모기지 이자율이 올해 초부터 사상 최저 수준에 머물고 있다. 덕분에 수백만 명에 달하는 주택 보유자들이 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타는데 성공했다. 이처럼 이자율을 낮추기 위한 재융자 신청이 올 들어 급증하고 있지만 주택을 담보로 현금을 대출하는 이른바‘캐시 아웃’(Cash Out) 재융자는 감소한 것으로 나타났다.
주택 담보 현금 대출‘캐시 아웃’재융자 크게 감소
10년 전 서브 프라임 악몽에 무리한 담보 대출 자제
CNBC가 모기지 시장 조사 기관 ‘블랙 나이트’(Black Knight)의 조사를 인용한 보도에 따르면 올해 3분기에 실시된 전체 재융자 중 캐시 아웃 재융자가 차지한 비율은 약 27%로 7년래 가장 낮은 수준을 기록했다. 캐시 아웃 재융자를 통해 대출받은 현금 규모도 감소한 것으로 조사됐다.
3분기 캐시 아웃 재융자 1건당 평균 대출액은 약 5만 1,600달러로 전분기 금액인 약 6만 3,000달러보다 약 1만 달러 줄었다. 또 지난 3분기 중 전체 캐시 아웃 재융자 대출액 역시 약 370억 달러로 지난해 2분기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.
주택 가치 급등으로 이른바 ‘에퀴티 부자’가 된 주택 보유자가 많지만 현금 마련을 위한 캐시 아웃 재융자에 대한 인기는 예전 같지 않다.
앤드루 월든 블랙 나이트 연구원은 “코로나 팬데믹으로 인한 불투명한 경제 전망으로 사람들의 기억 속에 10년전 경기 대침체의 악몽이 떠올랐기 때문”이라고 캐시 아웃 재융자 감소 원인을 분석했다. 부동산 시장 조사 기관 ‘애톰데이터솔루션스’(ATTOM Data Solutions)에 따르면 모기지를 낀 주택 보유자 중 약 25% 이상은 에퀴티 비율이 50%를 넘는 ‘에퀴티 부자’로 마음만 먹으면 캐시 아웃 재융자에 나설 수 있는 것으로 조사됐다.
한편 추수감사절 주간에도 바이어들의 주택 구입 활동이 활발히 이뤄진 것으로 나타났다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)의 집계에 따르면 이 기간 중 주택 구입 목적의 모기지 대출 신청이 전주 대비 약 9%, 전년 동기 대비로는 약 28% 급증했다. MBA에 따르면 일반 대출 은행이 발급하는 모기지와 정부 보증 모기지 모두 고른 증가세를 나타냈다.
모기지 평균 대출액은 가파른 주택 가격 상승세로 사상 최고치를 기록했다. 추수감사절 주간 동안 신청된 모기지 대출액은 1건당 평균 약 37만 5,000달러로 MBA가 1990년 집계를 시작한 이래 가장 높은 수준이다.
극심한 매물 부족 현상과 치솟는 주택 가격에도 불구하고 주택 구입이 줄지 않는 이유는 낮은 이자율 때문이다. 실제로 최근 주택 구입에 성공한 바이어들은 사상 최저 수준의 이자율을 적용받는 혜택을 누리고 있다.
MBA에 따르면 추수감사절 주간 대출 금액 51만 400달러 미만 ‘적격 대출’(Conforming Loan·최소 다운페이먼트 20%)에 적용된 이자율은 약 2.92%(30년 고정)으로 전주와 변함없이 사상 최저 수준을 유지했다.
재융자 신청은 추수감사절 주간 전주 대비 약 5% 감소했지만 전년 동기 대비로는 약 102%나 증가해 재융자 수요가 여전히 많이 남아 있음을 증명했다. 조엘 칸 MBA 수석 이코노미스트는 “불안정한 경제 상황 가운데 많은 주택 보유자들이 재융자 실시로 혜택을 받고 있다”라며 “올해 모기지 대출 발급 규모가 2003년 이후 가장 높은 수준을 기록할 것으로 전망된다”라고 예측했다.
<준 최 객원기자>
