고금리·재고부족까지… 주택시장 ‘겹악재’

4분기 모기지 대출 3%↓

주택 380만채 부족 악재

관세로 건축·인건비 뛸듯

연준이 금리 내려야 해소

 

지난해 4분기 주택 모기지 대출건수가 전분기 대비 3% 감소한 것으로 나타났다.

 

만성적인 재고 부족으로 주택 가격이 우상향하고 있는 데다 10년 만기 채권 금리가 상승하며 시장 금리를 끌어올리고 있기 때문이다. 여기에다 트럼프 행정부의 전방위적 관세 부과로 인플레이션 우려가 커지면서 연방준비제도(FRB·연준)의 기준금리 인하 여력이 줄어들고 있다. 이는 모기지 금리 인하 기대감을 낮추고, 주택 시장의 불확실성을 더욱 키우는 요인으로 작용하고 있다는 지적이 나온다.

 

13일 부동산 정보업체 아톰의 최신 주거용 부동산 모기지 발행 보고서에 따르면 지난해 4분기 대출건수는 총 164만건으로 전 분기 대비 3% 감소했다. 모기지 신규 대출은 총 73만2,000건으로 3분기 대비 7.5% 감소했다. 반면 재융자는 64만2,000건으로 6.4% 증가했다.

 

지난해 4분기 모기지 대출건수가 감소한 이유는 주택 재고가 여전히 부족하기 때문이다. 지난해 전국 주택 공급이 소폭 증가했지만 여전히 전체 수요보다 380만채가 부족하다. 현재 건설 속도대로라면 현재의 주택 구매력 감소 위기를 해결하고 신규 주택 재고를 쌓기 위해서는 7년 이상이 걸릴 것으로 전망된다. 전국 주택건설업자 협회(NAHB)의 추산에 따르면 지난해 단독주택 착공은 2023년 대비 6.5% 증가한 101만호에 달했지만, 총 주택 착공은 다가구 주택 건설이 감소하면서 2023년 142만호에서 2024년 136만호로 6만호 감소했다. 올해 사정도 별반 다르지 않다. 상황이 이렇다 보니 코어로직은 올해 미국 주택 가격 상승률이 4.1%에 달할 것으로 전망하고 있다. 이는 지난해(3.4%)보다 0.7%포인트 높은 수치다.

 

가장 큰 문제는 모기지 대출의 대표 금리인 30년 만기 모기지 금리가 내려가지 않고 있다는 점이다. 지난해 9월 연준이 4년 만에 금리를 인하하는 등 지난해에만 총 세차례에 걸쳐 기준금리를 인하했지만, 모기지 금리는 꿈쩍하지 않고 있다. 모기지 전문업체 프레디맥에 따르면 이날 기준 30년 만기 모기지 금리는 6.65%에 달한다.

 

모기지 금리가 2022년 초 3%였던 것을 감안하면 상당히 높은 금리다. 이로 인해 저금리가 주택 담보대출을 받았던 사람들이 주택 갈아타기를 하지 못하면서 주택 매물이 시장에 나오지 못하고 있는 것이다. 모기지 금리가 하락하지 않는 이유로는 10년 만기 미 국채 수익률이 계속 우상향하고 있기 때문이다. 지난해 9월 15일 3.61%까지 낮아졌던 국채 수익률은 올해 3월 12일 4.29%까지 오른 상태다.

 

시장 금리인 국채 수익률이 상승하는 이유는 트럼프발 관세로 잠잠해지던 인플레이션이 다시 꿈틀댈 것이란 우려가 나오기 때문이다. 이에 따라 연준이 올해 기준금리를 1번만 인하하거나 동결, 더 나아가 인상할 것이라는 비관적인 관측도 나오고 있다. 특히 지난 1월 발생한 LA 화재로 약 1만3,000채의 주택 재건에 나서야 하는 캘리포니아의 경우 트럼프 정책으로 건축비와 인건비가 대폭 상승할 것으로 관측된다.

 

주택 건설 회사 아이콘의 부사장인 제러드 쿤은 “최근 주택 건설업체들은 높은 모기지 금리, 주택 수요 우려, 관세 등으로 인해 마치 롤러코스터를 타는 듯한 기복을 겪고 있다”며 “높은 관세가 부과되고 목재 가격이 코로나19 당시 수준으로 급등하면 주택 건설이 중단되고 아파트 건설이 중단되는 상황이 도래할 수 있다”고 말했다.

 

<박홍용 기자>