집을 구입한 뒤 고쳐서 되팔거나, 임대용 부동산을 보유하고 있거나, 부동산을 건드려 보는 것은 주택 시장 호황기에는 당연히 도전해 볼만한 투자방법이다. 그리고 당연히 어떤 투자나 마찬가지로 부동산 투자도 제대로 하는 경우도 있고, 잘못되게 하는 경우도 있게 마련이다. 금융정보 사이트 ‘뱅크레이트 닷컴’(Bankrate.com)은 확실히 자리를 잡은 전문 부동산 투자자들과 관련, 전문가들을 통해 부동산 투자자들이 저지르는 값비싼 실수 7가지를 알아봤다.
철저한 준비 없이 빨리 부자될 생각하면 안돼
부동산 에이전트·감정평가사 등‘우군’확보해야
■계획을 세우지 않았다
장기간 부동산 투자자이자 국제 운송 회사의 임원으로서 저서 ‘가장 싸게 구입하라: 부동산 부자가 되기 위한 보통 사람을 위한 가이드’의 저자인 앤디 헬러는 초보 투자자가 행하는 가장 큰 실수는 계획을 세우지 않는 것이라고 지적했다.
이런 초보들은 집값이 오를 것이라고 생각해서 집을 사고 그 후에 무엇을 할지 생각하는데 앞뒤가 바뀐 행동이라는 것이다. 헬러는 “첫째 계획을 세워야 한다”며 “그리고 계획에 맞는 집을 찾아야 한다. 우선 투자 모델을 고르고 이에 맞는 부동산을 찾아야 한다.
절대 집을 찾은 뒤 전략을 생각해서는 안 된다”고 말했다. 시카고의 부동산 개발자이자 투자자인 더그 크로우는 많은 사람들이 부동산을 거래물로 생각하지 투자 전략으로 보지 않는 것이 문제라고 꼬집었다.
그는 “사람들은 부동산과 사랑에 빠진다”며 “그런데 내가 보기엔 ‘그깟 부동산을 누가 신경 쓰냐’고 그들은 생각하며 다만 집을 팔기 위해 열심인 셀러에게 매혹된 것처럼 보인다”고 말했다. 얼마를 지불할 것인지 결정해야 하며, 숫자는 그 자체가 숫자로 그 이상을 넘어서면 안 된다고 크로우는 조언했다.
■빨리 부자가 될 생각을 했다
저서 ‘얼간이를 위한 부동산 투자’를 쓴 전직 퍼스널 파이낸셜 어드바이저인 에릭 타이슨은 “자수성가한 전문가라는 사람들이 광고에 출현해 부동산으로 돈을 벌기 쉽다고 믿게 만드는 것은 문제가 있다”며 “부동산 투자는 어렵지 않고 엄청난 돈을 벌 수 있는 가장 빠른 길이라고 대중을 유도해서는 안 된다”고 비난했다.
부동산은 수익성은 높지만 긴 안목에서 진행할 투자로 좀 더 쉬운 방법을 원한다면 차라리 뮤추얼 펀드에 돈을 맡기는 것이 낫다는 것이다. 타이슨은 “이들 전문가들은 부동산 투자에서 정말로 힘든 부분은 언급하지 않는다”며 “부동산 투자자는 영리해야 하고, 많은 일을 할 준비가 돼 있어야 하며, 짊어져야 할 위험요소도 반드시 이해하고 있어야 한다”고 강조했다.
■주변에 도움이 될 사람들이 없다
성공의 비결은 제대로 된 전문가들로 팀을 꾸리는 것이다.
최소한 각각 1명 이상씩의 부동산 에이전트, 감정평가사, 홈 인스펙터와 클로징 변호사 그리고 렌더가 핵심 인물들이다. 이들의 조력을 얻어 제대로 된 재정계획을 세우고, 물건을 찾고, 거래를 완료할 수 있는 것이다.
또 리모델링을 하고 관리를 해야 하는 팀원으로는 배관공, 전기기술자, 지붕 전문가, 페인터, 히터와 에어컨 컨트랙터, 바닥 전문가, 정원 서비스, 청소 전문가와 올라운드 핸디맨이 필요하다. 명심할 점은 본인이 직접 새는 수도꼭지를 고치거나 천장에 실링팬을 설치하면서 부동산 투자업을 영위할 수는 없다는 것이다.
■너무 많은 돈을 지불했다
헬러가 지적하는 투자자가 돈을 벌지 못하는 가장 큰 이유는 단순하다. 구입하는 부동산에 너무 많은 돈을 투자했기 때문이다. 그는 “일단 해당 부동산에 돈을 지불하면 그 순간부터 순익은 고정되게 마련이다”며 “시장이나 수익성을 분석하는데서 실수를 했기 때문에 투자자는 너무 많은 돈을 지불한 것이고 나중에 수익을 올리지 못할 때는 놀라게 되는 것”이라고 명료하게 지적했다.
■공부를 하지 않았다
심장 수술을 집도하려면 다년간의 전문적인 교육을 받고 또 실제 현장에서 훈련까지 거쳐야만 한다. 그런데 수많은 예비 부동산 투자자들은 두 번도 생각하지 않고 심지어 관련 서적 한번 펼쳐 보지도 않고 부동산 투자의 세계에 뛰어든다.
냉정한 현실에 본인의 투자금을 베팅하기에 앞서 스스로를 교육시켜야 한다. 가능한 많은 정보들을 읽어둬야 하고 전국부동산투자자협회(NREIA)의 로컬 관련 챕터도 반드시 찾아봐야 한다. NREIA에는 여러 명의 강사들이 나서 다양한 주제들을 다루는데 이중에는 압류된 물건 매입하기나 세입자 스크리닝하기 등의 알찬 내용들이 많다.
만약 좀 더 적극적으로 공부를 하고 싶다면 해당 지역에서 가장 많은 투자용 부동산을 가진 회사나 개인에게 연락해서 수업료를 낼 테니 궁금한 점을 알려달라고 제안해 볼 수도 있다.
■현금흐름을 잘못 판단했다
만약 본인의 투자 전략이 부동산을 사서, 보유하면서, 임대를 주는 것이라면 부동산을 유지하는데 충분한 현금흐름을 갖춰야 한다. 타이슨은 “사람들은 매니저를 찾으면 된다고 생각한다”며 “그러나 많은 경우는 인터뷰를 해 보지도 않고 심지어 매니저가 어떤 일을 하는지 조차 모른다”고 말했다.
예를 들어, 많은 매니저들은 1~2유닛이 있는 부동산은 맡길 꺼린다. 유닛 숫자가 많을수록 선호하고 매달 렌트비 수입 총액의 8~12%를 수수료로 요구한다. 타이슨은 “이 정도면 엄청난 비용”이라며 “만약 뮤추얼 펀드에 투자하면 수수료는 0.5%에 지나지 않는다”고 말했다.
그렇기 때문에 투자자인 동시에 오너는 본인이 감당해야 할 비용으로서 모기지 페이먼트와 세금, 보험료, 광고료와 관리비 등 책임져야 할 부분이 많다는 사실을 잊어서는 안 된다. 만약 제대로 된 예산을 세우지 못하고 현금흐름을 잘못 읽으면 해당 부동산은 심한 경우 두고두고 손해만 내는 애물단지로 전락할 수도 있다.
■예비 대책이 없었다
많은 사람들이 덜컥 부동산을 샀다가 이러지도 저러지도 못하는 코가 꿰는 상태가 되곤 하는데 그 이유는 오직 하나의 투자금 회수 계획만 세우고 덤볐기 때문이다.
만약 되팔거나, 임대로 내놓을 부동산을 샀는데 만약 팔리지 않거나 임대 시장이 불황에 빠지면 어떻게 할 것인가? 항상 예비 대책이 있어야 하고 만약 그게 보이지 않는다면 처음부터 투자를 해서는 안 된다. 예를 들어 A계획이 주택을 구입해서 고친 뒤 시장에 내놓고 되파는 것이면 B계획은 바이어에게 임대 목적으로 되파는 것이 될 수 있고, C계획은 직접 보유하면서 임대를 주는 것이 될 수도 있다.
여기에 D계획은 아예 구입만 한 뒤 집에 손을 대지 않고 시세보다 낫은 가격에 다른 투자자에게 되파는 것도 생각할 수 있다. 결국에는 조금이라도 이익을 보겠지만 최악의 경우라도 예비 대책이 있다면 팔리지도 않고, 세도 안 나가는 부동산을 떠안고 있으면서 낼 수 있는 손해를 줄일 수는 있게 되는 것이다.
<류정일 기자>
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