주택시장 양극화 심화… 럭서리만 ‘나홀로 호황’

높은 모기지 부담·집값에

서민층 시장 진입 어려워

매물부족·구매경쟁도 요인

가주에서는 현상 더 뚜렷

 

 

 

주택시장에서 고가 주택과 일반 주택 사이의 양극화가 갈수록 심해지고 있다.

 

높은 모기지 금리와 주택가격, 부족한 매물 등으로 중산층과 첫 주택 구입자들의 시장 진입은 여전히 어려운 반면, 충분한 현금과 자산을 보유한 고소득층은 상대적으로 높은 금리의 영향을 덜 받으면서 고가·럭서리 주택을 적극적으로 사들이고 있기 때문이다.

 

최근 주택시장에서는 전체 거래와 가격 상승세가 크지 않은 가운데 럭서리 주택 가격이 일반 주택보다 빠르게 오르는 현상이 나타나고 있어 사실상 ‘두 개의 주택 시장’이 형성되고 있다는 분석이 나온다.

 

담보대출업체 프레디멕에 따르면 3일 기준 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 6.71%로 집계됐다. 1년 전의 6.50%보다도 높다. 특히 최근 금리는 지난 7월 1일 이후 가장 높은 수준으로 올라서면서 주택 구입자들의 부담을 다시 키우고 있다.

 

문제는 금리 자체뿐만 아니라 이미 크게 오른 주택가격에 금리가 적용되면서 월 페이먼트가 급격히 높아진다는 점이다. 예를 들어 40만달러짜리 주택을 20% 다운하고 32만달러를 30년 고정금리 6.71%로 빌릴 경우 원리금만 월 약 2,066달러가 된다. 여기에 재산세와 주택보험 등을 더하면 실제 주거비 부담은 훨씬 커진다.

 

따라서 금리가 6%대 후반에서 움직이는 상황에서는 주택가격이 소폭 하락하더라도 월 페이먼트 부담이 크게 낮아지지 않아 주택 구입을 포기하거나 계속 기다리는 소비자들이 늘어날 수밖에 없다.

 

부동산 중개업체 레드핀에 따르면 7월 전국 매물은 전년 동기 대비 0.65% 줄어든 146만3,000여 채에 그쳤다.

 

이 때문에 주택시장이 과거처럼 가격 급등이나 거래 폭증으로 움직이는 대신 ‘비싼 집을 살 수 있는 사람들 중심의 시장’으로 재편되는 모습이다.

 

특히 고가 주택시장에서는 이런 양극화 현상이 더욱 뚜렷하다.

 

레드핀에 따르면 올해 5월 말까지 3개월 동안 럭서리 주택의 중간 판매가격은 137만달러로 1년 전보다 4.7% 상승했다. 반면 럭서리가 아닌 일반 주택 가격 상승률은 1.5%에 그쳤다.

 

럭서리 주택에 대한 계약도 전년보다 5.2% 증가해 일반 주택의 3.6%보다 빠르게 늘었다.

 

고소득층이 상대적으로 높은 모기지 금리에 덜 민감하기 때문이다.

 

일반 가구의 경우 모기지 금리가 6%대 후반으로 올라가면 월 페이먼트가 수백달러씩 늘어 주택 구입 여부 자체를 다시 계산해야 한다. 반면 고소득층은 상당한 다운페이먼트를 마련하거나 현금으로 구입할 수 있어 금리 부담이 상대적으로 작다.

 

결국 높은 금리가 모든 주택 구매자를 똑같이 위축시키는 것이 아니라 소득과 자산이 적은 구매자에게 훨씬 더 큰 충격을 주고 있는 셈이다.

 

캘리포니아에서는 주택 구입 부담이 전국 평균보다 훨씬 심각하다.

 

캘리포니아 부동산중개인협회(CAR)에 따르면 7월 기존 단독주택 중간가격은 88만7,680달러였다. 7월 거래량은 연율 기준 26만3,170채로 6월보다 6.0% 감소했다. 가격이 크게 떨어지지 않는 상황에서 거래가 다시 위축되고 있는 것이다.

 

따라서 남가주에서 처음 집을 구입하려는 가구들은 전국 평균보다 훨씬 높은 주택가격과 모기지 부담을 동시에 감당해야 하는 상황이다.

 

앞으로 모기지 금리가 의미 있게 내려가지 않는다면 이 같은 양극화 현상은 당분간 지속될 가능성이 높다. 전미부동산협회(NAR)도 올해 주택시장에서 금리와 주택가격이 구매자의 부담을 결정하는 핵심 요인으로 보고 있으며, 금리가 낮아질 경우 그동안 시장 진입을 미뤄온 구매자들이 다시 시장에 나올 가능성이 있다고 분석하고 있다.

 

<조환동 기자>