주택 시장이 고주택가, 고금리, 매물 부족 등 삼중고도 모자라 여러 불안 요인에 휩싸였다. 천정부지로 치솟는 주택 보험에 주택 소유주들의 등골이 휘는 가운데 일부 소유주는 주택 압류 위기에 처하고 있다. 주택 유지 비용이 가구 소득에서 차지하는 비중이 사상 최고치를 기록하는가 하면 일부 주택 소유주는 20년 전 연체한 모기지 페이먼트를 내라는 독촉장을 받는 사례도 보고되고 있다. 재정 전문 머니 매거진이 이른바 좀비 모기지로 불리는 과거 모기지를 상대로 한 불법 추심 사례와 대처 요령 등을 자세히 알아봤다.
20년 전 미납 모기지에 빚 독촉장 날아들어
추심 유효 기간 지난 경우는 불법으로 간주
◇ 20년 전 미납 대출 상대 빚 독촉장
20년 전 연체한 모기지 대출을 납부하라는 독촉장을 받는 주택 소유주가 최근 늘고 있어 문제가 되고 있다. 미납 대출을 상환하지 않으면 주택 압류 절차를 밟겠다고 통보하는 추심업체까지 있어 이에 대한 불만도 제기되고 있다. 이른바 ‘좀비 모기지’로 불리는 과거 미상환 모기지 대출은 주택 가격이 급등하면서 최근 2~3년 사이 고개를 들기 시작했다.
이미 추심 유효 기간이 지난 대출이나 상환이 완료된 대출을 대상으로 독촉장이 무작위로 날아들면서 ‘소비자재정보호국’(CFPB)은 지난 4월 주택 소유주들의 주의를 요구하는 권고문을 발표했다. 권고문에 따르면 추심 유효 기간이 지난 모기지 대출자를 상대로 주택 압류나 소송을 제기하겠다고 통보하는 행위는 불법으로 간주한다.
또 ‘공정채권추심법’(Fair Debt Collection Practices Act)의 적용을 받는 외부 추심 업체는 시효가 있는 대출이나 주별로 정한 추심 유효 기간이 지난 대출을 대상으로 주택 압류 절차를 진행할 수 없다고 CFPB는 못 박았다. 대부분의 좀비 모기지는 공정채권추심법이 주택 압류를 금지하는 대출에 포함된다.
그럼에도 불구하고 좀비 모기지를 가진 주택 소유주를 대상으로 한 독촉장 발부나 심지어 주택 압류를 시작한 사례가 늘고 있어 피해가 우려되고 있다. 공영방송 NPR의 자체 조사에 의하면 지난 2년 사이 뉴욕주에서 과거 2차 융자를 발급받았던 주택 소유주 약 1만 명을 대상으로 실제로 주택 압류 절차가 진행된 것으로 나타났다. 독촉장과 독촉 전화 연락이 늘면서 구글에서도 좀비 모기지와 이와 관련한 주택 압류 등의 검색이 최근 급증하고 있다.
◇ 대부분 2008년 이전 발급된 미납 2차 융자
좀비 모기지는 2008년 금융 위기 사태가 발생하기 직전까지 발급된, 이른바 ‘피기백 론’(Piggyback Loan)을 의미한다. 제때 상환되지 않은 대출 또는 장기간 대출 은행의 추심 연락이 없어 휴면 상태였던 과거 대출도 좀비 모기지에 해당한다. 피기백 론은 부족한 다운페이먼트를 채우기 위해 다른 은행에서 2차 융자를 받는 방식의 대출이다.
1차 융자로 주택 구입에 필요한 대출의 80%를 받고 나머지 20%는 타 은행을 통해 조달하는 방식인데 당시 주택 구매자들은 다운페이먼트가 전혀 없어도 피기백 론을 통해 주택 구입이 가능했다. 금융 위기 이후 집값이 폭락하면서 2차 융자인 피기백 론의 연체가 급증했는데 1차 융자에 대한 연체가 발생하지 않아도 2차 융자에 연체가 발생하면 2차 융자를 발급한 은행이 주택 압류를 진행할 수 있었다.
◇ 다 해결된 줄 알았는데
2008년 금융 위기 이후 전국적으로 모기지 연체율이 급등하자 2차 융자를 탕감하거나 외부 추심업체에 헐값에 매각하는 대출 은행이 많았다. 일부 은행은 별다른 조치를 취하지 않고 추심 노력을 포기한 채 대출자와 연락을 끊은 경우도 있다. 그래서 모기지가 재조정됐거나 취소 또는 탕감된 것으로 생각하고 지금까지 안심하고 지낸 주택 소유주가 많다. 그러다가 코로나 팬데믹을 전후로 주택 가격이 치솟자, 과거 연체 모기지를 대상으로 빚 독촉장을 보내는 추심 업체가 늘기 시작한 것이다.
CFPB 대변인은 “일부 추심 업체는 2차 융자 연체자를 대상으로 수수료와 이자를 부풀려 상환을 요구하고 있다”라며 “상환 능력이 없는 연체자에게 주택을 압류하겠다고 통보하는 업체도 있다”라며 주의를 요구했다. CFPB는 좀비 모기지를 대상으로 한, 이 같은 강압적 추심 행위 대부분이 불법으로 각 주사법 당국과 협력해 조사를 하고 있다고 밝혔다.
◇ 구체 정보 요청하고 증빙 서류 제출
탕감 또는 상환된 것으로 생각했던 과거 대출에 대한 추심 통보를 받은 경우 우선 당황하지 않도록 주의한다. 추심 업체의 지시를 그대로 따르면 안 되고 통보를 보낸 추심 업체나 은행 측에 연체 금액과 납부 대상 등 구체적인 해당 대출에 대한 구체적인 내용을 요청해야 한다.
공정채권추심법에 의해 요청을 받은 추심 업체와 대출 은행은 자세한 대출 정보를 대출자의 권리와 함께 서면으로 제공할 의무가 있다. 대출자의 권리에는 법적 조치를 앞세운 협박으로부터 보호받을 권리와 불법 행위 업체를 대상으로 소송을 제기할 권리 등이 포함된다.
대출을 상환했다면 ‘재양도증서’(Deed of Reconveyance) 등의 증빙 서류를 대출 은행 측에 제시하면 된다. 만약 서류를 찾기 힘든 경우 관할 카운티 서류국을 통해 사본을 발급받을 수 있다. 부동산법 전문 변호사와 관할 주의 대출 추심 관련 규정 등을 상의하는 것도 피해를 막을 수 있는 방법이다.
CFPB에 따르면 일부 주는 과거 미납 대출을 완전히 청산하거나 추심 유효 기간을 두는 방식으로 주택 소유주를 보호한다. 또 일부 주는 추심을 허용하면서도 주택 압류를 금지하는 법을 시행하고 있다.
추심 업체의 불법적인 행위로 정신적, 또는 물질적 피해를 입은 경우 해당 업체를 상대로 소송도 제기할 수 있기 때문에 전문 변호사를 통해 대응 방안을 알아보는 것이 좋다. 부당한 대출 독촉장을 받았거나 이로 인해 피해를 입었다고 판단되면 CFPB 웹사이트(www. https://www.consumerfinance.gov/complaint/)를 통해 신고할 수 있다.
<준 최 객원기자>
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