‘리버스 모기지’주택 압류 급증 비상

연방 주택국 운영 HECM 주택 압류 7년간 646% 늘어

플로리다 총 1만 3,600건으로 1위, 가주 8,052건으로 2위

주택에 쌓인 에퀴티를 담보로 연방정부가 62세 이상에게 노후 생활자금을 대출해주는 리버스 모기지의 주택 압류가 급증하면서 시니어들의 주거 안정성이 흔들리고 있다.

정부가 운영해 공신력이 있고, 대출 조건이 유리한 장점으로 한인 시니어들도 선호하는 상품인데 부실 운영에 따른 억울한 압류 사례까지 있어 주의가 요구된다.

가주 내 300여개 비영리단체와 공공기관 연합체인 캘리포니아 재투자연합회(CRC)는 연방 주택개발국(HUD)이 운영하는 ‘홈 에퀴티 컨버전 모기지’(HECM)의 지난해 압류 주택 규모가 이전 7년 동안에 비해 646% 급증했다고 15일 밝혔다.

CRC가 HUD에 정보공개를 요청해 받은 데이터에 따르면 지난해 4~12월 압류는 3만2,976건이었고, 그 이전인 2009년 4월부터 지난해 4월까지 7년간은 4만1,237건이었다.

즉, 7년간 누적된 압류가 갓 4만건을 넘었던 반면, 지난해는 하반기 9개월간 통계만도 벌써 3만3,000건에 육박했다. 월간 기준으로 보면 491건에서 3,664건으로 7.5배 가량 급증한 것이다.

지난해 4~12월 HECM 주택 압류가 가장 많았던 주는 플로리다로 1만3,600건을 기록했고 그 뒤를 캘리포니아 8,052건, 텍사스 4,992건, 미시건 3,923건, 일리노이 3,637건 등이 이었다.

리버스 모기지의 특성상 HECM은 주택을 팔거나 이사를 가지 않는 한 월 페이먼트를 내지 않아도 되지만 담보가 된 주택에 살면서 집 보험료와 재산세 등은 빠짐 없이 내야지 그렇지 않으면 압류 절차로 들어갈 수도 있다.

그러나 시니어들과 비영리단체들은 HUD가 이런 약속을 제대로 지키지 않고 무작정 압류하는 상황이 자주 발생한다고 주장했다. 

또 일부 손실이 발생한 경우에도 손해 경감 방안과 관련해 불공정한 이행조건을 내걸어 주거안정을 해친다는 것이다.

여기에 대출자가 사망한 경우, 배우자나 상속인이 적법하게 주택을 양도받을 수 있도록 올바른 대출 상환 정보도 제공하지 않았으며, 실제 거주하고 있는데 거주하지 않았기 때문에 압류한다는 일방적인 통보로 이뤄지고 있다는 지적이다.

구조적인 문제점도 거론됐다. 2009년 4월 첫선을 보인 외부 서비스 업체를 통한 ‘파이낸셜 프리덤’ 상품이 전체 압류 건수의 39%를 차지한 것이다. 전체 HECM에서 차지하는 비중이 17%인 점을 감안하면 압류 부실 가능성이 2배 이상 높은 것이다.

실제로 올해 1월 로이터 통신은 파이낸셜 프리덤의 모기업인 CIT 그룹이 치매 등을 앓고 있는 시니어들을 상대로 부실 영업을 한 혐의에 대해 뉴욕주 검찰이 수사 중이라고 보도했다. 

또 5월에는 CIT가 연방 법무부와 사기 등의 혐의에 대해 8,900만달러로 합의했으며, 지난달에는 CIT의 파이낸셜 프리덤 매각설이 제기됐다.

HECM 압류 증가의 한 원인으로 대출 부실화도 빼놓을 수 없다. 2016회계연도에 12개월 이상 보험료와 세금을 연체한 부실대출 건수는 8만9,064건으로 2015회계연도에 기록했던 4만5,381건의 거의 2배에 육박했다.

CRC는 압류 감소를 위한 해법으로 HUD의 역할 강화를 주문했다. 관련 제도는 2015년 6월 HUD가 도입한 MOE(Mortgage Optional Election)로 대출자가 사망해도 남은 배우자가 압류를 피할 수 있도록 HUD에 신청하는 것이다.

CRC는 “MOE는 도입 후 2년이 지났지만 신청된 사례가 100여건에 불과할 정도로 홍보와 운영이 제대로 이뤄지지 못했다”며 “시니어 보호를 목적으로 HUD가 대출자 본인은 물론, 사망시 배우자나 유가족이 집을 지킬 수 있도록 여러가지 옵션이 있다는 점을 적극 안내해야 할 것”이라고 강조했다. 

    <류정일 기자>