이른바 ‘즉시 입주 가능’(Move-in-Ready)한 매물을 선호하는 바이어가 많다. 큰 공사를 실시할 필요 없이 바로 입주할 수 있기 때문이다. 그러나 즉시 입주 가능하다는 말만 믿고 집을 샀다가 땅을 치고 후회하는 경우도 적지 않다. 이사 짐을 모두 풀고 한 숨 돌리려는 순간 집 곳곳에서 숨겨진 결함이 드러나, 포근해야 할 보금자리가 순식간에 ‘레몬 하우스’(불량 주택)’ 바뀌는 사례가 많다. 레몬 하우스가 가장 흔한 주와 주택 구매 시 반드시 확인해야 할 사항을 살펴본다.
노후 주택 재고 쌓이면서
겉보기 그럴싸한 집 주의
로드아일랜드 가장 심각
홈 인스펙션 반드시 실시
■ 노후 주택 재고 쌓이면서
노후 주택 재고가 쌓여가며 레몬 하우스 문제가 갈수록 불거지고 있다. ‘전국주택건설업협회’(NAHB)에 따르면 소유주가 거주하는 주택의 절반 가까이가 1980년 이전에 지어진 주택으로, 이들 주택의 중간 연령은 41년에 달한다. 노후한 지붕과 배관, 예전에 설치된 전기배선, 하중을 견디기 힘든 기초 구조 등의 결함 가능성이 큰 주택들이다. 이들 낙후 주택을 무심코 산 바이어들이 예상치 못한 문제를 떠안게 될 가능성이 크다.
레몬 하우스 문제를 해결하기 위해 대응에 나선 주도 있다. 노후 주택이 많은 편인 매사추세츠주는 주택 구매 계약 시 매물 상태를 점검하는 홈 인스펙션 삭제 조항을 금지해 바이어가 집 상태를 반드시 확인하고 구매할 수 있도록 의무화하고 있다. 하지만 대부분의 주에서는 이 같은 보호 장치가 거의 없기 때문에, 레몬 하우스를 피하려면 바이어가 스스로 보호하고 주의하는 수밖에 없다.
■ 레몬 하우스 집중 지역
이삿짐 운송업체 무빙플레이스의 최신 보고서에 따르면, 노후 주택이 많고 기후 변화가 심한 오대호 주변과 북동부의 ‘러스트벨트’(Rust Belt) 지역이 주택 문제 위험도를 수치화한 레몬 하우스 지수가 압도적으로 높은 것으로 나타났다.
로드아일랜드와 오하이오가 각각 100점 만점에 86점, 81점으로 레몬 하우스 문제가 가장 심각한 주로 꼽혔다. 이어 매사추세츠(77점), 코네티컷(75점), 아이오와(72점) 순으로 조사됐다. 이들 지역은 오래된 역사적 건축물과 20세기 중반에 지어진 주택이 흔한 데다, 지붕, 배관, 창호, 기초 구조에 피해를 주는 열악한 기후가 겹쳐 레몬 하우스 위험이 높은 편이다. 도시별로는 펜실베이니아주 이리, 오하이오주 클리블랜드, 뉴욕주 빙햄튼, 뉴욕주 버펄로, 인디애나주 사우스벤드의 레몬 하우스 지수가 모두 80점을 넘었다.
이들 지역은 대부분 주택 가격이 매우 저렴해 바이어가 몰리는 지역들이다. 현재 전국 주택 중간 가격이 약 42만 달러 수준이지만, 클리블랜드는 약 13만5,000달러, 버펄로는 약 23만 달러로 절반 수준에도 못 미친다. 이들 지역에서의 초기 주택 구매 비용은 낮지만, 정작 오래된 설비를 교체하고 주택을 거주할 수 있는 조 건으로 공사하려면 오히려 더 큰 비용을 떠안게 될 수 있기 때문에 주의가 필요하다.
■ 겉보기에 그럴싸한 집 더 주의
새 페인트와 세련된 인테리어만 보고 집이 잘 관리됐다고 판단하는 바이어가 많다. 그러나 부동산 전문가들은 겉보기에 그럴싸한 마감이 큰 비용이 드는 결함을 감추는 경우가 많다고 경고한다. 이 같은 경우는 노후 주택이 많고 투자자에 의한 플리핑 매물이 많은 지역에서 자주 볼 수 있다.
일반적으로 투자자들은 저렴한 주택을 사서 외관만 깔끔하게 고쳐 되파는 경우가 많다. 노후 주택이 많은 지역에서 이 같은 플리핑 매물을 구매할 때 특히 주의해야 한다. 예를 들어, 콜로라도 스프링스 지역에서는 내부를 최신식으로 꾸민 집 밑에서는 점토질 토양 때문에 발생한 기초 균열 흔적이 자주 발견되고 있다.
노후 설비를 감춰서 내놓는 매물도 흔하다. 부동산 전문가들에 따르면 오래된 집은 배관 문제나 낙후된 전기 배선을 새 석고보드와 새 페인트 작업으로 가리는 경우가 흔한데, 투자자들이 서둘러 리모델링할 때 이런 일이 자주 발생한다.
■ 저렴한 노후 주택 수요 몰려
주택 가격이 급등하면서 상대적으로 저렴한 노후 주택을 사려는 바이어가 늘고 있다. 특히 주택 매매 경험이 적은 첫 주택 구매자 등이 레몬 하우스를 사게 되는 피해를 입기 쉽다. 하버드대 주택 공동 연구센터에 따르면, 미국 가구가 연간 주택 수리비로 지출하는 평균 금액은 약 7,100달러다. 하지만 레몬하우스의 경우, 오래된 배관 문제, 전기 배선 결함, 기초 구조 이동 등이 드러나면 이 비용은 훨씬 치솟는다.
주택보험 부담도 레몬 하우스의 또다른 위험 요인이다. 현재 대부분 보험사들이 위험 지역에 대한 보험 인수 기준을 강화하고, 지붕 연령, 전기 설비, 침수나 누수 관련 피해 이력 등을 이전보다 훨씬 엄격하게 점검하고 있다. 문제가 생긴 설비를 교체하거나 수리하기 위해 보험금을 청구할 경우, 보험사의 점검, 보상 거부, 고비용 수리 요구로 이어질 수 있다. 특히 건축 자재와 인건비가 높은 지역의 경우 수리비 부담이 가중될 수밖에 없다.
■ 홈 인스펙션 반드시 실시
주택 구매 시 집 상태를 점검하는 홈 인스펙션만 실시해도 레몬 하우스를 피할 수 있다. 그러나 구입 경쟁이 치열해지면서 바이어 5명 중 1명이 홈 인스펙션 절차를 생략하는 것으로 조사되고 있다. 홈 인스펙션은 집의 주요 시스템과 구조를 면밀히 살피는 절차로, 일반적으로 공인 자격증을 소지한 인스펙터가 진행한다. 인스펙터는 일반 바이어가 쉽게 발견하지 못하는 지붕 손상, 기초 균열, 전기 위험, 배관 누수, 곰팡이, 습기 침투, 배수 문제, 냉난방 시설 결함, 과거 또는 현재의 물 피해 흔적 등의 문제들을 확인한다.
홈 인스펙션 실시 외에도 공사 허가 기록과 수리 내역도 레몬 하우스 여부를 판단하는 중요한 단서다. 이들 서류를 통해 과거에 비용이 많이 드는 업그레이드 작업이 제대로 이루어졌는지를 확인할 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 “주택 결함은 단순히 방문하는 것만으로 확인하기 힘들다”라며 “바이어가 계약을 마친 뒤 몇 주 지나 지하실에 물이 차거나, 하수가 역류하거나, 심각한 벽 균열을 발견하는 경우가 있는데, 이러한 문제는 과거부터 있었지만 공개되지 않았던 경우가 많다”라고 전문 업체를 통한 홈 인스펙션을 반드시 실시할 것으로 조언한다.
<준 최 객원기자>
