주택이용 부족한 노후자금 확보하라

양도소득세 절약

에퀴티 활용

일부공간 임대 등

은퇴 계획을 짜고 있거나, 은퇴가 임박했는데 자금이 충분치 않다면 살고 있는 집을 사용하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 시니어들이 쌓아둔 자산의 50% 이상이 집중돼 있는 주택은 은퇴 계획을 세우는데 제외하는 것이 일반적이다. 당장 자금이 아쉽다고 현재 살고 있는 주택에 손을 댓다가는 더 큰 곤혹에 처할 수 있기 때문이다. 그러나 다음 3가지 방법을 잘 사용한다면 저축이나 투자로도 부족한 은퇴 자금 마련에 도움이 되거나 부족분을 채울 수 있을 것이다.

■주택 다운사이징

많은 재정 전문가들이 권유하는 주거 비용 지출은 월 수입의 30%를 넘지 않는 선이다. 이 기준을 지키면서 나머지로 생활하고 저축하며 은퇴 준비를 하라는 것이다.

만약 모기지를 갚고 있는 과정이라면 현재 집을 팔고, 더 작고 저렴한 곳으로 이사하는 다운사이징을 고려해 볼 수 있다. 

다운사이징으로 얻을 수 있는 이점은 다양하지만 그 중 세금혜택을 빼놓을 수 없다. 현재 거주하고 있는 집을 판다면 싱글인 경우 25만달러까지, 부부 합산으로는 50만달러까지 양도세가 면제된다.

CBS 머니워치의 퀀타라 코스타 파이낸셜 어드바이저는 “개별적인 상담을 하는 경우도 주택 다운사이징은 가장 먼저 권유되는 방법”이라며 “주택을 다운사이징하면 성공적인 저축 목표 달성의 가장 어려운 지점을 통과할 수 있게 된다”고 말했다. 

■리버스 모기지

만약 62세 이상이라면 주택에 쌓아둔 에퀴티를 담보로 노후 생활자금을 대출받을 수 있는 ‘홈 에퀴티 컨버전 모기지’(HECM)를 선택할 수 있다. 

연방 주택개발국(HUD)이 운영하는 리버스 모기지인 HECM은 집을 팔거나, 사망하기 전까지는 대출금을 상환할 책임이 없다.

HECM은 모기지 보험료 같은 사전 수수료가 있고 또 대출 신청 수수료와 클로징 비용도 요구된다. 

그러나 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)과 같은 연간 수수료 부담은 없는 것이 특징으로 꼽힌다.

매달 이자율은 대출 밸런스에 더해져 계산되는데 라인 오브 크레딧을 선택한 경우는 실제 사용한 금액 만큼만 이자를 내면 된다. 여기에 계속 집을 소유하고 있다면 리버스 모기지는 꾸준히 사용할 수 있다.

다만 리버스 모기지를 고려하고 있다면 이자율을 낮춰 월 페이먼트 부담을 줄일 수 있는 리파이낸싱도 동시에 비교해 봐야 한다. 다시 말해 결론을 미리 정해두고 생각하지 말고 재정 전문가를 만나거나 최소한 HUD 웹사이트라도 방문해 선택 가능한 옵션이 어떤 것이 있는지 알아보는 것이 현명하다는 것이다.

■에어비앤비 임대

보유한 주택에 엑스트라 침실이 있거나 거라지 옆에 손님용 유닛이 있다면 숙박 공유 서비스인 에이비앤비 같은 초단기 임대를 통해 은퇴 자금을 저축해 나갈 수도 있다.

실제 에어비앤비는 지난해 발표한 보고서에서 전국적으로 가장 빠르게 늘고 있는 호스트는 60세 이상으로 이중 56%는 은퇴자이고 45%는 에어비앤비에서 버는 돈으로 중요한 생활비를 내는 등 크게 의존하고 있다고 밝혔다.

또 보고서는 지난해 1년간 에어비앤비를 통해 시니어들이 벌어들인 연소득은 6,000달러로 많은 호스트들이 은퇴 자금 용도로 활용하고 있다고 부연했다.

CBS 머니워치는 “어떤 방법을 활용하든지 추가적인 세금 문제나 수수료 이슈 등은 발생할 수 있으니 반드시 최종 결정 전 변호사나 재정 전문가와 상의하기를 권한다”고 강조했다.    

<류정일 기자>

주택을 소유하고 있으면 리버스 모기지 또는 에이비앤비를 통한 임대사업 등으로 노후자금 마련에 큰 보탬을 줄 수 있다.