얼마나 더 오를까, 모기지 이자율 전망 진단

현재 수준도 주택구입이 임대에 비해 유리
이자율 오르면 대출 조건 완화되는 추세

연방준비제도이사회(FRB)가 드디어 기준금리 인상을 단행했다. 금리 인상으로 새해가 오기 전부터 주택 시장 안팎이 이미 어수선하다. 기준금리 인상이 직접적인 모기지 이자율 상승 요인은 아니다. 그러나 모기지 이자율이 대선 이후 이미 급등하기 시작한 가운데 나온 결정으로 주택 대기 구입자들의 심리는 이미 크게 위축됐다. 이자율 상승에 따른 시장의 반응은 크게 두 가지. 주택 구입을 준비 중이던 구입자들은 이자율이 더 오르기 전에 서둘러 구입에 나서고 있다. 구입자들은 연말 분위기에도 아랑곳없이 현재 열심히 집을 찾고 있는 중이다. 일부 구입자들은 이미 이자율이 주택 구입 능력을 벗어나는 수준으로 올라 내집 마련의 꿈을 기약 없이 미뤄야 하는 상황이다. 인터넷 부동산 매체 인맨 뉴스가 내년 모기지 시장을 전망했다.


■ 모기지 이자율 다시 내려갈까?
모기지 이자율 급등과 함께 ‘이자율이 다시 내려갈 수 있는 가능성은 없을까’라는 실낱같은 희망을 품게 된 바이어가 늘고 있다. 그러나 이미 상승세를 타기 시작한 모기지 이자율이 조만간 하락할 가능성은 거의 없는 것으로 보는 편이 좋겠다. 주택 시장 조사 기관 ‘리얼 에스테이트 이코노미 워치’의 스티브 쿡 에디터는 “지난 2년간 말로만 무성했던 이자율 상승이 드디어 시작됐다”며 “올해 주택 시장이 누렸던 3%대 이자율 시대는 이제 저물었다”고 인맨 뉴스와의 인터뷰에서 분석했다.
부동산 시장 전문가들 사이에서는 초저금리 시대가 막을 내렸다고 보는 시각을 주를 이루고 있다. 적어도 트럼프 행정부 출범 이전까지 이자율이 하락할 가능성은 매우 희박해 보인다. 최근 수년간 부동산 관련 뉴스 타이틀에 자주 등장했던 ‘초저금리’라는 단어는 이제 역사 속으로 사라질 가능성도 크다. 이미 상승 탄력을 받은 모기지 이자율은 내년에도 상승세를 이어갈 것이 거의 확실시되는데 과연 얼마만큼 오를 것인지가 현재 시장의 가장 큰 관심사다.
■ 얼마나 오를 수 있을까?
이미 4%대에 진입한 이자율(30년 만기 고정)이 과연 내년에 얼마나 더 오를 수 있을까라는 것이 시장의 가장 큰 관심사다. 전문가들마다 이자율 전망치에 조금씩 차이가 있지만 대부분 약 4.5~5%에 머무를 것이라는 전망이 많다. 
일부 전문가는 FRB의 금리 인상 속도와 트럼프 행정부의 신규 정책 시행에 따라 이자율이 5%를 넘을 것이라는 전망도 내놓고 있다.
대선 결과의 영향을 받기 직전인 지난 11월 둘째주 30년 만기 고정 금리 전국 평균은 약 3.57%(프레디 맥 집계)로 매우 낮은 수준이었다. 그러나 일주일 뒤 약 3.94%로 치솟으며 본격적인 이자율 상승 랠리를 시작했다. 
같은 기간 재융자에 많이 사용되는 15년 만기 고정 금리는 약 2.88%에서 3.14%로 3%대 진입을 시작했다. 이자율은 이후에도 3주 연속 상승세를 이어가며 12월 둘째 주 30년 고정 금리는 약 4.13%, 15년 고정 금리는 약 3.36%대를 기록하고 있다.
시장 조사기관 퍼스트 아메리칸의 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 “내년 말에 이자율이 5%대에 근접할 것으로 전망된다”며 “이자율이 5%대 수준으로 오르면 내년 주택 거래는 약 20만건 감소하는 결과가 나타날 것”이라고 인맨 뉴스와의 인터뷰에서 전망했다. 
스티브 쿡 에디터는 이미 4%를 넘어선 이자율이 내년 1년동안 약 0.5%포인트 더 오를 것으로 내다봤고 온라인 부동산업체 ‘리얼터 닷컴’의 조너선 스모크 수석 이코노미스트 역시 내년 이자율이 4.5%를 넘는 것은 시간문제라고 진단했다. 
온라인 부동산 업체 ‘질로우 닷컴’의 스베냐 구델 수석 이코노미스트는 FRB가 금리 인상을 여러 차례 단행할 경우 이자율이 4.75%를 넘어설 것이라는 전망을 내놓았고 부동산 업체 윈더미어의 매튜 가드너 수석 이코노미스트는 최악의 경우 이자율이 5%를 돌파할 수도 있다고 전망했다.
■ 걱정은 시기상조, 과거 대비 아직 낮은 수준
모기지 이자율이 오르기 시작하면 가장 먼저 압박을 받는 부류가 바로 바이어다. 이자율이 평소 꿈꿔온 드림 홈 장만을 불가능하게 하는 수준까지 오르면 바이어들의 실망감이 더욱 커지고 주택 구입을 아예 포기하기 까지 이른다. 
그러나 시장 전문가들에 따르면 이자율이 아직 그 수준에까지 이르지 않았기 때문에 불필요한 좌절감과 주택 구입 포기 결정은 아직 이르다.
이자율이 적어도 7~10%대에 이르러야 주택 구입과 주택 임대 비용간 큰 차이를 보이지 않는다. 따라서 현재 이자율 수준을 감안하면 아직 주택 구입이 임대에 비해 유리하다고 볼 수 있다. 또 장기 보유 목적으로 주택을 구입하는 것이 주택 임대에 비해 재정적으로 언제나 유리했기 때문에 이자율이 조금 올랐다고 주택 구입 타이밍을 놓친 것은 아니다.
이자율이 오르는 상황만 주목하다 보면 주택 구입 계획을 쉽게 포기하기 쉽다. 이자율이 반등을 시작했지만 전반적인 경제 상황이 개선되고 있기 때문에 주택 구입 여건이 반드시 악화되고 있는 것은 아니다. 내년 경제 성장 전망이 나쁘지 않아 개인 소득 증가만 이뤄진다면 주택 구입에 나서도 여전히 유리한 해가 될 것으로 전망된다.
이자율이 오르면 대출 조건이 완화되는 추세가 나타나는 점도 바이어들이 알아둬야 할 점이다. 이자율이 오르면 은행의 대출 수익이 오르기 때문에 기존보다 완화된 대출 조건을 내세우는 은행들이 늘게 된다. 
또 낮은 이자율로 인해 지난 수년간 폭발적으로 증가한 재융자 수요가 이자율 반등과 감소해 주택 구입 모기지 발급을 늘려 대출 수익을 대신하려는 것이 대출 은행의 전략이다. 주택 구입을 꿈꿔왔다면 이자율 상승에 놀랄 필요 없이 구입 가격대를 조금 낮추거나 다운페이먼트를 조금 더 준비하면 얼마든지 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다.
■ 매물 부족 현상 심화될 수도
이자율이 급격히 오름에 따라 기존 주택 소유주들의 셈법도 복잡해졌다. 우선 변동 이자율을 적용받던 소유주들은 서둘러 고정 금리로 갈아타야 할 때다. 또 기존 보유 주택을 처분하고 더 큰집으로 이사하려던 소유주들의 ‘큰집 장만’ 계획에도 제동이 걸렸다. 
지난 3~5년 사이 주택을 구입한 소유주들은 대부분 사상 최저 수준이라는 이자율의 수혜자들이다. 그러나 이자율이 갑자기 오르면서 새집을 구입할 때 주택 구입비용 증가가 불가피하다. 결국 새집 구입을 미루고 현재 보유중인 주택에서 거주 기간을 늘리려는 소유주들이 늘 수밖에 없다. 이렇게 되면 재판매 주택 매물의 공급이 감소, 가뜩이나 심각한 매물 부족 현상이 더욱 심화될 것으로 우려된다. 
<준 최 객원기자>


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이자율이 오르고 있지만 아직 주택 구입보다 임대가 유리한 시점까지는 오르지 않았다.