요즘 내 집 마련이 마치 로또에 당첨되는 것만큼 힘들다. 매물은 적은데 수요가 높아 구입 경쟁이 매우 치열하기 때문이다. 치열한 경쟁을 뚫고 내 집 마련에 성공해도 기쁨은 잠시다. 재산세 납부 시즌이 이미 시작된 주의 경우 재산세 고지서를 받아보고 화들짝 놀라지 않을 수 없다. 새로 집을 구입한 주택 소유주는 최근 매매가가 반영된 재산세 폭탄에 한숨부터 쉴 수밖에 없다. 기존 주택 소유주 역시 매년 꾸준히 오르는 재산세가 여간 부담이 아닐 수 없다.
최근 구입자는 높은 시세 반영된 재산세 납부 대비해야
에스크로 통한 분할 납부로 목돈 마련 부담 덜 수 있어
◇ LA 카운티 재산세 규모 사상 최고 170억 달러
LA 카운티 2020년~2021년 회계연도 재산세 사정 규모가 사상 최대치를 기록했다. LA 카운티 재산세 사정국의 발표에 따르면 해당 회계연도 재산세 부과 대상 LA 카운티 부동산의 재산세 과세 표준은 약 1조 7,600억 달러로 이를 기준으로 약 170억 달러에 달하는 재산세가 부과될 전망이다.
올해 1월 1일 기준으로 산정되는 2020년~2021년 회계연도 재산세 과세 표준은 전년 회계연도 대비 약 3.7%나 상승한 수치로 경기 대침체 이후 11년 연속 상승 추세다.
LA 카운티가 속한 가주의 경우 발의안 13 등을 통해 재산세 과세 표준 상승폭을 연간 2%로 제한한다. 만약 발의안 13이 시행되지 않았다면 재산세 인상폭은 실제 집값 상승을 반영해 이보다 훨씬 높아질 수 있다. LA 카운티의 재산세 산정액 중에는 부동산 매매로 발생한 약 449억 달러, 신규 주택 판매로 발생한 약 88억 달러 등이 포함되어 있다.
◇ 여러 주, 재산세 상승폭 제한 규정
무서운 속도로 오르는 집값에 재산세 폭탄을 걱정하는 주택 소유주가 많다. 다행히 재산세 산정 기준이 되는 주택의 가치는 실제로 매매되는 시세보다 낮을 때가 많고 여러 주에서 재산세 과세 표준 인상폭 제한을 통해 재산세 부담을 덜어주고 있다. 가주, 텍사스, 플로리다 등 18개 주는 재산세 인상폭 제한 규정을 두고 있는데 가주의 경우 재산세 산정 기준이 되는 주택 과세 표준을 연 2% 이상 인상하지 못하도록 규정한다.
플로리다 주의 경우 과세 표준 인상폭을 연간 3%로 제한하고 있으며 텍사스 주의 경우 직전 사정보다 10% 이상 올리지 못하도록 하는 규정을 시행 중이다. 따라서 집값이 낮을 때 주택을 구입해 장기 보유한 주택 소유주의 경우 재산세 상승폭이 최고 2%(가주의 경우)로 제한되기 때문에 현재 시세 대비 재산세 부담이 크지 않은 편이다.
◇ 최근 주택 구입자, 재산세 폭탄 대비해야
그러나 최근 주택을 구입한 주택 소유주는 사정이 다르다. 최근 주택을 구입한 경우 재산세 과제 표준에 실제 매매가 반영돼 조정되기 때문에 직전 소유주의 주택 구입 시기에 따라 재산세가 기존에 비해 큰 폭으로 오르기도 한다.
비슷한 조건으로 비슷한 시기에 건축된 집이라도 구입 시기에 따라 옆집이 내는 재산세와 내가 내는 재산세 금액이 크게 차이 날 수 있는 이유다. 따라서 주택을 구입하기 전 직전 소유주가 납부한 재산세 금액을 확인하고 구입 뒤 조정될 것으로 예상되는 재산세 금액을 알고 있어야 갑작스러운 재산세 인상을 대비할 수 있다.
◇ 재산세 상승폭 제한 규정 때로는 부작용
재산세 과제 표준 인상폭을 제한하는 규정이 주택 소유주들의 재산세 부담을 덜어주기 위한 목적이지만 부작용도 적지 않다. 재산세가 오를 것을 우려하는 일부 주택 소유주들은 필요한 리모델링 공사나 주택 처분을 미루는 경우가 발생하기도 한다.
관할 시로부터 허가를 받아야 하는 일부 리모델링 공사의 경우 공사 뒤 재산세 과제 표준이 리모델링 공사로 인한 주택 가치 상승분과 현 주변 시세를 반영해 인상 조정되기 때문이다. 주택을 오래전에 구입한 소유주는 허가가 필요한 리모델링 공사에 나섰다가 자칫 재산세 폭탄을 맞을 수도 있다.
◇ 재산세 무서워 집 못 팔아
또 과세 표준 인상폭 제한 규정이 주택 매매 저해 요인으로 작용한다는 지적도 있다. 이로 인해 주택 소유주 간 재산세 납부 불균형이 발생하기도 한다. 우선 보유 중인 집을 팔게 되면 장기간 주택 보유로 시세 대비 저평가 된 과세 표준 혜택을 포기해야 함을 의미한다. 새 집으로 이사하면 시세가 적용된 높은 재산세를 납부해야 하기 때문에 집값이 올랐음에도 불구하고 기존 주택 처분에 망설이는 주택 소유주가 많다.
동시에 옆집으로 이사 온 주택 소유주는 비슷한 조건의 주택을 구입했음에도 불구하고 현 시세 적용에 따른 높은 액수의 재산세를 납부해야 한다. 정부와 지방 자치 단체는 재산세 징수로 학교, 소방국, 경찰국, 도로 시설 관리 등의 예산에 주로 사용하는데 일부 주택 소유주는 높은 재산세 납부로 시 예산 운영에 대한 기여도가 큰 반면 오래된 주택 소유주는 상대적으로 기여도 낮은데 따른 불균형이 야기된다는 지적이다.
◇ 에스크로 통한 분할 납부로 부담 덜 수 있어
주별로 재산세 인상을 제한하는 규정을 시행하더라도 일부 주택 소유주에게는 매년 수백 달러씩 오르는 재산세가 큰 부담이다. 재산세가 대개 수천 달러에서 수만 달러에 달하기 때문에 재산세 납부를 위한 목돈 마련에 어려움을 겪는 주택 소유주도 많다. 그래서 재산세 고지서가 날아오는 가을철이 두렵다는 주택 소유주도 상당수다.
재산세를 매년 두 차례씩 목돈으로 납부해야 하는 부담을 조금이라도 덜기 위한 방법으로 에스크로 어카운트를 활용하는 방법이 있다. 재산세를 목돈으로 납부하는 대신 매달 일정 금액을 모기지 페이먼트와 함께 모기지 서비스 기관에 납부하는 방법이다. 이중 재산세에 해당하는 금액은 에스크로 어카운트로 입금된 뒤 재산세 납부 기한 내에 관할 카운티 재산세 국에 대신 납부되는 방식으로 목돈 마련에 대한 부담을 덜 수 있다.
<준 최 객원기자>
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