주택 가격이 장기간 급등하면서 ‘주택담보 신용한도대출’(HELOC)에 대한 관심도 높다. HELOC는 집값 상승으로 형성된 주택 자산을 담보로 현금을 빌릴 수 있는 대출 상품이다. 그러나 HELOC 승인 절차도 일반 모기지 대출만큼이나 까다롭다. 따라서 집값이 많이 올랐다고 HELOC을 쉽게 받을 수 있을 것이라고 생각하면 오산이다. 주택 자산 외에도 HELOC 승인을 결정하는 요소가 많기 때문이다. 그렇다면 쉽게 나올 줄 알고 신청했던 HELOC이 막상 거절되면 필요한 현금을 대출받을 길은 영영 막히는 것일까?
거절 사유부터 확인해야
다른 대출 기관에 재신청
감정가 이의 제기 등 조정
■ HELOC 신청 3건 중 1건 거절
‘주택 모기지 대출 공시법’(Home Mortgage Disclosure Act) 자료에 따르면 올해 2분기 HELOC 신청의 33.86%가 거절됐다. 일반 모기지대출 거절률인 약 16.3%보다 약 두 배나 많은 수치다. 그러나 대출 거절이 곧 대출 자격이 없다는 뜻은 아니다.
대출기관은 주택 순자산, 크레딧점수, ‘소득 대비 부채 비율’(DTI), 소득 증빙 등 네 가지 항목을 자체적으로 평가해 HELOC 승인 결정을 내리기 때문에 대출기관마다 평가 기준이 조금씩 다를 수 있다. HELOC 승인 심사에서 일반적으로 고려하는 주요 항목은 다음과 같다. ▲ ‘주택 자산 대비 합산 부채 비율’(CLTV): 80~85%. ▲ 크레딧점수: 최소 640점 이상. 대개 680점 이상을 요구. ▲ ‘소득 대비 부채 비율’(DTI): 43% 이하. ▲ 소득: 일률적으로 정해진 최저 기준은 없음.
HELOC이 거절되는 이유는 주택 순자산이 충분하지 않거나 크레딧점수가 대출기관의 최소 기준에 미달하는 경우, 소득에 비해 기존 부채가 많거나 소득을 증빙하지 못하는 경우가 가장 일반적이다. 대출 거절 통보를 받았다면 ‘통지서’(Adverse Action Notice)를 통해 정확히 어떤 이유 때문에 거절됐는지 확인할 수 있다.
HELOC이 주택 구입용 모기지대출보다 심사 기준이 까다로운 이유는 대출 상환 순위가 뒤처지기 때문이다. 집을 팔거나 대출을 상환하지 못하게 되면 선순위인 모기지 대출기관이 먼저 전액을 상환받고, 그 이후에 HELOC 대출기관이 돈을 회수할 수 있다. 따라서 후순위 대출기관은 모기지대출을 보유한 대출기관보다 더 까다로운 승인 조건을 요구한다.
■ 대출 거절 후 승인 가능성을 높이는 방법
한 대출기관에서 거절당했다고 해서 다른 곳에서도 대출을 받지 못하는 것은 아니다. 먼저 대출 거절 통지서에서 원인을 확인한 뒤 해당 사유에 맞는 해결책을 찾아야 한다.
▲다른 대출기관에 신청하기
HELOC 승인에 공통으로 적용되는 단일 심사 기준이 없다. 한 대출기관은 크레딧점수 680점 이상을 요구하는 반면, 640점을 받아들이는 기관도 있다. CLTV도 어떤 기관은 80%로 제한하지만, 다른 곳은 85%까지 허용한다. 동일한 내용의 신청서를 같은 주에 제출하더라도 어느 대출기관에 신청하는가에 따라 결과가 달라질 수 있다. 따라서 여러 대출기관의 조건을 비교하는 것이 중요하다.
대출 상품도 비교할 필요가 있다. HELOC은 일반적으로 변동금리가 적용되지만, 금리를 고정할 수 있는 고정금리 HELOC 상품도 있다. 이자만 납부하는 HELOC은 인출 기간 동안 월 상환 부담을 줄일 수 있다. DTI 때문에 거절당했다면, 초기 상환액이 낮은 상품을 선택해 심사 기준을 충족시킬 수도 있다.
▲ 감정가 이의 제기
CLTV는 기존 모기지대출 잔액과 HELOC 대출 한도를 합한 금액을 주택 감정가로 나눈 비율이다. 대부분의 대출기관은 CLTV를 80% 이하로 제한하지만, 일부 기관은 85%까지 허용한다. 예를 들어, 주택 가치가 100만 달러이고 한도가 80%라면, 주택을 담보로 한 총부채는 80만 달러를 넘을 수 없다. 주택 순자산이 부족하다면 모기지 원금을 추가로 상환하거나 리모델링을 통해 주택 가치를 높이는 방법도 있지만, 시간이 오래 걸릴 수 있다.
그러나 감정가가 거절 사유였다면 감정 결과에 이의를 제기하는 방법이 있다. 비용이 적게 들고 비교적 신속하게 대응할 수 있는 방법이다. 해당 대출기관에 주택 감정 보고서 사본을 요청해 확인하도록 한다. 감정가 산정을 위한 비교 대상 주택의 거래가 오래됐거나 다른 학군의 주택을 기준으로 삼은 경우, 최근 완료한 리모델링이 감정가에 반영되지 않은 경우 감정가가 실제 주택 가치를 제대로 반영하지 못했을 수 있다. 이 때 관련 매매 사례나 리모델링 내역을 첨부해 감정가 재검토를 요청할 수 있다. 이의 제기가 받아들여지면 일주일 안에 (감정가가 상승해) CLTV가 몇 퍼센트포인트 낮아지는 경우도 많다.
▲ 대출 신청액 조정하기
필요한 금액만큼 주택 순자산이 충분하지 않다면 대출 신청액을 줄여야 한다. 대출기관이 정한 CLTV 한도에 맞도록 대출금이나 크레딧한도를 낮춰 신청하는 방법이다. 예를 들어, 주택 가치가 100만 달러이고 기존 모기지 잔액이 60만 달러라고 가정하자. CLTV를 80%로 제한하는 대출기관은 주택을 담보로 한 총부채를 80만 달러까지만 허용하기 때문에, HELOC을 통해 추가로 빌릴 수 있는 금액은 20만 달러다.
▲ 크레딧점수 높이기
일반적으로 크레딧점수가 700점 이상이라면 HELOC 승인에 유리하다. 실제로 주택 모기지 대출 공시법 자료에 따르면 올해 2분기 HELOC 대출자의 크레딧점수 중간 수치는 771점로 높은 편이다. 크레딧점수가 거절 원인이라면 크레딧 보고서를 확인해 점수에 오류가 있는지 살펴봐야 한다. 잘못된 정보가 있다면 신용평가기관에 정정을 요청해야 한다. 기존 부채를 줄이고, 대금을 기한 내에 납부하며, 새로운 신용계좌 개설을 자제하는 것도 점수를 높여 승인 가능성을 높이는 데 도움이 된다.
▲ 기존 부채 줄이기
DTI는 세전 월 소득 가운데 매달 의무적으로 상환해야 하는 부채가 차지하는 비율이다. 모기지대출 상환액, 자동차 대출, 학자금 대출, 크레딧카드 최소 결제액, 법원 명령에 따른 의무 지급액 등을 모두 더한 뒤 세전 월 소득으로 나누면 된다. 식료품비와 공과금, 보험료는 DTI 계산에 포함하지 않는다.
일반적으로 DTI가 43%를 넘으면 HELOC 승인을 받기가 어렵다. 자료에 따르면 올해 2분기 HELOC 대출자의 DTI 중간 수치도 38.6%로 조사됐다. DTI를 낮추려면 고금리 대출과 크레딧카드 부채부터 상환해 기존 부채를 줄이는 것이 효과적이다. 추가 근무를 통해 소득을 늘리거나 급여 인상을 협의하는 것도 DTI를 낮출 수 있다.
<준 최 객원기자>
