구매 계약시와 같은 상태인가?…‘파이널워크스루’중요

에스크로 마감 서류에 서명하고 열쇠를 받기 전에 해야 할 마지막 단계가 바로 주택 최종 점검 절차인‘파이널 워크스루’(Final Walk-Through)다. 파이널 워크스루는 집이 처음 구매 계약을 체결할 때와 같은 상태인지 확인하고, 셀러가 약속한 수리가 제대로 완료되었는지 등을 점검하는 절차다. 구매 계약 체결 직후 실시하는 최초 점검이 홈 인스펙션이라면 집 상태를 마지막으로 점검하는 기회가 바로 워크스루로, 두 절차 모두 생략하면 안 된다. 

 

전날 피하고 여유 있게 일정

점검 장치 등 사전 준비 필수

큰 문제 발견되면 마감 연기

 

■집 상태 계약 체결 시와 동일 여부 확인 

파이널 워크스루는 대개 에스크로 마감 서류 서명 전 24시간 이내에 진행되는 간단한 주택 점검이다. 주택 감정이 시장 가치를 평가하고, 홈 인스펙션이 전문가를 통해 집 상태를 진단하는 것과 달리, 파이널 워크스루는 구매 계약 체결 때와 집 상태가 변하지 않았는지, 약속된 수리가 제대로 완료되었는지를 확인하는 절차다. 

파이널 워크스루를 진행하면서도 셀러가 약속한 수리가 올바로 실시됐는지 자세히 살피지 않는 바이어가 많다. 셀러가 수리를 했더라도 수리 수준이나 자재 품질이 기존 계약상의 합의와 일치하지 않는 경우도 많다. 

따라서 바이어는 앞서 홈 인스펙션을 진행한 업체와 파이널 워크스루를 함께 진행하는 것도 권장된다. 또, 수리를 진행한 업체와 수리 내역을 확인할 수 있는 영수증이나 인보이스를 셀러에게 요청하는 것도 좋은 방법이다. 

■일정 여유 있게 잡아야 

일반적으로 파이널 워크스루는 30~60분 정도 소요된다. 부동산 에이전트가 동행하며, 경우에 따라 셀러 측 리스팅 에이전트가 참석할 수도 있다. 

구매 계약서와 수리 합의서 등을 지참하면 약속된 사항을 확인하는데 도움이 된다. 각 항목을 점검할 때마다 계약서를 살펴보며 가전제품, 조명, 창문 장치 등 포함하기로 한 항목이 그래도 있는 확인한다. 

파이널 워크스루는 일반적으로 에스크로 마감 전날이나 당일 아침에 진행된다. 하지만 문제가 발견됐을 때 해결해야 할 시간이 필요하기 때문에 적어도 마감 몇일 전 충분한 시간을 두고 진행하는 것이 좋다. 

예를 들어, 마감 당일 냉난방 시스템이 갑자기 작동하지 않는 경우가 발생하면 셀러 측에 연락해 해결책을 찾으려면 시간이 필요하다. 만약 셀러가 아직 이사하지 않았다면 일정을 조정하는 것이 좋다. 어수선한 상태에서 집을 점검하면 손상 여부나 설비 작동 여부를 제대로 확인하기 어렵다. 

■철저한 사전 준비 필수

파이널 워크스루 전 철저한 사전 준비도 필요하다. 기존 매물 사진, 휴대폰 충전기 등을 지참하면 유용하게 사용할 수 있다. 

매물 사진과 비교해 집의 설비가 약속한 대로 그대로 있는지 확인한다. 전기 콘센트에 충전기를 꽂아 전기 시스템이 정상 작동하는지 테스트한다. 셀러가 이미 집을 비웠고 에스크로 마감 직전이라면 셀러의 동의를 받아 파이널 워크스루 직후 안전을 위해 새 자물쇠를 바로 교체하는 것도 좋은 방법이다. 

파이널 워크스루에서 가전제품 교체와 관련된 문제가 자주 발견된다. 셀러가 고급 가전이 있는 집을 보여주고 이사 전 구형 모델로 교체하는 경우가 있다. 파이널 워크스루 시 누락됐거나 작동하지 않는 가전이 있다면 에스크로 마감 전 셀러로부터 새 가전 비용을 요청해야 한다. 

파이널 워크스루 과정에서 사진이나 동영상을 촬영하면, 에스크로 마감 후 문제가 발생했을 때 증빙 자료로 활용할 수 있다.

■집 안팎 꼼꼼히 살펴봐야 

파이널 워스스루에서 다음 사항을 반드시 확인해야 한다. 

▲합의된 수리 사항: 홈 인스펙션 이후 합의한 수리가 실제로 완료되었는지 확인한다. 난방기 수리나 깨진 창문 교체 등이 약속대로 완료되었는지 점검한다. ▲가전 및 설비: 집에 남아 있어야 할 모든 가전, 조명, 창문 장치, 차고 문 개폐기 등이 그대로 있는지 확인하고, 모두 정상 작동하는지 점검한다. ▲유틸리티 설비: 수도, 전기, 가스 등 모든 설비가 정상인지 확인한다. 수도꼭지, 변기, 조명 스위치, 식기세척기, 음식물 처리기를 작동시켜 본다.

▲벽·바닥·천장: 새로운 손상 여부를 확인한다. 긁힘, 구멍, 얼룩, 균열 등을 살펴보고, 가구가 있던 자리나 이동한 자리에도 주목한다. ▲창문 및 문: 모든 창문과 문을 열고 닫아 작동과 잠금 장치 상태를 확인한다. ▲냉난방(HVAC) 시스템: 난방과 냉방 시스템을 켜서 정상 작동을 확인한다. 겨울이라도 냉방기 작동 여부는 최소한 켜보는 것으로 확인 가능하다. ▲외부 시설: 조경이 그대로 있는지, 울타리와 우편함, 집 번호판 등 외부 설비가 약속대로 남아 있는지 확인한다. ▲차고·지하실: 누수나 손상 여부를 확인하고, 차고 문 개폐기를 테스트하며, 저장 공간이 비어 있는지 확인한다. 

■문제가 발견되면?

파이널 워크스루에서 발견된 문제를 무시해서는 안 된다. 집은 계약서에 합의된 상태 그대로 인도되어야 한다. 

만약 잔여 물품이 그래도 있거나 주요 설비가 제거된 것을 발견했다면 잔금 이체를 일시 보류하고 마감 서류를 연기할 수 있다. 발견된 문제가 얼마나 심각한 지에 따라 해결 방법은 달라진다. 

▲사소한 문제: 전구 누락, 벽의 긁힘 등 작은 문제는 쉽게 해결 가능하다. 에이전트를 통해 셀러에게 수리를 요청하거나, 소액 크레딧을 받는 방식으로 협상할 수 있다. ▲약속된 수리가 완료되지 않은 경우: 셀러가 합의한 수리를 이행하지 않았다면 바이어에게 협상력이 생긴다. 수리가 완료될 때까지 잔금 결제를 연기하거나, 결제 시 크레딧을 받아 직접 수리하거나, 계약 조건을 재협상할 수 있다. 문제가 해결되기 전에는 잔금 결제를 미루는 것이 좋다. 마감 서류 서명 후에는 문제가 바이어의 책임이 된다. ▲새 결함: 점검 당시 없던 주요 결함, 예를 들어 가전제품 파손, 누수, 구조적 문제 등이 발견되면 즉시 에이전트와 상의한다. 잔금 결제를 연기하거나 가격 인하를 요청할 수 있다. 계약상 허용된다면 거래를 철회하는 결정도 고려할 수 있다.

■큰 문제가 없다면?

파이널 워크스루 진행 결과 문제가 발견되지 않았다면, 잔금을 이체하고 에스크로 마감 절차를 진행할 수 있다. 마감 서류에 서명하고, 자금을 이전한 뒤 타이틀 이전이 등기되면 공식적으로 새 집의 소유자가 된다. 

이후 에이전트를 통해 열쇠 전달 과정을 잡고 바로 이사 준비를 시작할 수 있다. 만약 파이널 워크스루 과정에서 문제가 발생했지만 수리 완료나 크레딧 지급 등의 협상으로 해결했다면, 에스크로 마감 반드시 문서화해 셀러의 서명을 받아야 한다. 

<준 최 객원기자>