주택 구입 목표 확인하고 크레딧 재점검부터
융자 사전 승인 후 다운페이먼트 끌어모아야
높은 집값과 이자율로 내 집 마련이 그 어느 때보다 힘든 요즘. 내 집 마련의 지름길이 있다면 그것은 바로 기본으로 돌아가는 것이다. 에이전트 선정 요령, 오퍼 제출 전략, 매물 검색 방식 등 주택 구입과 관련된 모든 기본 절차를 점검하다 보면 내 집 마련에 한 걸음 더 바짝 다가설 수 있다. 온라인 재정정보 업체 뱅크레잇닷컴이 주택 구입 전 과정을 일목요연하게 정리했다.
◇ 집 왜 사야 하나?
주택 구입은 높은 금액이 오고 가는 거래로 쉽게 결정해서는 안 된다. 어떤 집이 필요한지도 모르고 주택 구입에 나서면 큰 후회로 이어지기 쉽다. 주택 구입을 결정하기에 앞서 왜 새집이 필요한지부터 파악해야 한다. 그래야 어떤 조건의 주택을 찾아야 할지 알 수 있기 때문이다. 취학을 앞둔 자녀를 위해 집을 구입한다면 학군과 안전한 지역이 우선순위다. 은퇴용 주택이 필요한 경우는 병원이나 대중교통 등 편의 시설과 가까운 지역을 알아보는 것이 좋겠다.
◇ 크레딧 리포트 점검하기
크레딧 점수에 의해 주택 구입 비용이 결정된다. 모기지 대출 은행이 크레딧 점수를 기준으로 이자율을 결정하기 때문이다. 요즘처럼 모기지 이자율이 급등한 시기에는 크레딧 점수의 중요성이 더욱 강조된다. 에퀴팩스, 익스페리언, 트랜스유니언 등 3대 신용 평가 기관을 통해 1년 한번 무료 크레딧 리포트를 발급받을 수 있다.
요즘에는 은행이나 크레딧 카드 업체에서도 무료로 크레딧 리포트 자료를 제공한다. 크레딧 리포트를 발급받아 점수와 함께 특이 사항이 있는지도 확인해야 한다. 특이 사항이 발견되면 해당 신용 평가 기관과 확인해 정정을 요청해야 한다.
◇ 다운페이먼트 준비 최대한 서둘러
내 집 마련에 가장 어려움을 겪는 세대가 바로 MZ로 대변되는 젊은 세대다. 이들에게 가장 큰 장애물은 주택 구입 시 반드시 필요한 다운페이먼트이다. 다운페이먼 마련에 어려움을 겪는 젊은 층이 주택 구입을 미루거나 아예 포기하는 사례도 많다. 우선 모기지 보험 가입을 피하려면 주택 구입 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 마련해야 한다.
모기지 보험은 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 때 은행이 가입을 요구하는데 매달 수백 달러의 비용을 별도로 내야 한다. 일부 은행은 모기지 보험 가입 대신 높은 이자율을 적용하는데 비용을 비교해서 결정하면 된다. 다운페이먼트 비율이 낮은 정부 보증 대출 프로그램을 알아보는 것도 내 집 마련에 도움이 된다.
적합한 모기지 대출 프로그램을 찾았다면 다운페이먼트 마련을 시작해야 한다. 다운페이먼트 마련에 많은 시간과 노력이 필요하기 때문에 최대한 서두르면 좋다. 부모나 친척으로부터 자금을 지원받는 경우에는 대출이 아님을 증명하는 ‘서류’(Gift Letter)를 사전에 준비해야 한다.
◇ 사후 비용 파악하기
다운페이먼트가 준비됐다고 해서 내 집 마련 준비가 끝났다고 생각하는 것은 오산이다. 주택 구입에 앞서 다운페이먼트 외에도 클로징 비용 등 적지 않은 목돈이 필요하다. 주택 구입 뒤에는 재산세, 보험료, 관리비 등 정기적으로 내야 하는 비용이 만만치 않다. 이들 사후 비용을 고려하지 않고 주택 구입에 나섰다가 생활비 부족에 시달리는 ‘하우스 푸어’(House Poor)로 전락하는 사례도 많다.
매달 또는 매년 정기적으로 납부하는 고정 비용 외에도 주택 결함이나 고장에 대비한 수리비도 별도로 마련해야 하는 금액이다. 언제 발생할지 모르는 결함에 대비하기 위해서는 주택 구입 전 실시한 홈 인스펙션 보고서를 참고하는 것이 중요하다. 부동산 전문가들은 에스크로 기간 중 발급받는 홈 인스펙션 보고서를 주택 구입 뒤 정기적으로 검토하면 어떤 문제가 발생할지 미리 파악할 수 있고 수리 비용 마련에도 도움이 된다.
◇ 융자 사전 승인받기
오퍼를 제출하면서 융자 사전 승인서를 첨부하는 것이 일종의 의무적인 관행으로 자리 잡은 지 오래다. 바이어가 대출 자격을 갖추고 있음을 보여주는 융자 사전 승인서는 셀러가 바이어의 대출 승인 가능성과 재정 상태를 이해하는 데 도움이 되는 서류다. 오퍼 제출 전 대출 은행으로부터 융자 사전 승인서를 발급받아야 하는데 적절한 서류를 발급받아야 구매 계약 체결 가능성도 높아진다.
융자 사전 승인서에는 ‘Pre Qualifications Letter’(PQ), Pre Approval Letter, ‘Desktop Underwriter Approval’(DU) 등 여러 형태가 있다. 바이어의 대출 자격 심사 단계에 따라 구분되는데 이중 심사 단계가 가장 낮은 PQ는 이제 거의 사용되지 않고 있다. 대신 바이어의 소득과 현금 보유 현황을 검토한 Pre Approval Letter가 많이 사용되는 추세다.
구입 경쟁이 치열한 시기에는 대출 심사 단계가 가장 높은 DU 형태의 융자 승인서가 승률을 높인다. DU 승인서는 서류 심사를 통해 바이어의 대출 자격이 승인됐음을 증명하는 서류로 구매 계약이 체결된 뒤 여러 절차와 시간을 상당히 단축시켜준다. 따라서 셀러의 입장에서 대출 승인 절차가 상당히 진행됐고 대출 승인 가능성도 높기 때문에 캐시 오퍼에 상당하는 경쟁력을 갖춘 것으로 판단된다.
◇ 지역 전문 에이전트 물색하기
어떤 부동산 에이전트와 일하느냐에 따라 내 집 마련의 성패가 갈린다. 이제는 인터넷을 통해 에이전트보다 더 빨리 매물을 찾을 수 있는 시대지만 매물을 찾았다고 해서 내 집 마련이 해결되는 것은 아니다. 주택 구매에 필요한 여러 서류를 작성해야 하고 에스크로, 타이틀, 홈 인스펙션 등 주택 거래 부대 서비스를 찾아야 하기 때문에 주택 구입 시 에이전트가 반드시 필요하다.
에이전트를 선정하기 전에 적어도 한 지역에서 전문으로 활동하는 에이전트 3명과 만나 자격을 확인하는 과정이 중요하다. 각 에이전트에게 가격대, 매물 조건, 지역 조건 등에 대해 문의한 뒤 의견을 비교하는 방식으로 에이전트를 고르면 된다. 요즘처럼 매물 찾기 힘든 시기에는 포켓 리스팅 확보 가능성이 높은 에이전트를 찾는 것도 도움이 된다. 포켓 리스팅에 대한 정보를 많이 보유한 에이전트는 아무래도 한 지역에서 매매 경험이 풍부한 에이전트 중에 많다.
<준 최 객원기자>
