집을 파는 절차는 매우 복잡하다. 큰돈이 오가는 거래이고 법적 다툼도 발생하기 쉬워 절차마다 각별한 주의가 요구된다. 절차마다 요구되는 서류 항목도 매우 다양한데 이 서류들만 잘 챙겨도 주택 거래를 잘 마무리하는 데 도움이 된다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴이 집을 내놓기 전부터 집을 판 뒤까지 각 절차에 필요한 서류 항목을 자세히 정리했다.
주택보험 만기 안 되도록 각종 수리 기록도 잘 챙겨야
주택보험증서·타이틀보고서·HOA 서류 등
각종 서류만 잘 챙겨도 집 파는 일이 한결 수월해진다.
◇ 주택 보험 증서
‘주택 보험’(Home Owner’s Insurance)은 주택 소유주라면 누구나 가입해야 하는 보험이다. 모기지 대출을 통해 집을 구입한 경우 의무적으로 가입해야 하고 대출 없이 현금으로 구매하더라도 반드시 가입하는 것이 좋다. 화재 등 사고로 인한 주택 피해 시 보상받을 수 있고 각종 결함 시에도 주택 보험이 유용하게 활용된다.
집이 팔릴 때까지 주택 보험 계약이 유효한지 보험 증서를 통해 확인하도록 한다. 바이어 측에서 보험 증서 제공을 요구하는 경우도 있고 에스크로 기간 셀러가 의무적으로 보험 증서를 제공하도록 규정한 주도 있다. 집을 파는 동안 만에 하나 있을 사고를 대비해 주택 보험 증서를 잘 챙겨 둬야 한다.
◇ HOA 서류
타운하우스 또는 콘도미니엄 등 공동 주택 단지는 단지 관리를 책임지는 ‘주택 소유주 협회’(HOA)가 운영된다. 새로 개발되는 단독 주택 단지도 일부 공동 시설 관리를 위해 HOA를 둔 경우가 많다.
HOA의 관리를 받는 주택 소유주는 HOA 규정을 따를 의무가 있다. 건물 외벽 페인트나 길거리 주차, 조경 공사 등이 HOA의 규정을 받는 대표적인 항목이다. 규정에 위반되면 HOA로부터 벌금을 부과받고 벌금 연체 시 타이틀 서류 채무 기록이 남기도 한다.
따라서 집을 사는 바이어 측은 구매하려는 주택이 HOA의 관리를 받는다면 HOA 서류를 검토해 구입을 결정해야 한다. 일반적으로 주택 구매 계약서에 에스크로 기간 중 셀러가 바이어 측에 HOA 서류를 전달해야 하는 조건이 포함된다. HOA 서류는 에스크로 업체가 셀러를 대신해 HOA 측에 신청해서 바이어 측에 전달하는 것이 일반적인 주택 매매 절차다.
◇ 수리 기록
집을 팔 때 바이어 측에 건물 상태를 공개할 의무가 있다. 주택 가치에 영향을 줄 수 있다고 판단되는 결함은 바이어 측에 서면으로 반드시 알려야 하는데 과거에 발생한 결함도 포함된다. 과거 결함 중 이미 수리가 완료된 항목이 있다면 영수증 등 관련 서류를 잘 챙겨 둬야 한다. 주택 상태 공개 시 첨부하면 바이어의 주택 구입 결정을 돕는다.
수리 기록과 함께 가전제품이나 주택 설비 사용 설명서와 제품 보증서 등도 함께 챙기도록 한다. 주택 주요 설비인 ‘냉난방 시설’(HVAC), 워터히터, 오븐, 개스 레인지 등은 새 제품 설치 후 제조업체로부터 일정 기간 제품 보증이 제공된다. 집을 팔 때 의무적으로 제공해야 하는 서류는 아니지만 집을 잘 관리했음 보여주는 효과가 있다.
◇ 타이틀 보고서
주택 구매 계약이 체결되고 에스크로 절차가 시작되면 타이틀 보험 업체를 통해 ‘타이틀 예비 보고서’(Preliminary Title Report)가 발급된다. 보고서에는 해당 주택의 소유권과 관련된 자세한 사항이 기재되어 있다.
보고서를 통해 공식 소유주의 신원과 함께 모기지 대출 등 각종 채무 사항, 기타 소유권에 영향을 미치는 사항을 확인할 수 있다. 소유주가 몰랐던 사실이 기록되는 경우도 있고 일부 기록은 주택 가치에 심각한 영향을 미치기도 한다. 오류 사항이 있다면 에스크로 기간 중 정정해야 하기 때문에 셀러도 보고서를 검토하는 것이 좋다.
주택 소유주는 누구나 매년 재산세를 납부해야 한다. 가주의 경우 4월과 11월 등 1년에 두 번에 걸쳐 재산세를 납부한다. 타이틀 보고서에는 해당 주택의 재산세 금액과 연체 기록 등도 함께 기재된다. 보고서를 통해 미납 재산세가 확인되면 에스크로 마감 전 완납되어야 집을 팔 수 있다.
◇ 사전 홈 인스펙션 보고서
바이어는 주택을 구입하면서 홈 인스펙션을 실시한다. 구입하려는 주택의 상태를 점검하는 절차다. 치명적인 결함이 발견되면 주택 구매 계약을 취소하기도 한다. 홈 인스펙션은 바이어뿐만 아니라 셀러도 실시할 수 있다. 집을 내놓기 전에 미리 홈 인스펙션을 실시해 주택 상태를 점검하기 위한 목적이다.
사전 홈 인스펙션을 통해 발견된 결함은 집을 내놓기 전에 깔끔하게 수리할 수도 있다. 바이어 측과 발생하는 수리 협상이나 분쟁을 사전에 차단하는 효과도 있다. 사전 홈 인스펙션을 실시했다면 보고서를 잘 보관한다. 주택 상태를 공개할 때 사전 홈 인스펙션 보고서와 수리 기록 등을 함께 전달하면 주택 거래 절차가 수월해진다.
◇ 시장 분석 보고서& 예상 주택 판매 견적서
대부분 셀러는 부동산 에이전트를 통해 집을 판다. 에이전트에게 독점 판매 권한을 제공하는 리스팅 계약을 맺기 전 일반적으로 두 가지 서류를 제공받는다. 집을 얼마에 내놓을지 결정하기 위해 에이전트는 셀러를 위해 ‘시장 분석 보고서’(CMA·Comparative Market Analysis)를 준비한다.
보고서에는 인근에서 최근 매매된 주택, 구매 계약이 체결돼 에스크로가 진행 중인 주택, 현재 매물로 나온 주택의 가격과 조건 등이 포함된다. 이 보고서를 통해 적절한 시세를 파악하고 리스팅 가격을 산정하는 데 도움을 받는다.
집을 팔 때 가장 궁금한 사항이 ‘집을 팔고 과연 얼마나 남을까?’ 이 같은 궁금증을 해결해주는 서류가 ‘예상 주택 판매 견적서’(Seller’s Net Sheet)다. 견적서는 예상 판매 금액과 예상 에스크로 마감일을 기준으로 판매 후 예상되는 수익을 계산해준다. 시장 분석 보고서와 예상 주택 판매 견적서를 꼼꼼히 검토해야 주택 판매 수익을 극대화할 수 있다. <준 최 객원기자>
