집값 고공행진에 홈 에퀴티도 동반 급상승

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에도 불구하고 미국 내 주택 가격의 지속적인 상승으로 ‘주택 현금가치’(home equity)도 급상승하고 있는 것으로 나타났다.

CNBC는 부동산 정보제공 업체 ‘코어로직’의 자료를 인용해 주택담보대출(모기지)을 안고 있는 주택 소유주들의 홈 에퀴티가 지난 2분기를 기준으로 전년도에 비해 6.6%나 상승했다고 21일 보도했다.

코어로직 자료에 따르면 지난 2분기 모기지를 안고 있는 전체 주택에 대한 홈 에퀴티 상승분은 6,200억달러로, 이는 주택 1채당 9,800달러의 홈 에퀴티 상승 효과에 해당된다.

홈 에퀴티의 상승은 주택 가치의 상승을 의미한다. 부동산 정보업체 ‘질로우’(Zillow)의 조사 결과에 따르면 미국 전체 주택 가치는 전년 대비 5.1% 상승했다. 50개 대도시 주택 시장 중 48개 도시에서 주택 가치가 상승한 것으로 조사될 만큼 주택 가치 상승 현상은 전국에서 확인되고 있다.

홈 에퀴티 상승 배경에는 주택 수요에 비해 공급되는 주택 매물량이 절대적으로 부족한 상황과 사상 최저치의 모기지 금리가 자리잡고 있다고 매체는 분석했다.

일례로 질로우에 따르면 지난 6~12일 1주 동안 주택 시장에 매물로 나온 주택 수는 지난해 같은 기간에 비해 무려 29%나 줄어든 것으로 조사됐다.

주택 수요 폭증과 모기지 금리 최저 수준은 별개의 독립적인 현상이 아니라 주택 시장의 수요와 공급 사이에 균형을 깨트리면서 순환 반복 현상을 보이고 있다.

즉, 낮은 모기지로 인해 대출의 형식을 빌려 주택 구입 자금을 마련한 구매 수요층이 한정된 매물을 놓고 경쟁하다 보니 자연스레 주택 가격이 상승하는 과정이 반복 순환하면서 홈 에퀴티도 동반 상승하는 구조라는 것이다.

게다가 코로나19 여파로 촉발된 경기 침체에도 불구하고 모기지 대출금이 주택 가치보다 더 많은 소위 ‘네거티브 홈 에퀴티’에 해당되는 주택 수가 전년에 비해 15%나 줄어든 170만채에 불과한 것으로 나타났다. 이는 전체 모기지 주택 중 3%에 해당되는 수치로 홈 에퀴티 상승세를 반증하고 있다.

상황이 이렇다 보니 모기지 상환에 애를 먹고 있는 주택 소유주들이라도 주택을 매물로 내놓으면 판매 가능할 뿐 아니라 홈 에퀴티가 있는 한 예전과 같이 주택 차압으로 내몰리는 가능성이 크게 낮아졌다.

그렇다면 홈 에퀴티 상승세는 언제까지 지속될 수 있을까?

이를 놓고 전문가들 사이에서는 당분간 유지될 것이라는 의견과 제한적 시기에 국한될 것이라는 의견으로 엇갈리고 있다.

코로나19 사태로 재택 근무가 정착되면서 좀 더 넓고 안락한 주거 환경에 대한 수요층이 상존해 주택 구매에 나서면서 올해 겨울 시즌도 수요가 공급을 초과하는 현상이 지속된다는 전망이 한 켠에서 나오고 있다.

코어로직 프랭크 마르텔 회장은 “주택 가치의 상승이 지속되면서 차압 사태는 상당히 줄어들 것”이라며 “강한 주택 수요 덕분에 홈 에퀴티의 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다”고 말했다.

이에 반해 홈 에퀴티 상승세는 실업률이 10%대를 유지하는 한 일시적 현상에 불과하다는 의견도 있다.

코어로직 수석이코노미스트인 프랭크 노태프트는 “최근 전망치를 토대로 내년 7월에는 전국 주택 가격이 0.6%의 상승세에 그칠 것으로 예상된다”며 “홈 에퀴티 역시 내년에는 소폭 상승에 그치고 일부 지역에서는 오히려 하락세를 보일 것으로 내다보고 있다”고 말했다.

<남상욱 기자>