내 집 장만? 차 할부금부터 줄여라… 내 집 마련 최대 장벽

구매력 최대 $ 13만5,000 감소

차 때문에‘주택 조건·학군 포기’

‘ 보험료·휘발유·수리비’도 고려

 

 높은 차량 할부금은 DTI 비율을 높여 모기지 대출 승인에 부정적인 영향을 미친다. [클립아트코리아]

새 자동차 구입에 드는 월 할부금이 사상 최고치를 기록하면서, 내 집 마련을 준비하는 바이어들의 주택 구매력이 최대 13만5,000달러까지 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 신용평가사 익스피리언에 따르면 2026년 1분기 신차 평균 월 할부금은 770달러로 집계됐다. 이는 1년 전보다 약 3% 증가한 역대 최고 수준이다.

이 같은 자동차 할부담은 주택 구매에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 중위소득 가구를 기준, 자동차 할부금 증가로 인해 구매 가능한 주택 가격이 약 53만 달러에서 39만4,000달러로, 약 13만 5,000달러(26%) 낮아지는 것으로 조사됐다. 자동차 대출은 가계에서 모기지 대출 다음으로 두 번째로 큰 부채다. 온라인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴은 자동차 할부금이 최근 급증하면서 모기지 대출 심사에서 주택 구입력을 떨어뜨리고 있다고 지적했다.

 

■ DTI에 치명적 영향

자동차 대출이 주택 구매 능력을 떨어뜨리는 이유는 ‘총부채상환비율’(DTI·Debt-to-Income Ratio)에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. DTI는 대출기관이 대출자의 총 월소득 대비 매달 갚아야 하는 부채의 비율을 계산해 모기지 대출 가능 금액을 결정할 때 사용하는 기준이다. DTI 허용 기준은 금융기관과 대출 상품마다 다르지만, 전체 월소득의 43%가 일반적인 상한선으로 활용된다.

DTI에는 모기지뿐 아니라 자동차 할부금, 크레딧카드 대금, 학자금 대출 등 모든 정기적인 부채가 포함되는데 모든 부채가 월 소득의 43% 미만이어야 모기지대출 승인에 도움이 된다. 예를 들어 연소득 4만5,000달러인 경우 월 총소득은 약 3,750달러다. DTI 43%를 적용하면 매달 모든 부채 상환에 사용할 수 있는 금액은 약 1,613달러에 불과하다. 반면 연소득 8만4,000달러인 가구는 같은 기준에서 매달 약 3,010달러까지 부채 상환에 사용할 수 있다.

이 같은 DTI 기준을 적용하면 자동차 할부금이 얼마나 큰 부담인지 쉽게 알 수 있다. 현재 신차 평균 월 할부금 770달러는 연소득 4만5,000달러 수준의 개인에게 허용되는 부채 한도의 거의 절반을 차지한다. 그만큼 모기지 상환에 사용할 수 있는 소득이 줄어들어 대출 가능 금액도 크게 감소하게 된다.

 

■ 차 때문에 ‘주택 조건·학군 포기’

그럼에도 불구하고 대부분의 바이어는 DTI보다 구입 가능 가격대를 먼저 고려하는 경향이 있다. 중위소득(약 8만4,000달러) 가구를 기준으로 10% 다운페이먼트와 DTI 43%를 적용할 경우 자동차 할부금은 일부 바이어의 주택 구매력을 거의 절반 가까이 감소시킬 수도 있다. 일부 지역에서는 집값 상승세가 둔화됐지만, 전국 중간 리스팅 가격은 여전히 약 42만5,000달러 수준을 넘기 때문에 내 집 마련이 우선순위라면 자동차 구입을 신중하게 결정할 필요가 있다.

중위소득 가구라고 해도 신차 할부금으로 월 770달러를 내야한다면 구매 가능한 주택 가격이 약 53만 달러에서 39만4,000달러로 떨어지기 때문이다. 이는 구매력이 약 13만5,000달러(26%)나 감소하는 결과로 전국 중간 가격 수준의 주택조차 감당하기 어렵다는 의미다.

그러나 소득이 높은 가구도 자동차 할부금의 영향을 피할 수는 없다. 고소득 가구 역시 자동차 할부금이 높다면 주택 구매력이 현저히 줄게 돼 구입 가능 주택과 지역에 제한이 발생하는 것을 피할 수 없다. 예를 들어, 더 저렴한 주택을 구입하기 위해 우수한 학군을 포기하거나, 주택 크기를 낮춰야 할 수 있다는 것이다.

 

■ ‘무브 업’ 기회 멀어져

연방 교통부에 따르면 미국 가구의 90% 이상이 최소 1대의 자동차를 보유하고 있으며, 58% 이상은 자동차를 2대 이상 소유하고 있다. 이처럼 자동차를 두 대 이상 보유한 가구의 주택 구매력은 더 큰 폭으로 낮아진다.

예를 들어 월 770달러의 자동차 할부금을 두 대 모두 부담할 경우, 매달 1,540달러의 고정 부채가 발생한다. 동일한 모기지 조건과 DTI 기준을 적용하면, 이로 인해 구매 가능한 주택 가격이 약 27만1,000달러 감소할 수 있다.

특히 첫 집을 팔고 더 큰 집으로 옮기려는 이른바 ‘무브 업’(Move-Up) 가구에게 더욱 치명적이다. 첫 주택 구입자와 주택 매매 경험이 많은 주택자 사이에 낀 이른바 ‘낀 세대’가 자동차 할부금으로 인해 가장 어려움을 겪을 수 있다. 이들 세대는 일반적으로 자녀가 늘어나면서 더 넓은 집으로 이사하려고 해도, 첫 주택을 구입했을 때보다 주거비와 자동차 비용, 자녀 양육비 등 각종 생활비 부담이 크게 증가한 상태다. 전체 가계부채가 크게 늘어난 상황에서 자동차 할부금까지 늘어나면 더 큰 집으로 옮겨갈 기회를 놓치게 된다.

 

■ ‘보험료·휘발유·수리비’ 까지 고려해야

자동차 할부금 외에도 자동차 유지비 역시 내 집 마련에 큰 걸림돌이 되기 쉽다. 우선 휘발유 가격은 2026년에만 40% 이상 상승했으며, 자동차 보험료는 2020년 이후 55%나 올랐다. 자동차 보험료와 유류비 등은 ‘숨은 비용’으로 모기지 대출 심사 시 DTI 계산에 반영되지 않는다. 서류상으로 모기지 승인을 받을 수 있어도, 실제로는 자동차 유지비까지 부담해야 하기 때문에 과도한 주택 구입으로 이어지기 쉽다.

주택 구입을 위해 모기지 대출을 신청할 계획이라면 자동차를 교체하기 전에 먼저 대출기관과 상담하는 것이 좋다. ‘사전 대출승인’(Pre-Approval)을 받으면 현재 월 부채 부담에 얼마나 여유가 있는지, 새로운 자동차 대출이 추가될 경우 구입 가능한 주택 가격대가 어떻게 조정되는 지 등을 미리 확인할 수 있다. 또, 자동차를 선택할 때 월 할부금 외에도 차량 유지에 드는 보험료, 유류비, 정비비 등 차량 운행에 필요한 모든 비용을 알아보는 것도 중요하다.

<준 최 객원 기자>