모기지 이자율이 3년 만에 가장 낮은 수준으로 하락하면서 요즘 재융자에 대한 관심이 크게 늘고 있다. 실제로 지난해 모기지 발급액이 15년래 최고치를 기록했는데 대부분이 재융자 실시로 인한 발급이었던 것으로 조사됐다. 재융자는 기존 융자를 조금이라도 더 유리한 조건으로 변경하기 위한 목적으로 실시하는 데 유리한 점만 있는 것은 아니다.
재융자를 실시하면 일부 경우를 제외하고는 크레딧 점수가 일시적으로 하락하는 것을 피할 수 없다. 온라인 대출 기관 ‘렌딩 트리’(Lending Tree)의 텐다이 카피체 수석 이코노미스트는 “재융자를 실시하면 대부분의 경우 크레딧 점수가 3~6개월간 소폭 하락하게 된다”라고 경제 전문 매체 폭스 비즈니스와의 인터뷰에서 설명했다.
크레딧 점수가 하락하게 되는 이유는 재융자 신청 과정에서 대출 은행을 통해 크레딧 리포트 조회를 요청하기 때문인데 여러 은행을 통해서 조회를 요청할수록 점수 하락폭도 커진다. 재융자는 기존 대출 은행은 물론 여러 형태의 대출 기관을 통해서 신청할 수 있기 때문에 여러 기관을 통한 재융자 문의 시 크레딧 리포트 조회 요청과 관련된 주의가 필요하다.
그러나 융자 전문가들에 따르면 재융자 실시로 떨어진 크레딧 점수는 모기지 페이먼트를 기한 내에 납부하면 다시 개선된다.
한 가지 예외의 경우는 있다. 카피체 이코노미스트에 따르면 ‘캐시-아웃’(Cash-Out) 재융자를 실시할 경우 크레딧 점수에 큰 영향을 받지 않는다. 캐시-아웃 재융자는 기존 융자를 재융자하는 과정에서 주택 에퀴티를 담보로 현금 대출을 받는 형태로 대출받은 현금으로 기타 부채를 상환하거나 주택 리모델링 목적 등으로 활용하는 것이 일반적이다.
카피체 이코노미스트는 이자율이 낮다고 무조건 재융자를 실시하지 말고 현재 재정 상황을 고려해서 결정하는 것이 중요하다고 조언했다. 흔히 재융자를 실시하는 목적은 모기지 이자율을 낮추거나 대출 상환 기간을 단축하기 위해서 또는 담보 대출을 통해 현금을 마련하기 위한 목적으로 실시한다. 현재 모기지 이자율은 3년 래 최저 수준으로 3년 전 재융자 기회를 놓친 주택 보유자들이 재융자 실시를 고려해볼 만하다.
또 주택을 구입할 당시 크레딧 점수가 낮아 낮은 이자율을 적용받지 못했지만 현재 크레딧 점수가 높아진 주택 보유자들도 재융자를 통해 이자율을 낮출 수 있는 기회다. 주택 구입 시 다운페이먼트 비율이 낮아 모기지 보험을 가입해야 했던 주택 보유자 역시 그동안 주택 가치가 상승했거나 여유 현금이 있다면 재융자를 모기지 보험 가입 조건에서 제외될 수 있는 기회로 삼으면 좋다.
개인 신용 평가 기관 익스페리안에 따르면 지난해 평균 크레딧 점수(FICO)는 약 703점으로 상승했다. 2018년의 경우 평균 크레딧 점수가 약 704점으로 사상 최고 수준을 기록한 바 있다.
<준 최 객원기자>
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