조기 상환자 증가 추세
저금리 대출자가 더 적극
매년 13번 페이먼트 내면
6년 단축·이자 7만불 절약
전국 주택 소유주 4명 가운데 거의 1명이 정해진 금액보다 많은 돈을 모기지 원금 상환에 투입하고 있는 것으로 나타났다. 하지만 정작 조기상환으로 더 큰 이자 절감 효과를 볼 수 있는 고금리 대출자보다 과거 초저금리로 주택을 구입한 대출자들이 추가 상환을 더 적극적으로 하고 있어 주목된다.
워싱턴포스트(WP)는 최근 대형 주택대출업체 로켓 모기지의 지난 5년간 약 300만건의 대출을 분석한 결과, 2020~2022년 초저금리로 모기지를 받은 주택 소유주들이 최근 고금리 대출자보다 원금을 더 빠른 속도로 갚고 있는 것으로 조사됐다고 보도했다.
분석에 따르면 전체 고객 가운데 대략 4명 중 1명이 매년 최소 한 차례 이상 정해진 금액보다 많은 원금을 추가 상환하고 있었다. 추가 상환을 하는 사람들의 평균 규모는 연간 정규 월 납입금 한 번에 해당하는 수준이었다.
일반적인 재테크 원칙만 놓고 보면 이 같은 현상은 다소 의외다.
금리가 높은 대출일수록 원금을 빨리 줄였을 때 절약되는 이자가 크기 때문이다. 반면 2020~2022년 주택 구입자 가운데 상당수는 2~3%대의 역사적인 초저금리를 확보했다. 이들에게는 대출을 서둘러 갚는 것보다 여유자금을 투자하거나 저축하는 것이 장기적으로 더 유리할 수 있다.
그럼에도 로켓 모기지 분석에서는 초저금리 대출자들이 추가 원금상환을 할 가능성이 더 높은 것으로 나타났다. 반면 2023~2025년처럼 상대적으로 높은 금리로 대출받은 주택 소유주들은 추가 납입 빈도는 낮았지만, 일단 추가 상환을 할 경우 그 금액은 오히려 더 큰 것으로 조사됐다.
전문가들은 가장 큰 이유로 월 주거비 부담의 차이를 꼽는다.
초저금리 대출자는 월 모기지 페이먼트 자체가 상대적으로 낮기 때문에 여유자금이 생길 가능성이 높다. 반대로 최근 주택 구입자는 높은 집값에 높은 모기지 금리까지 겹치면서 매달 지출해야 하는 주거비가 크게 늘었다. 따라서 원금을 추가로 갚으면 재정적으로 유리하다는 것을 알면서도 실제로는 추가 상환할 현금이 부족한 경우가 많다는 것이다.
모기지 추가 상환의 효과는 생각보다 크다.
매달 내는 페이먼트에는 원금과 이자가 함께 포함되지만, 정규 납입액 외에 추가로 내는 돈은 원금 감소에 직접 사용된다. 원금이 줄어들면 이후 계산되는 이자도 줄어들기 때문에 시간이 지날수록 이자 절감 효과가 커진다.
로켓 모기지는 현재 금리 수준인 6.67%를 적용해 30년 고정 모기지 22만1,977달러를 받은 대출자가 매년 월 납입금에 해당하는 금액을 한 번씩 추가로 원금에 납입할 경우 약 6만8,000달러의 이자를 절약하고 대출 상환기간을 거의 6년 단축할 수 있다고 분석했다.
예를 들어 매달 내는 모기지 페이먼트가 2,000달러라면 매년 2,000달러를 추가로 원금에 넣는 방식이다. 또는 매달 납입액을 조금씩 늘리는 방법도 있다.
그렇다고 모든 주택 소유주에게 조기상환이 최선인 것은 아니다.
예를 들어 모기지 금리가 2.5~3%라면 추가 자금을 주택대출에 넣는 대신 주식이나 채권, 은퇴계좌 등에 투자해 더 높은 수익을 얻을 가능성이 있다. 물론 투자수익은 보장되지 않지만, 모기지 원금을 갚았을 때 얻는 이자 절감 효과는 사실상 확정적이라는 차이가 있다.
재정설계사 크리스토퍼 프라이스는 WP에 2.5% 수준의 초저금리 모기지라면 재정적으로 가능한 한 천천히 갚는 편을 선호한다고 설명했다. 따라서 전문가들은 고금리 대출자는 여유자금이 있다면 원금 추가상환을 적극적으로 검토하고, 초저금리 대출자는 조기상환과 투자·저축의 예상 수익률을 비교할 필요가 있다고 조언한다.
다만 은퇴를 앞둔 주택 소유주라면 계산이 달라질 수 있다. 모기지를 모두 갚으면 은퇴 후 매달 나가는 고정비를 줄일 수 있고 현금흐름이 개선되기 때문이다. 투자수익보다 빚이 없는 주택을 보유하는 데서 오는 안정감을 중시하는 사람에게도 조기상환은 충분히 의미 있는 선택이 될 수 있다.
결국 핵심은 금리만이 아니다. 대출금리, 투자수익률, 세금, 은퇴시기, 비상자금 규모와 매달의 현금흐름을 종합적으로 따져 자신의 상황에 맞는 상환 전략을 선택하는 것이 중요하다.
<조환동 기자>
