면세 한도 25년간 동결
양도세 폭탄 우려 높아
현실화시 가주 최대 수혜
도널드 트럼프 대통령이 1가구 1주택 매각 시 발생하는 양도소득세를 전면 면제하는 방안을 검토 중이라고 밝혀 현실화될 경우 캘리포니아 등 고가 주택 밀집 지역의 장기 보유자들이 가장 큰 수혜를 입을 가능성이 제기되고 있다.
CNN에 따르면 트럼프 대통령은 5일 기자들과 만나 “우리는 주택에 대한 양도소득세를 없애는 방안을 생각 중”이라며 관련 정책 구상을 언급했다. 이는 공화당 소속 마조리 테일러 그린 연방 하원의원이 최근 발의한 ‘주택 양도세 면제법’과 맞물려 주목된다.
현행 연방세법에 따르면 2년 이상 보유하고 거주한 1차 주택을 매각할 경우 개인 기준 25만 달러, 부부 공동 신고 기준 50만 달러까지의 양도차익은 비과세 혜택을 받는다. 그러나 이 한도를 초과한 이익에 대해서는 소득 수준에 따라 최대 20%의 장기 양도소득세가 부과된다. 문제는 이 한도가 1997년 제도 도입 이후 단 한 차례도 물가상승률을 반영해 조정되지 않았다는 점이다.
전미부동산중개인협회(NAR)의 분석에 따르면, 2025년 현재 캘리포니아 주택 소유자의 약 62.2%가 25만 달러 이상의 양도차익을 기록했고, 부부 기준 공제 한도인 50만 달러를 초과한 경우도 30.8%에 달한다. 이는 LA, 샌프란시스코 같은 대도시는 물론 내륙과 교외 지역까지도 확산된 현상이다.
특히 캘리포니아는 재산세 인상을 제한한 주민발의안 13 영향으로 주택 장기 보유 경향이 뚜렷하고, 주택 가격도 전국 평균보다 높아 자산 상승폭이 클 수밖에 없는 구조다. 그러나 주정부는 양도차익을 일반 소득으로 간주해 최대 13.3%의 주 소득세를 별도로 부과한다. 이에 따라 연방세와 주세를 합치면 수십만 달러의 세금이 부과될 수 있는 상황이다.
실제 부동산 거래 사이트 레드핀의 자료에 따르면 캘리포니아 주택의 평균 양도차익은 약 33만 달러로, 중산층도 예상 밖의 세금 부담을 겪고 있다.
이 같은 문제는 이른바 ‘머무름의 벌칙(stay-put penalty)’으로 불리며, 세금 부담으로 인해 노년층이나 은퇴자들이 집을 팔고 이동하는 것을 주저하게 만들어 주택 공급 부족과 가격 상승을 더욱 악화시키는 원인으로 작용하고 있다.
<노세희 기자>
