■ 되돌아보는 2022년 주택 시장<1>
내년에도 둔화세 지속 불가피할 듯
한 해가 다 가고 어느덧 2023년 계묘년을 이틀 앞두고 있다. 올해 주택 시장은 온탕과 냉탕을 오고 간 그야말로 격변의 해를 보냈다. 올해는 10년 넘게 이어진 장기 회복세가 갑자기 멈춘 해로 남게 될 전망이다. 연초만 해도 3% 초반의 낮은 이자율을 앞세운 주택 수요가 주택 시장을 뜨겁게 달궜다. 이상 과열 현상에 몸살을 앓던 주택 시장은 하반기를 앞두고 치솟기 시작한 이자율로 서서히 냉각되기 시작했다. 결국 하반기로 접어들면서 주택 수요가 모두 실종되고 거래 절벽 현상까지 나타났다. 다사다난했던 올해만큼이나 많은 변화가 있었던 2022년 주택 시장을 되돌아본다.
◇ 이자율 1년 사이 2배 올라
올해 초 주택 시장은 지난해의 강한 회복세를 그대로 이어받아 무난하게 출발했다. 연초 30년 만기 고정 이자율은 3.22%로 역대 최저 수준을 유지하면서 주택 수요를 들끓게 했다. 그런데 이자율이 이후 슬금슬금 오르자 주택 시장에 예상치 못했던 변화가 나타났다. 기준 금리 인상에 영향을 받은 모기지 이자율은 3월 중순 4%를 넘었고 이후에도 상승세를 이어가 불과 한 달 뒤인 5월 5%까지 돌파했다.
당시 부동산 전문가들은 모기지 이자율이 심리적 지지선으로 여겨지는 6%를 넘으면 주택 매수 심리가 위축될 것이라는 우려를 내놨는데 우려는 현실로 나타났다. 9월 중순 6%를 넘어선 이자율은 10월 말 급기야 15년 만에 최고치인 7%도 돌파했다. 모기지 이자율은 이후 하락세로 돌아섰지만 여전히 연초 대비 약 2배 수준이다.
◇ 친환경 인테리어
올해 주택 실내 디자인의 키워드는 자연에 대한 갈망을 담은 ‘녹색’이었다. 실내에서 자연을 느낄 수 있는 색상과 장식이 인테리어 업계의 최대 관심사로 떠 올랐다. 녹색 주방 캐비닛, 녹색 욕실 타일, 녹색이 강조된 의자와 같은 검색이 무려 700%나 급증했다. 색상뿐만이 아니다. 실내에서 자연을 느끼고 싶은 바람을 담아 인조 식물, 실내용 화초 등에 대한 검색도 크게 늘었다.
기후 위기에 대한 관심이 친환경 자재 사용으로도 이어졌다. 주택 정보 업체 ‘픽사’(Fixr.com)가 인테리어 디자이너를 대상으로 실시한 설문 조사에서 90%가 넘는 응답자가 친환경 홈 디자인과 장식이 인테리어 업계의 대세라고 밝혔다. 환경을 해치지 않고 지속 가능한 자재가 올 한 해 주택 건축 및 실내 디자인에 많이 사용됐다.
◇ 살인적 임대료에 생활비 쪼들려
주택 임대료가 무섭게 오르면서 생활비 부담을 호소하는 세입자가 속출했다. 저소득층은 말할 것도 없고 고소득 세입자 역시 높은 임대료 부담에 허리가 휜 한해였다. 높은 월급이 보장된 좋은 직장을 포기하고 타주로 이주하거나 아예 차량에서 지내며 유목민처럼 싼 임대료를 찾아 이동하는 세입자까지 등장했다.
부동산 업체 레드핀의 데럴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “작년 하반기 이후 임대료 급등 현상이 시작됐다”라며 “봉쇄된 경제 활동이 재개 뒤 인플레이션과 함께 임대료가 상승하면서 많은 세입자들의 가처분 소득이 줄어 어려움이 컸다”라고 말했다. 임대료 급등은 세입자가 주로 찾는 ‘진입 가격대’ 매물이 부족한 것이 원인으로 지적됐다.
◇ 내 집 마련이 인생 최우선 순위
경기 침체 우려와 살인적인 물가에도 미국인의 내 집 마련에 대한 열망은 꺾이지 않았다. 연초 실시된 설문 조사에서 미국인 약 83%는 주택 구입을 인생 최우선 순위로 꼽았다. 내 집 마련을 중요하게 여기는 미국인 비율은 지난 4년간 비슷한 수준을 유지하고 있다.
향후 12개월 이내에 주택 구입 계획이 있느냐는 질문에는 응답자의 10%가 ‘그렇다’고 답했다. 약 2,600만 명에 해당하는 미국인이 올해 내 집 마련에 나서겠다는 계획이다. 설문 조사 당시 약 85%에 달하는 미국인이 주택 가격이 과대평가 된 점과 주택 매물량이 2019년의 절반에도 미치지 못하는 점등 불리한 주택 시장 여건을 걱정했다.
◇ ‘인랜드 엠파이어’ 집값 10년간 200% 급등
내 집 마련이 자산 축적의 지름길이라는 것은 누구나 알고 있다. 이 같은 사실이 한인이 많이 거주하는 남가주 인랜드 엠파이어 지역에서 증명됐다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 2010년부터 2020년 사이 중간 가구 소득 주택 보유자의 주택 가치 변동을 조사해서 발표했는데 인랜드 엠파이어(리버사이드, 샌버나디노, 온태리오) 지역의 주택 가격이 이 기간 무려 207.6%나 급등한 것으로 나타났다.
같은 기간 중간 가구 소득 전체 주택 보유자의 주택 가치는 약 2조 1,000억 달러나 증가했다. 2010년 16만 2,600달러에 불과했던 전국 주택 중간 가격은 10년 뒤 가치가 22만 9,400달러로 뛰었다. 2011년 4분기부터 2021년 4분기 사이 주택 가격은 전국적으로 연평균 약 8.3%씩 상승 약 86%나 올랐다.
◇ 끊이지 않는 부동산 사기
주택 시장 이상 과열로 올해 상반기 부동산 관련 사기 범죄가 기승을 부렸다. 인터넷 해킹 등 범죄 수법도 갈수록 교묘해져 많은 피해자를 울렸다. 대표적인 범죄 유형으로는 에스크로 송금 사기, 재융자 사기, 주택 압류 사기, 임대 사기, 이사 관련 사기 등이 많이 발생했다. 에스크로 송금 사기는 주택 구입을 위한 에스크로 마감을 앞둔 바이어에게 접근해 허위 은행 계좌로 거액의 다운페이먼트 금액을 송금하도록 유도하는 범죄다. 이메일 해킹으로 주택 거래 정보를 빼낸 뒤 바이어에게 허위 송금 정보를 알려 다운페이먼트를 빼돌리는 수법이 사용됐다.
주택 임대 수요가 높은 점을 노려 임대 계약금을 가로채는 범죄도 성행했다. 그럴싸한 허위 임대 매물 광고로 범죄 대상을 먼저 물색했다. 광고를 보고 연락한 세입자에게 디파짓과 첫 달 치 렌트비를 먼저 보내야 집을 볼 수 있다고 한 뒤 돈을 보내오면 잠적하는 수법으로 많은 세입자가 피해를 입었다. <준 최 객원기자>
