정확한 주택 매매 타이밍을 잡기란 쉽지 않다. 너무 빨리 팔면 다음 집을 찾을 때까지 이사를 두 번 해야 하는 번거로움이 생기고 판매 시기를 우물 쭈물 하다 보면 영영 팔지 못할 수도 있다. 최근 코로나 팬데믹에 경제 침체까지 겹치면서 주택 판매 시점을 결정하는 일이 더욱 힘들어졌다. 그래서 주택 판매자들이 많이 최근 고려하는 것이 매매 후 재임대하는 이른 바‘세일 리스 백’(Sale Leaseback·이하‘리스 백’) 옵션이다.
◇ ‘꿩 먹고 알 먹고’
재정 매체 머니 매거진에 따르면 부동산 에이전트 캐리 쇼프 부부는 최근 리스 백 매매로 ‘꿩도 먹고 알도 먹는데’ 성공했다. 2017년에 직접 지은 집에 살고 있는 부부는 인근에 2021년 완공 계획인 다른 집을 건축 중이었다. 지금 살고 있는 집은 완공 두 달 전쯤 내놓을 계획이었는데 최근 지역 주택 시장이 과열되면서 계획이 바뀌었다. 그런데 집이 너무 일찍 팔리면 새 집이 완공되기 전에 이사를 한 번 더 해야 하는 번거로움이 있어서 집을 내놓으면서 리스 백 옵션을 제시했다.
다행히도 타주에 거주하는 바이어가 쇼프 부부의 리스 백 옵션을 받아들여 주택 매매 완료 뒤에도 새 집이 완공될 때까지 약 1년간 부부가 임대 형태로 계속 거주할 수 있도록 허락했다. 바이어 역시 리스 백 기간 동안 타주의 사업체를 처분하는 등 시간을 벌 수 있어 양측에게 모두 ‘윈윈’ 효과를 가져다주었다. 최근 셀러 나름대로 리스 백 옵션을 제시하는 경우가 많고 구입 경쟁 과열로 셀러의 리스 백 옵션 제시를 받아들이는 바이어도 늘고 있다.
◇ 시세 감안한 임대료
리스 백 기간 동안 임대료를 지불하는 방법에는 몇 가지가 있다. 쇼프 부부의 경우 지역 임대료 시세를 감안해 리스 백 기간인 10개월 치 임대료를 주택 매매 가격에서 차감하는 다소 드문 방식으로 진행했다.
가장 일반적인 방법은 실제 임대 계약을 체결하는 것과 마찬가지로 임대 계약서를 통해 양측이 합의하는 임대료를 매달 지불하는 방식이다. 임대료 금액은 시세를 반영하는 것이 일반적이지만 주택을 새로 구입한 바이어 입장에서는 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험료 등 주택 관리비를 보상받을 수 있는 금액으로 정해야 한다.
◇ 임대 기간 길어야 1년 미만
일반 주택 임대 기간이 1년인 것처럼 리스 백 기간도 1년을 넘는 경우는 드물다. 때로는 수주로 단기 리스 백 계약이 체결되기도 하는데 이 경우 역시 임대료를 적절히 계산해서 지불해야 한다. 모기지 대출을 통해 주택을 구입한 바이어의 경우 렌더 측이 장기 리스 백을 허용하지 않는 경우도 있기 때문에 셀러와 계약을 맺기 전에 미리 확인해야 한다. 임대용 투자 주택 구입이 아닌 경우 리스 백 기간으로 두 달까지만 허용하는 렌더와 비교적 불리한 대출 조건을 적용하는 렌더가 많은 점에 주의해야 한다. 하지만 당장 리스 백 옵션을 통핸 주택 구입이 불가피한 바이어는 투자 용도로 구입한 뒤 리스 백 기간이 끝나면 재융자를 통해 거주 용도로 변경할 수 있지만 리 스백 기간 중 발생하는 임대료와 관련 세금에 대해서는 세무 전문가와 상담이 필요하다.
◇ 임대료 체납 대비해야
최근 코로나 팬데믹으로 인한 재정난으로 임대료를 납부하지 못하는 주택 세입자가 늘고 있다. 하지만 정부에 의한 세입자 보호법 시행으로 건물주가 임대료 체납 세입자를 마음대로 퇴거하지 못하는 실정이다. 리스 백 계약을 체결할 때도 이 같은 경우에 대비한 보호 조항을 마련하는 것이 안전하다.
리스 백 기간이 끝났는데도 셀러가 집을 비우지 않을 경우 임대료를 대폭 인상하는 조건을 포함시킬 수 있다. 또 퇴거와 관련해서는 셀러가 리스 백 계약을 이행하지 않을 경우 현행 코로나19와 관련된 세입자 보호법의 권리를 포기한다는 항목에 합의하도록 계약서를 작성하는 바이어도 있다.
<준 최 객원기자>
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