한국일보 애틀랜타
엘리트 학원
첫광고
경동나비

매물 부족한 요즘… 집 팔고 살때 최적의 매매 타이밍은

미국뉴스 | 부동산 | 2024-05-03 11:54:47

매물 부족,집 팔고 살때, 최적의 매매 타이밍

구양숙 부동산표정원 융자누가 스킨 케어

집을 팔 때에 항상 생기는 고민이 있다.‘집을 먼저 팔고 새집을 사야 하나’?‘아니면 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 집을 내놓는 것이 좋을까?’가 항상 고민이다. 집을 사고파는 타이밍이 정확히 일치한다면 비용과 번거로움을 동시에 줄일 수 있어 좋지만 현실적으로 불가능하다. 특히 요즘처럼 매물이 부족해 구입 경쟁이 치열한 주택 시장에서는 더더욱 그렇다. 따라서 현재 처한 재정 상황과 지역 주택 시장 상황을 신중히 고려해 집을 사고파는 시기를 결정해야 한다. 

 

‘재정 상황·위험도’고려해 결정해야

‘브릿지 론·리캐스팅’등 적극 활용을 

 

◇ ‘재정 상황·위험도’ 고려 

집을 먼저 팔지, 아니면 먼저 살지는 전적으로 개인이 처한 상황에 따른 결정이다. 어떤 거래를 먼저 해야 유리한지에 대한 정답도 없다. 재정적인 측면으로 볼 때 현재 보유한 주택을 먼저 처분해 처분 수익을 확보한 뒤 처분 수익에 맞는 가격대의 주택을 구입하는 것이 위험이 가장 낮은 방법으로 여겨진다. 다만 이 방법은 위험은 적지만 새집을 구입할 때까지 거주할 임대 주택을 구해야 하기 때문에 임대료 비용이 발생하고 구입 시기가 지연될수록 임대료 비용이 불어나는 단점이 따른다.

하지만 매물이 부족해 마땅한 집을 찾기 힘든 시기에는 반대 방법이 고려된다. 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 현재 보유 주택을 팔아야 조급한 마음에 서둘러 주택을 구입하는 일을 피할 수 있다. 새집을 먼저 구입하려면 무엇보다 필요한 것이 구입 자금이다. 다행히 현금 자산이 충분해 보유 주택을 팔지 않고도 새집을 구입할 수 있다면 큰 걱정이 없다. 만약 새집 구입에 필요한 현금 자산이 부족한 경우 브릿지 론, 모기지 리캐스팅, 담보 대출, 낮은 다운페이먼트 프로그램 등을 고려해 볼 수 있다.          

◇ 매매 시기 격차 줄이기 

워싱턴 D.C. 부동산 업체 랠 프라퍼티스의 크리스토퍼 수라나 에이전트는 최근 두 고객의 주택 매매를 비슷한 방식으로 도왔다. 두 고객 모두 보유 주택의 순자산(에퀴티) 비율이 높았고 새집 구입에 필요한 다운페이먼트 자금도 어느 정도 마련된 상태였다. 두 고객은 대출 은행을 통해 우선 새집 구입에 필요한 모기지 대출 사전 승인서를 발급받았다. 

그런 다음 수라나 에이전트와 마음에 드는 집을 보러 다니기 시작했다. 동시에 현재 보유 중인 주택을 시장에 내놓기 위한 작업도 병행했다. 매물로 내놓기 위한 집 단장을 모두 마친 뒤 에이전트를 통해 ‘곧 매물로 나옴’(Coming Soon)으로 MLS(Multiple Listing Service)에 등록했다. 

정식 매물로 전환되기 전까지 매물 홍보 기간을 조금이라도 더 단축하기 위해서다. 두 고객의 전략은 적중했다. 구입할 집 계약과 동시에 보유 중인 주택을 시장에 내놓고 그동안 관심을 보인 바이어와 매매 계약을 체결해 집을 사고파는 일을 순조롭게 진행할 수 있었다. 

만약 보유 중인 집을 파는 데 시간이 걸릴 것으로 예상된다면 컨틴전시 조항을 활용할 수 있다. 컨틴전시 조항은 일반적으로 바이어를 보호하는 조항이지만 새집 구입 시기가 부담이 되는 셀러가 활용하는 경우도 많다. 바이어와 매매 계약을 체결할 때 새집을 구입하는 컨틴전시(조건)를 포함하면 보유 주택을 팔면서 임대료 등 위험 부담 없이 새집을 구입할 시간을 확보할 수 있다.  

◇ 브릿지 론

집을 팔고 살 때 가장 큰 걸림돌인 구입 자금을 조달하는 데 임시 대출 성격의 ‘브릿지 론’(Bridge Loan)을 활용하는 방법이 있다. 브릿지 론의 만기는 대개 6개월~1년으로 단기 대출이다. 보유 중인 주택의 순자산 비율이 충분해야 브릿지 론을 받을 수 있다. 브릿지 론을 받아 일단 이사 갈 집을 구입한 뒤 현재 보유 중인 집을 팔아 발생하는 수익으로 단기에 상환하는 방식이다. 브릿지 론의 가장 큰 장점은 임대 주택을 거칠 때 발생하는 이사 번거로움과 임대료 비용 부담이 발생하지 않는다는 것이다. 

브릿지 론에 적용되는 이자율은 일반 모기지 대출에 비해 높은 편이지만 대부분 만기까지 이자만 갚으면 된다. 최근 높은 이자율에도 불구하고 집이 빨리 팔리는 편으로 높은 이자 비용에 대한 부담 없이 브릿지 론을 쉽게 상환하는 대출자가 많다. 브릿지 론도 일반 모기지 대출을 받을 때와 마찬가지로 여러 대출 은행이 제시하는 수수료와 이자율을 반드시 비교해야 한다. 

브릿지 론 역시 대출자의 크레딧 기록, ‘총부채상환비율’(DTI) 등의 자격 요건을 기준으로 승인이 결정된다. 브릿지 론에 일반적으로 적용되는 DTI는 43%로 대출자의 총부채가 소득의 43%를 넘으면 승인이 힘들다. 일반 브릿지 론 자격을 갖추지 못한 대출자를 위한 자격 요건을 대폭 낮춘 ‘인수 브릿지 론’(Acquisition Bridge Loan)도 있다. 

일부 은행에 의해 제공되는 인수 브릿지 론은 주택자산신용담보대출과 비슷한 방식으로 100% DTI를 인정하는 은행도 있다. 인수 브릿지 론은 대출자의 자격보다 보유 주택의 순자산 비율을 더 중요한 기준으로 여긴다. 인수 브릿지 론을 취급하는 은행에 따르면 이자율이 높은 편이지만 최근 집이 잘 팔리기 때문에 인수 브릿지 론 대출자 중 30%~40%는 이자를 내지 않고 바로 상환에 성공한다.     

◇ 모기지 리캐스팅

모기지 이자율이 급등에 바이어 발등에 다시 불이 떨어지기 시작했다. 높은 이자율에도 불구하고 ‘지금이 아니면 못 산다’라는 불안감에 주택 구입을 서두르는 바이어도 많다. 이들 사이에서 이른바 ‘선 구매, 후 재융자’ 방식의 구입에 대한 관심이 높다. 일단 집을 구입한 뒤 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타겠다는 전략이지만 향후 이자율이 떨어질 것이란 보장이 없기 때문에 위험이 적지 않다.

따라서 처분할 주택을 보유한 경우 재융자보다 모기지 ‘리캐스팅’(Recasting)을 고려해 볼 만하다. 모기지 이자율이 떨어져 재융자를 실시한다고 해도 재융자 실시에 따른 수수료가 만만치 않은 반면 리캐스팅 수수료는 약 500달러로 매우 낮은 편이다. 재융자는 기존 융자를 상환하고 새 융자 조건으로 변경하는 방식이지만 리캐스팅은 이자율 등 기존 융자 조건을 유지하고 원금을 낮춰 월 페이먼트를 인하하는 방식이다. 원금 삭감에 필요한 자금은 기존 보유 주택을 팔아 발생한 수익으로 조달한다. 

모기지 리캐스팅에 관심이 있다면 먼저 현재 대출 은행을 통해 신청 자격을 알아봐야 한다. 리캐스팅 신청 자격에 해당되는 주택 소유주는 재융자 절차와 달리 간단한 계약서에 서명만 하면 된다. 크레딧 기록 확인이나 여러 서류 심사 절차가 없고 비용이 매우 낮은 점도 재융자 신청 절차와 크게 차이 나는 점이다. 리캐스팅을 신청한 뒤 약 1~2달 이내에 새로 조정된 월 모기지 페이먼트 금액을 받아볼 수 있다.

<준 최 객원기자>

 

집을 사고파는 시기를 일치시키는 일은 현실적으로 불가능하다. 대신 매매 시기 격차를 줄일 수 있는 방법 등을 고려해야 한다.
 <사진=Shutterstock>
집을 사고파는 시기를 일치시키는 일은 현실적으로 불가능하다. 대신 매매 시기 격차를 줄일 수 있는 방법 등을 고려해야 한다.
<사진=Shutterstock>

 

 

 

댓글 0

의견쓰기::상업광고,인신공격,비방,욕설,음담패설등의 코멘트는 예고없이 삭제될수 있습니다. (0/100자를 넘길 수 없습니다.)

어빙 티슈, 메이컨 공장 증축 계획 발표
어빙 티슈, 메이컨 공장 증축 계획 발표

조지아주, 목재 산업 중심지로 부상 관리직·기계공 등 100여 직원 채용 어빙 티슈(Irving Tissue)가 메이컨 공장의 증축 계획에 대해 밝혔다. 이번 증축은 소프키 산업단

이승만 동상 한인회관에..이홍기 결정하면 문제돼
이승만 동상 한인회관에..이홍기 결정하면 문제돼

정통성 없는 한인회 결정에 누가 수긍할까소녀상 훼손 한인회가 동상... 설득력 없다 보험금 수령 은폐와 한인회 공금을 유용해 선거 공탁금으로 한인회장에 내 부정 당선돼 애틀랜타한인

방치 장례식장서 화장 유골함 수십개 발견
방치 장례식장서 화장 유골함 수십개 발견

마리에타 소재 장례식장소셜 미디어 신고로 수색일부 신원확인 표식 없어 화재로 방치된 장례식장에서 수십개의 화장된 유골함이 발견돼 경찰이 긴급 수사에 나섰다.마리에타 경찰은 20일

소는 잃었어도 외양간은 고친다
소는 잃었어도 외양간은 고친다

UGA, 여대생 살해사건 뒤 산책로에 펜스∙비상호출박스 주민 불안 여전∙∙∙추가책 요청  어거스타대 간호학과 레이큰 라일리 살해 사건을 계기로 UGA가 캠퍼스 내 산책로 안전강화에

올 추수감사절 식탁물가 조금 싸졌다
올 추수감사절 식탁물가 조금 싸졌다

칠면조 가격 하락으로10인 기준 58.08달러 올해 추수감사절에 가족끼리 모여 식사를 하기 위해 드는 음식 재료비는 작년보다 소폭 줄어들 것으로 보인다.전미 농장연맹(AFBF)에

메이컨 교사, 디지털 아동 포르노 소지로 징역형
메이컨 교사, 디지털 아동 포르노 소지로 징역형

아동 성학대 및 착취 동영상 등 압수자원봉사자, 코치 등으로도 활동해  메이컨의 한 교사가 디지털 아동 포르노 소지 혐의로 징역 6년형을 선고받았다.  중부지방 검찰청에 의하면 판

허위 무장위협 신고 14세 고교생 체포
허위 무장위협 신고 14세 고교생 체포

캅 앨타투나고∙∙∙한때 긴급폐쇄 조치 학교에 무장한 사람이 있다는 허위 신고를 한 14세 고교 남학생이 경찰에 체포돼 구금됐다. 허위신고로 해당 학교는 긴급 폐쇄조치가 내려지기도

1980년대 가장 인기 있던 아기 이름은?
1980년대 가장 인기 있던 아기 이름은?

남아-마이클 ∙ 여아-제시카 1980년대  태어나거나 자란 미국인들은 크리스토퍼, 매튜  애슐리 그리고 사라라는 이름를 가진 친구들이 많을 듯 싶다. 이런 이름들은 당시 가장 인기

켐프 공화당 주지사협회 2025년 회장 당선
켐프 공화당 주지사협회 2025년 회장 당선

27명의 공화당 주지사 대표해 브라이언 켐프 조지아 주지사가 2025년 공화당 주지사 협회(RGA) 회장으로 선출됐다.RGA는 연례 회의 후 켐프와 몬태나 주지사 그렉 잔포르테를

케이헤리티지 스토어 단장...'11월 무료 배송 이벤트'
케이헤리티지 스토어 단장...'11월 무료 배송 이벤트'

60달러 이상 주문시 무료 배송다국어 서비스로 편의성 제공 전통문화 테마 온라인 쇼핑몰 '케이헤리티지 스토어(‘K-HERITAGE store)'가 다국어 서비스로 새롭게 개편된다.

이상무가 간다 yotube 채널