공간의 총 넓이는 3,590평방마일에 달한다. 델라웨어와 로드아일랜드를 합한 것보다 넓다. 대중은 이미 완벽한 무인차량과의 환상에 빠졌다. 미국인들이 이런 차량을 갖게 될 경우 자유롭게 될 주차공간은 더 늘어난다. 차량은 커플을 그들의 아파트 앞에 내려놓은 뒤 주차장 속으로 사라진다. 무인차량들은 아주 정교하게 주차를 하게 되고 이런 차량들을 주차하는 데는 현재보다 절반 이하 공간이면 족하다고 레인버그는 말했다.
레인버그는 그러나 무인차량들은 소유보다 상품처럼 인식될 것이라고 전망했다. 사람들은 필요할 때만 차량을 부르게 되고 따라서 차량 소유는 급속히 줄어들게 될 것이라고 내다봤다. “차량들은 주 7일 24시간 도심을 운행할 것이기 때문에 소유할 필요가 없다. 필요할 때 렌트하면 그만”이라고 레인버그는 덧붙였다.
하지만 차량 소유가 줄어들 경우 도시들이 어떤 모습에 어떻게 기능할지 말하기는 불가능하다. 부동산 개발업자들로서는 도박을 시작하는 수밖에 없다. 주거용 개발업자인 아발론베이는 현재 웨스트우드와 할리우세 짓고 있는 아파트 단지에 전기차 충전소들을 만들고 있으며 라이드셰어링을 위한 승하차 포인트들도 만들고 있다. 그러나 다운타운에 계획 중인 475유닛 아파트의 차량 관련 컨셉은 이보다도 한층 더 극적이다. 10개주에서 8만4,000유닛의 아파트를 소유하고 있는 버지니아 소재 이 회사는 차량이 줄어들 미래에 대비한 계획을 시작했다. 개발 담당 부사장인 마크 잰다는 “전국적 수준에서 이 일을 이제 시작하기 했다”고 말했다. 오는 2019년 시작될 다운타운 주거단지 건설의 초기 컨셉은 앞으로 주차공간 수요가 계속 줄어들 것이라는 가정이었다.
주차장 바닥은 대개 경사로를 위해 비스듬히 만들어진다. 그러나 아발론베이는 주차수요 감소 시 공간 재활용을 용이하게 만들기 위해 바닥을 평평하게 지을 계획이다. 잰다 부사장은 지하 주차장 2개 층은 운동시설과 극장, 그리고 다른 용도의 레크리에이션 공간으로 활용하고 지상 주차장에는 더 많은 상점들과 식당들을 들인다는 구상을 갖고 있다, 그는 “우리는 이런 미래를 상정해 디자인을 하고 있다”고 말했다.
건축가 코헨은 주차장 천장이 통상보다 높아야 할 것이라고 조언했다. 최고 13피트가 돼야 한다는 것이다. 그래야 사무실 공간을 만들 수 있다는 것이다. 그는 또 주차장이 지상에 있고 그 위에 사무실 공간들이 있다면 주차장 역시 위쪽과 같은 모습으로 창문까지 낼 수 있어야 할 것이라고 조언했다.
그러나 개발업자들이 지금부터 주차장 없이 개발을 시작할 것이라 예상해서는 안 된다고 잰다 부사장은 말했다. 교통혁명의 불가피성에 대한 인식에도 불구하고 많은 개발업자들은 운전습관의 변화가 한층 더 뚜렷해질 때까지는 유연성을 위한 투자를 꺼릴 것이라고 부동산전문 저스틴 탐슨 변호사는 말했다. 탐슨은 많은 개발업자들이 아직은 미래의 주차장 활용에 대해 부차적인 문제로 생각하고 있다며 “그러나 일부 진보적 업자들은 이를 고려할 것“고 덧붙였다.
이런 아이디어는 일부 개발업자들의 피를 끓어오르게 하고 있지만 LA 교통국 책임자인 세레타 레이놀즈 같은 시정부 관계자들에게는 불안감을 안겨주고 있다. 레이놀즈는 “대단히 혼란스러울 것”이라고 말했다. 주차 수입의 감소는 시 정부 예산이 큰 타격이 될 것이라며 “인간이 끼어들기 전까지 차량들이 계속 스스로 움직이는 상황은 최악이며 이를 타개하기 위해 우리는 뭔가를 해야 할 것”이라고 말했다.
<LA타임스 본사특약>
미래에 차량들이 줄어들게 되면 주차장 건물들을 새로운 상업공간을 활용하려는 프로젝트들이 추진되고 있다. 사진은 건축회사인 겐슬러가 사무 공간으로 전환된 주자창을 그린 상상도. <LA타임스>
