■ 생활경제 정보
크레딧 점수부터 높이고
최소 3곳 대출조건 비교
디스카운트 포인트 구매
15년 모기지·ARM도 고려
주택 모기지 금리가 다시 7%를 훌쩍 넘어서면서 주택 구입을 준비하는 소비자들의 부담이 커지고 있다. 그러나 시장 전체의 금리 움직임을 개인이 바꿀 수는 없어도 크레딧 점수 관리와 대출기관 비교, 다운페이 확대 등을 통해 자신에게 적용되는 모기지 금리를 낮출 방법은 있다.
CNN에 따르면 국책 모기지 기관 프레디맥이 집계한 30년 고정 모기지 평균 금리는 지난 1일 기준 7.28%로 전주의 7.03%에서 0.25%포인트 급등했다. 6주 연속 상승한 것으로, 한 주간 상승폭으로는 약 4년 만에 가장 컸다. 모기지 금리는 2023년 11월 이후 최고 수준까지 치솟았다.
최근 모기지 금리 상승의 주요 원인은 채권시장이다. 이란 전쟁에 따른 에너지 가격 상승과 정부 지출 및 국가부채 확대가 인플레이션을 다시 자극할 수 있다는 우려가 커지면서 10년 만기 국채 수익률이 상승했고, 이에 밀접하게 연동되는 모기지 금리도 함께 뛰고 있다. 그렇다면 주택 구입자가 조금이라도 낮은 금리를 받으려면 어떻게 해야 할까.
■ 크레딧 점수부터 높여라
모기지 업체가 개인별 금리를 결정할 때 가장 중요하게 보는 요소 가운데 하나가 크레딧 점수다. 신용점수가 높을수록 대출금을 갚지 못할 위험이 낮은 고객으로 평가돼 더 유리한 금리를 받을 가능성이 커진다.
따라서 주택 구입을 계획하고 있다면 모기지를 신청하기 전 신용카드 잔액을 줄이고 연체를 피하는 등 크레딧 점수를 최대한 끌어올리는 것이 중요하다. 특히 신청을 앞두고 새로운 신용카드나 자동차 대출 등 추가 부채를 만드는 것은 피하는 편이 좋다. 현재 시장에서는 일반적으로 760점 이상이면 가장 유리한 금리 조건을 받을 가능성이 높다.
■ 한 곳서만 견적 받지 마라
같은 날, 같은 크레딧 점수의 고객이라도 금융기관에 따라 제시하는 모기지 금리와 수수료가 다를 수 있다. 따라서 거래 은행 한 곳의 견적만 받고 결정하기보다는 은행과 크레딧유니온, 모기지 전문업체 등 여러 렌더의 조건을 비교해야 한다.
이때 광고에 나오는 명목금리만 비교해서는 안 된다. 대출 수수료 등 비용까지 반영한 연이율(APR)과 클로징 비용을 함께 비교해야 실제로 어느 대출이 저렴한지 판단할 수 있다. 전문가들은 최소 3곳 이상의 조건을 비교할 것을 권한다.
■ 다운페이 늘리면 유리
가능하다면 다운페이를 늘리는 것도 방법이다. 집값에서 다운페이가 차지하는 비중이 커질수록 대출금 대비 주택가치 비율(LTV)이 낮아져 금융기관 입장에서는 대출 위험이 줄어든다. 특히 일반 모기지에서 20% 이상을 다운페이하면 사설 모기지 보험(PMI)을 피할 수 있는 경우가 많아 월 주택비 부담을 추가로 줄일 수 있다. 다만 비상자금까지 모두 다운페이에 투입하는 것은 피해야 한다.
■ ‘모기지 포인트’ 사는 방법도
집에서 장기간 거주할 계획이라면 ‘디스카운트 포인트’를 구입해 금리를 낮추는 방법도 검토할 만하다. 포인트는 클로징 때 일정 금액을 미리 지급하는 대신 대출기간에 적용되는 금리를 낮추는 방식이다. 통상 1포인트의 가격은 전체 대출액의 1% 정도이며, 일반적으로 금리를 약 0.25%포인트 낮출 수 있지만 실제 조건은 금융기관과 대출상품에 따라 달라진다. 예를 들어 40만달러를 빌린다면 1포인트 비용은 약 4,000달러가 된다.
다만 몇 년 안에 집을 팔거나 모기지를 재융자할 가능성이 있다면 포인트 구매에 들어간 선불비용을 회수하지 못할 수 있다. 따라서 포인트 비용을 낮아진 월 페이먼트로 나눠 손익분기점까지 몇 년이 걸리는지 계산해야 한다.
■ 15년 모기지·ARM도 고려
월 페이먼트를 감당할 여력이 있다면 30년 대신 15년 고정 모기지를 선택하는 방법도 있다. 일반적으로 대출기간이 짧은 상품은 금리가 낮고 전체 이자 부담도 크게 줄어든다. 다만 원금을 더 짧은 기간에 갚아야 하기 때문에 매달 내는 금액은 높아진다.
변동금리 모기지(ARM) 역시 초기 금리가 30년 고정금리보다 낮을 수 있다. 몇 년 안에 집을 팔거나 재융자할 계획이 확실하다면 고려할 수 있지만, 고정기간이 끝난 뒤 시장금리에 따라 이자율과 월 페이먼트가 크게 오를 수 있다는 위험을 감수해야 한다.
전문가들은 결국 ‘앞으로 금리가 언제 내려갈지’를 정확히 맞추려고 기다리는 것보다 자신의 재정상태에서 통제할 수 있는 요소에 집중하는 것이 현실적이라고 조언한다. 크레딧 점수를 높이고 부채를 줄이는 동시에 여러 금융기관의 금리와 수수료를 꼼꼼하게 비교하는 것만으로도 30년에 걸친 이자 부담에서 상당한 차이를 만들 수 있다.
