30년간 집값 310% 상승
S&P 수익률 1,200% 올라
지난 30년간 주택 가격 상승률은 주식 수익률의 4분의 1 수준에 그치며, 장기적인 부의 축적 속도에서 주식 시장이 압도적인 우위를 점한 것으로 나타났다. 내 집 마련과 주식 투자라는 영원한 난제 앞에서 투자의 최종 성적표가 공개된 것이다. 하지만 집은 단순한 자산이 아닌 ‘강제 저축’과 ‘레버리지 마법’을 품은 보금자리라는 강력한 이점을 가지고 있는 만큼 재정 전문가들은 두 자산 모두에 투자하는 투트랙 전략을 최적의 해법으로 제시한다.
16일 투자전문매체 모틀리풀에 따르면 지난 30년간 주식은 주택보다 네 배 가까이 빠른 속도로 가치가 상승했다. 1995년 이후 주택 가격은 약 310% 오르는 데 그쳤지만, 같은 기간 S&P500 지수는 약 1,200% 상승했다. 여기에 배당 수익까지 포함하면 총 수익률은 2,200%를 웃돈다. 모틀리풀의 매튜 아거싱어 수석 애널리스트는 “대체로 주식은 가장 높은 수익을 내는 자산군”이라며 “장기 수익률 면에서 이를 따라올 자산은 거의 없다”고 말했다.
연평균 수익률을 비교해도 격차는 분명하다. 인베스토피디아에 따르면 1992년부터 2024년까지 S&P500의 연평균 수익률은 10.4%에 달한 반면 같은 기간 주택 가격 상승률은 연 5.5% 수준에 머물렀다. 금융 정보업체 인베스토피디아의 케일럽 실버 편집장은 “은퇴를 위한 장기 자산 형성이 목적이라면 주식시장이 단연 더 나은 성과를 냈다”고 평가했다.
그럼에도 불구하고 사람들이 주택 마련에 열광하는 이유가 있다. 집은 단순한 투자가 아닌 자산이면서 동시에 보금자리이기 때문이다. 시카고 지역의 공인재무설계사인 브라이언 컨스는 “집을 단지 투자 상품으로만 생각하는 것은 실수”라며 “집은 보금자리이며, 삶을 살아가는 공간”이라고 정의했다. 아무리 수익률이 높은 주식이라도 잠을 자고, 가족과 생활하며, 삶의 질을 높여주는 ‘공간’의 역할을 대신할 수는 없다는 설명이다.
주택 매입의 장점은 분명하다. 모기지를 통한 주택 구입은 ‘강제 저축 효과’를 낳는다. 매달 원리금을 갚는 과정에서 자연스럽게 자산이 쌓이고, 집값 상승이 더해지면 자산 증식이 이뤄진다. 모닝스타의 전략가 에이미 아노트는 “주택 매입으로 인한 강제 저축은 저소득층에게는 빈곤에서 벗어나는 사다리가 될 수 있다”고 강조했다.
주택 구매자는 레버리지의 마법도 누릴 수 있다. 주택을 살 때 다운페이먼트만 내고 나머지는 모기지로 충당하는 레버리지 투자는 적은 자기 자본으로 수익을 극대화하는 방식이다. 아거싱어 애널리스트는 “만약 당신의 자기자본 비율이 20%인데 집값이 연 2~3%만 올라도, 레버리지 효과 덕분에 실제 당신의 자기자본 수익률은 연 10~15%에 달할 수 있다”고 설명했다. 주식에 레버리지를 활용하는 것은 위험 부담이 크지만, 주택 모기지는 가장 안정적인 레버리지 수단 중 하나라는 설명이다. 또 세금 측면에서도 주택이 유리하다. 모기지 이자와 재산세 공제가 가능하고, 1가구 1주택 매각 시 최대 50만달러의 양도차익에 대해 비과세 혜택도 주어진다. 주식 매도 차익에는 예외 없이 양도세가 부과된다.
반대로 유동성과 비용 측면에서는 주식이 유리하다. 주식은 언제든 사고팔 수 있지만, 집은 현금화가 쉽지 않다. 질로우 등에 따르면 주택 유지에 드는 숨은 비용은 연간 1만6,000달러에 달한다. 주식형 펀드의 관리 비용이 통상 1% 미만인 것과 대조적이다. 한 재정 전문가는 “주택을 주거 및 안정적인 자산 기반으로 삼고 주식 투자를 강력한 부의 창출 엔진으로 활용하는 두 마리 토끼 잡기가 가장 현명한 투자 전략”이라고 강조했다.
<박홍용 기자>
