무리한 주택구입·수수료 극대화 위한 허위 기재
본인도 모르는 새 범죄자 몰릴 수 있어 주의해야


웰스파고 직원에 의한 유령 계좌 파문으로 금융업계 종사자들의 윤리 의식이 다시 도마에 올랐다. 부동산 업계 역시 윤리 의식이 매우 강조되는 분야다. 그럼에도 불구하고 부동산 및 모기지 업계에서 사기 피해가 끊이지 않고 있다. 사기라고 해서 모두 악의적인 의도로 저질러 지는 것은 아니다. 의도치 않게 잘못된 정보로 고객에게 피해가 발생해도 모기지 사기 혐의를 받는다. 본인도 모르게 남을 속이고 이에 따른 피해가 발생하기 쉬운 곳이 모기지 업계다. 모기지 사기에 대한 정의부터 정확히 알고 있어야 의도치 않은 사기 범죄를 막을 수 있다. 금융정보 사이트 인베스토피디아가 모기지 관련 사기를 정밀 진단했다.


모기지 사기란
모기지 사기란 특정 대출자를 대상으로 저질러지는 악의적인 대출만 의미하는 것은 아니다. 연방수사국(FBI)에 따르면 모기지 사기란 부동산이나 모기지 대출 정보와 관련, 허위 표기, 부실 표기, 정보 누락 등으로 정의되고 있다.
FBI의 정의를 통해 모기지 사기 범죄는 모기지 업계 종사자는 물론 모기지 대출자들에게까지 적용될 수 있음을 알 수 있다. 모기지 대출자가 대출 신청서를 작성하고 관련 자료를 제출하면서 신청서에 허위 내용을 기재할 경우에도 모기지 사기 혐의가 적용될 수 있다는 것이다.

모기지 사기 왜 발생하나
대출자나 모기지 업계 관계자들이 모기지 사기 유혹에 빠지는 이유는 주택 구입과 이윤 추구로 크게 두 가지다. 대출자의 경우 대부분 융자 업체 직원들의 묵인 아래 주택 구입을 위한 목적으로 사기 아닌 사기 행각을 저지르기 쉽다.
주택 구입에 필요한 모기지 대출을 승인받기 위해 고용 기록, 소득 현황, 부채 현황은 물론 주택 감정가 등과 관련된 허위 사실을 신청서에 기재하는 일이 종종 발생한다. 구입 뒤 거주를 목적으로 하는 대출자나 투자용 주택을 구입하는 대출자 상관없이 자신의 대출 자격을 넘어서는 주택을 구입하려고 무리하다 보면 모기지 사기 범죄 유혹에 빠지기 쉽다.
모기지 업계 관계자들에 의한 사기는 흔히 이윤이나 성과 달성을 이유로 저질러진다. 
모기지 대출을 통한 수수료 수익을 극대화하기 위해 대출자 동의 없이 대출자 정보를 부풀려 보고할 때 모기지 사기 혐의가 성립된다. 대출 담당 직원, 융자 중개인, 주택 감정사, 신용 상담사, 홈 인스펙터, 보험사 직원, 타이틀 보험업체 직원, 부동산 에이전트 등 모두 모기지 사기 혐의에 얼마든지 연루될 수 있다.

대표적인 사기 유형은
▶투자자 관련 사기
부동산 투자자들에 의한 대표적인 모기지 사기 유형은 플리핑 사기, 허위 거주 사실 사기, 대리 구매자 사기 등 크게 세 가지로 분류된다. 낡은 주택을 사서 수리를 거친 뒤 높은 가격에 재판매하는 플리핑은 사기나 범죄가 아닌 투자 행위로 분류된다. 그러나 플리핑에 허위 주택 감정이 연관되는 순간 모기지 사기로 바뀌게 된다.
저가로 구매한 주택의 매매 차익을 극대화하기 위해 감정가를 부풀리는 시도가 있을 때 모기지 사기 혐의가 적용된다. 허위 거주 사실 사기는 투자자가 투자 목적으로 구입하면 대출 한도를 높이고 낮은 이자율을 적용 받기 위한 목적으로 행해진다. 
거주용 주택 구입시 대출 한도가 높고 낮은 이자율이 적용된다는 점을 악용, 투자용 구입이면서 거주용 주택이라고 허위 보고하는 행위다.
이때 사기 투자자와 손잡은 대리 구매인이 관여할 때가 많다. 대리 구매인이 자신의 신상 정보와 신용 정보를 투자자에게 빌려주고 투자자의 주택 구입을 돕는 역할을 한다. 대리 구매인은 또 대출 자격이 안 되는 제 3의 구매자의 주택 구입을 같은 방식으로 돕기도 하는데 역시 사기행로 간주된다.
▶모기지 업계 종사자 관련 사기
모기지 업계 종사자들에 의한 사기 유형은 ‘허위 대출’(Air Loan)과 허위 감정가 등으로 나뉘는데 수법은 더욱 교묘하다. 허위 대출의 경우 존재하지도 않는 주택이나 대출자를 내세워 거액의 대출을 받아 챙기는 수법이다. 
사기 행각을 위해 허위 대출자를 내세우거나 허위 타이틀 증명을 조작하는 등의 수법이 이용된다. 심지어 가짜 전화번호와 가짜 우편함까지 만들어가며 허위 대출자의 존재 사실을 꾸며내기까지 한다.
허위 감정가 사기는 주로 감정가를 최대한 부풀려 거래 수수료를 극대화하려는 목적으로 이뤄진다. 부동산 에이전트, 주택 감정사, 융자 업체 직원, 주택 건축 업체까지 허위 감정가 사기에 동원된다. 
주택 시장 침체 직전 주택 감정가를 부풀려 모기지 대출을 받고 심지어 캐시아웃 재융자까지 받아내는 사기 행각이 비일 비재했다. 반대로 부동산 투자자와 짜고 감정가를 낮춰 구입가를 최대한 낮추려는 허위 감정가 사기도 있다.
▶일반 대출자 관련 사기
일반 대출자에 의한 모기지 사기는 신분 도용과 소득 및 자산 허위 보고와 연관될 때가 대부분이다. 일부 주택 구입자는 모기지 대출을 신청하면서 도난된 타인의 소셜 번호, 주소, 출생 정보 등을 과감히 이용하기도 한다. 
뿐만 아니라 타인의 월급 증명 자료, 은행 기록, 세금 보고, 고용 증명까지 사용해 모기지 대출 사기 행각을 저지를 경우도 있다. 다른 유형으로는 자신의 소유하지 않은 주택 소유증서까지 위조해 주택 담보 대출 사기에 나서는 사례도 보고되고 있다.         <준 최 객원기자>

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모기지 사기는 업계 관계자뿐만 아니라 대출자에 의해서도 얼마든지 저질러 지기 쉽다. 따라서 모기지 사기의 뜻을 정확히 파악하는 것이 중요하다.