코로나 팬데믹 속에서도 내 집 마련을 위한 주택 구입 열풍이 가속화되고 있다. 특히 역사상 최저 금리와 더불어 코로나로 시작됐던 재택근무 방식이 상당수 회사에서 자리 잡으면서 집에서 보내는 시간이 길어짐에 따라 내 집 마련에 나서는 젊은 세대들도 급속도로 늘어났다. 이에 더해 그동안 주택 구입은 많은 미국인들의 재정적인 목표 중 하나로 손꼽혀 왔다.
태어나서 처음으로 집을 사려고 한다면 고려할 것이 많은데 그중 가장 신경을 써야 할 것은 주택 다운 페이먼트 마련하는 것 일 것이다. 특히 젊은 주택 구입자가 늘면서 자금 마련 문제는 보다 신중을 기해야 한다는 지적이다. 다운 페이먼트는 그중에서도 난제인데 이를 마련하기 위해 무리수를 두는 경우도 있어 주의가 요구된다.
로스 IRA는 원금 중도인출해도 제약 없어 유리
전통 IRA는 1만달러까지 10%의 페널티 면제
내 집 마련이라는 재정적 목표를 달성하기 위한 다운 페이먼트 마련에 은퇴자금이 활용될 수 있다. <로이터>
전국적으로 치솟는 주택 가격 때문에 다운 페이먼트 준비에 어려움을 겪는 구입자들이 많다. 일부 도시에서는 주택 구입에 필요한 다운 페이먼트를 마련하려면 무려 10년이나 걸린다는 조사도 발표됐다.
대출기관이 요구하는 다운 페이먼트 비율은 주택 구입 가격의 20% 이상이다. 20%가 준비되지 않았다고 해서 주택 구입이 불가능한 것은 아니지만 20%보다 낮으면 상대적으로 높은 이자율을 적용받거나 ‘모기지 보험’(PMI) 의무 가입 등으로 인한 추가 비용이 발생할 수 있다.
이뿐만 아니라 다운 페이먼트 비율이 낮으면 요즘처럼 구입 경쟁이 심한 시기에 경쟁 구입자에 비해 구입 능력이 떨어지는 것으로 여겨져 구입 계약 체결에 어려움을 겪기 쉽다. 이로 인해 주택 구입의 첫 시작이라고 할 수 있는 다운 페이먼트를 철저하게 준비하는 것이 요구된다.
재정 전문가들은 그나마 은퇴 관련 자금이라도 있다면 좀 더 좋고, 큰 집을 사는 데 도움이 될 것이라고 말한다. 주택을 구입하는 데 도움이 될 수 있는 은퇴계좌를 통한 자금 마련 옵션에 대해 정리했다.
■로스 IRA 원금 사용
개인 은퇴계좌(IRA) 상품 가운데 로스 IRA는 적립한 원금을 제약 없이 인출해서 사용할 수 있는 장점이 있다. 이론대로면 적립한 원금은 은퇴할 때까지 그대로 묻어 두고 이후 차곡차곡 생기는 이익과 세제혜택을 이용해야 하지만 집 사는게 급하다면 가장 먼저 고려할 수 있는 대안이다.
원할 때 원금을 꺼내서 쓸 수 있고, 중도에 인출했다고 세금이나 페널티도 없기 때문이다. 불이익이 없는 가장 큰 이유는 적립하는 시점에 이미 각종 세금 등을 납부했기 때문이다.
즉, 원할 때 꺼낼 수 있고 다른 불이익은 없으니 오직 은퇴 자금이 줄어드는 피해만 감수하면 된다. 하지만 이것도 새 집이 생기는데 하는 투자로서 위안 삼으면 나쁘지 않은 거래다.
■로스 IRA 투자 이익금 사용
로스 IRA의 원금 인출 다음으로 고려할 수 있는 것은 로스 IRA의 투자 이익금 부분이다. 다만 원금보다는 인출 조건이 약간 더 까다롭다.
현행법 상 로스 IRA의 투자 이익금을 페널티 없이 인출하려면 가입자의 나이가 59.5세 이상이어야 한다. 그 이하면 세금이나 페널티가 부과된다는 것인데 다만 예외가 있다.
5년 이상 로스 IRA를 유지했거나 비상상황 때 인출하는 것에 대해서는 패널티를 내지 않아도 되는 예외조항이 있다. 그 비상상황 중 하나가 첫 주택을 구입하기 위한 다운 페이먼트가 해당된다. 즉, 주택 구입용 자금이라고 설명하고 로스 IRA 투자 이익금의 인출을 신청하면 된다.
■전통 IRA 자산 활용
59.5세 이전에 로스 IRA가 아닌 전통 IRA(traditional IRA)는 자산을 인출해 생애 첫 주택 구입용으로 활용하면 1만달러까지는 10%의 페널티는 면제받을 수 있다.
그러나 로스 IRA에 비해 매력이 떨어지는 이유는 트래디셔널 IRA가 59.5세 이전에 인출할 경우, 소득세를 내야 하는 과세 대상이기 때문이다.
이때 적용되는 소득세 규모는 자산의 구성 요소에 따라 달라지는데 면세 혜택이 주어지는 원금과 투자 이익금의 비율이 얼마인지가 중요하다.
예를 들어, IRA 자산 전체가 면세 대상이거나, 전 직장의 401(k)가 이월된 금액 등이라면 소득세를 납부해야 한다.
그러나 반대로 전통 IRA에 이미 세금을 납부한 자산들도 포함됐다면 그 비율을 따져 과세하게 된다. 즉, 70%가 면세 자산이면 생애 첫 집을 사기 위해 자산을 인출할 때는 이 70%에 대해 소득세가 적용되게 된다.
■401(k) 대출 활용
급전이 필요한 긴급 상황에서 401(k) 론은 크레딧 카드 론이나 기타 대출 상품에 비해 유리한 선택이 될 수 있다. 이유는 지출하는 이자가 은행으로 가는 게 아니라 본인의 401(k) 계좌로 돌아가기 때문이다. 통상 대출 한도는 5만달러 미만이거나 밸런스 총액의 50% 이내로 주택 구입에 필요한 다운페이에 상당한 도움이 될 수 있다.
그러나 401(k) 론의 성격 상 불확실성이 커질 우려도 없지 않다. 우선 대개 401(k) 론의 상환 기간은 5년이다. 5년 이내에 갚아야 하는데 집을 사기 위해 받을 모기지 상환까지 감안하면 부채 부담이 상당해질 수 있다. 여기에 401(k) 론을 이미 안고 모기지를 받아야 하기 때문에 모기지를 받는 과정에서 원하는 만큼 융자가 되지 않을 가능성도 있다.
마지막으로 최악의 시나리오로서 만약 직장을 잃게 되면 401(k) 론은 전액 60~90일 이내에 갚아야 한다. 이 규칙을 지키지 못하면 중도 인출로 기록되고 론 금액만큼 소득세 과세 대상으로 세금 부담과 함께 10%의 페널티 부담까지 지게 된다.
■401(k) 인출
앞서 설명한 대로 59.5세 이전에 생애 첫 집을 사기 위해 전통 IRA를 인출해 사용하면 1만달러까지는 10%의 페널티를 면제받을 수 있다. 그러나 401(k)를 포함해 다른 은퇴 자금 관련 상품들은 집을 산다고 해도 이런 페널티 면제 혜택이 없다.
따라서 단순하게 401(k)로 적립한 자산을 해지해서 주택 구입 자금으로 돌려쓴다고 보면 된다. 물론 아무런 면제 혜택이 없기 때문에 10%의 패널티와 소득세 부담을 져야 한다는 단점이 있다.
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