주택을 구매 여러 절차 중 감정 평가 절차가 있다. 감정 평가는 외부 전문 업체에 주택의 적절한 시세 평가를 의뢰하는 절차다. 모기지 대출을 통해 구매하는 경우 대출 은행 규정에 따라 주택 감정 평가를 반드시 진행해야 한다. 은행 측이 대출 승인을 위해 해당 주택의 거래 가격이 시세 대비 적절한지 검토하기 위한 것이 주택 감정 평가의 목적이다. 대출 없이 현금으로 구매하는 경우도 바이어가 개별적으로 주택 감정 평가를 의뢰해 구매하려는 주택의 시세를 확인할 수도 있다.
모기지 대출로 구입하면 반드시 실시
최근 팔린 매물과 비교 방식 가장 흔해
▲ 주택 감정 평가란?
주택 감정 평가는 전문 업체에 주택의 시세 평가를 의뢰하는 작업이다. 전문 업체가 산출한 시세가 구매하려는 주택의 거래 가격과 큰 차이가 없는지 확인하는 것이 주택 감정 평가를 실시하는 가장 큰 목적이다. 주택 감정 평가는 자격증을 소지한 공인 주택 감정 평가사에 의해 실시되고, 대개 대출 은행이 지정한 업체의 감정 평가사가 진행한다.
바이어의 모기지 대출을 담당하는 대출 은행이 지정한다고 해서 감정 평가사가 바이어를 대변하는 것은 아니다. 중립적인 입장에서 공정하고 정확한 시세를 산출하는 것이 감정 평가사의 의무다. 과거 서브프라임 사태 당시 허위 시세로 거래 가격을 부풀리는 부정행위가 만연했지만 이제 완전히 사라졌다. 감정 평가사는 협회가 정한 규정을 따라야 한다.
▲ 반드시 실시해야 하나?
모기지 대출을 받아 주택을 구매하는 경우 거의 대부분 주택 감정 평가를 실시한다. 모기지 대출 은행이 ‘담보 대출 비율’(LTV·Loan-To-Value)을 산정하기 위해 감정 평가를 통한 시세를 요구하고 비용은 바이어 측이 부담한다. 담보 대출 비율은 주택 가치 중 대출이 차지하는 비율을 의미한다. 이 비율이 높을수록 대출 은행 측에 위험도가 높은 대출로 여겨진다. 일반적으로 담보 대출 비율 상한선을 80%로 정한 대출 은행이 많다.
대출을 끼지 않고 현금으로 구매하는 경우도 주택 감정 평가를 실시하는 것이 여러모로 도움이 된다. 정확한 시세를 파악하면 과도한 구매를 막을 수 있고 감정 평가를 통해 산출된 시세를 활용해 셀러가 가격 협상을 한 번 더 시도할 수도 있다. 매물보다 바이어가 많은 셀러스마켓에서는 오퍼 경쟁력을 높이기 위해 감정 평가 조건을 포기하는 바이어도 있다. 이 경우 감정 평가액이 거래가 보다 낮게 나와도 구매를 취소할 수 없고 차액은 바이어가 별도로 지급해야 하는 위험이 따른다.
▲ 어떻게 진행되나?
주택 감정 평가 방식은 다양하고 감정 평가사마다 다른 방식을 사용할 수 있다. 가장 널리 사용되는 방식은 비교 대상 매물을 검토하는 방식이다. 온라인 매물 등록 플랫폼인 ‘MLS’(Multiple Listing Services)에서 최근 매매된 주택 중 감정 평가 대상 주택과 비슷한 조건을 갖춘 주택을 검색해 매매가와 주택 조건 등을 비교하는 방식이다. 비교 대상 주택을 ‘COMPs’(Comparables)라고 부르는데, COMPs가 많고 매매 시기가 최근일수록 정확한 시세를 산출하는 데 도움이 된다.
주택 감정 평가사는 COMPs 외에도 평가 대상 주택 상태, 최근 실시된 개량 공사, 편의 시설, 위치, 크기, 기타 특징 등도 감정 평가액 산출 기준으로 확인한다. 감정 평가사는 어떤 방식으로 감정 평가액을 산출하든 상관없다. 그러나 한쪽을 치우치지 않는 공정한 가치를 계산해야 하고 평가액을 뒷받침하는 증빙 자료를 제시해야 한다.
대부분 감정 평가사가 평가 대상 주택을 방문해 주택 크기와 위치, 상태 등을 직접 확인하지만 반드시 요구되는 것은 아니다. 일부 감정 평가사는 에이전트나 MLS를 통해 평가 대상 주택 자료를 검토한 뒤 직접 방문 없이 평가액을 제시하는 하이브리드 또는 데스크톱 감정 평가 방식을 사용하기도 한다.
▲ 감정 평가사에 연락해도 되나?
담당 에이전트를 통해 감정 평가사에게 연락하는 것은 문제가 되지 않는다. 감정 평가에 도움이 될 만한 자료를 제공하고 감정 평가사가 전달된 자료를 검토해 감정 평가 절차에 참고하는 것은 흔한 관행이다. 그러나 감정 평가 결과에 영향을 미치기 위한 목적으로 설득이나 뇌물을 제공하는 행위는 비윤리적일 뿐만 아니라 불법으로 간주된다.
만약 감정 평가액이 거래가격보다 낮게 나온 경우 여러 접근 방법이 있다. 평가액과 거래가의 차액이 너무 커 거래를 이어가기 힘들 것으로 판단되면 주택 감정 평가 컨틴전시를 행사해 구매 계약을 취소할 수 있다. 차액이 크지 않다면 셀러에게 기존에 체결된 거래가격을 조금 낮춰달라고 요청할 수 있고, 요청이 받아들여지지 않으면 바이어가 차액에 해당하는 추가 현금 지급해 거래를 이어가는 경우도 있다. 감정 평가액이 주변 시세에 비해 터무니없이 차이가 난다고 판단되면 2차 감정 평가를 진행할 수 있다. 이때 셀러의 동의가 필요하고 추가 비용이 발생한다.
▲ 수정이나 업데이트를 요청할 수 있나?
감정 평가사가 감정 평가에 사용된 비교 대상 주택 중 중요한 정보를 고려하지 않았다고 생각된다면, 해당 평가사에게 ‘재검토’(ROV·Reconsideration Of Value)를 요청할 수 있다. 이때 대출 은행이 ROV에 지침을 제공하고, 담당 에이전트가 ROV에 필요한 추가 자료를 수집해 평가사에게 전달하게 된다.
만약 주택 평가사가 부정확하거나 편향된 결정을 내렸다고 판단되면, 주 정부 및 연방 규제 기관, 지역 비영리 공정 주택 단체 등에 불만을 제기할 수 있다. ▶Appraisal Complaint National Hotline: https://refermyappraisalcomplaint.asc.gov/, ▶비영리 공정 주택 단체 검색: https://nationalfairhousing.org/member-directory/ <준 최 객원기자>
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