내 집 마련을 가로막는 가장 큰 걸림돌은 바로‘돈’이다. 특히 요즘처럼 집값이 나날이 치솟는 시기에는 아무리 열심히 모아도 턱없이 부족하기만 하다. 그렇다고 내 집 마련의 꿈을 쉽게 포기할 필요는 없다.
저소득층 주택 구입을 돕는 모기지 및 지원 프로그램 등이 다양하게 운영되고 있기 때문에 잘만 활용하면 얼마든지 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다. 온라인 금융 정보 업체 뱅크레잇닷컴이 저소득층의 주택 구입 지원 프로그램들을 소개했다.
3% 다운, 반값 구입 등 프로그램 다양
집 수리 기술을 다운페이먼트로 인정해 주는 프로그램도
◇ ‘홈레디’(Home Ready) 모기지
국영 모기지 보증 기관 패니메이가 운영하는 모기지 프로그램이다. 다운페이먼트 3%만으로도 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 것이 이 프로그램의 가장 큰 장점이다.
그러나 때로는 다운페이먼트 3%를 마련하는 일도 쉽지 않은 경우가 많다. 홈레디 프로그램의 경우, 본인 부담 다운페이먼트가 어려운 주택 구입자를 위해 부모나 친지로부터의 기증, 비영리 기관이 제공하는 보조금 등도 인정한다.
다운페이먼트가 마련돼도 소득이 낮아 다달이 납부해야 하는 모기지 페이먼트 납부가 부담인 주택 구입자도 많다.
이 같은 구입자를 위해 홈레디 프로그램은 주택에 같이 거주하지 않는 ‘공동 명의 대출인’(Co-Borrower)을 인정한다. 예를 들어 소득이 충분치 않은 자녀의 주택 구입 시 부모가 공동 명의 대출인으로 자녀의 주택 구입을 도울 수 있다.
홈레디 프로그램은 주택 구입자의 소득이 주택 구입 지역 중간 가구 소득의 80%를 미만인 경우에만 신청 가능하다.
다운페이먼트 비율이 20% 미만이기 때문에 모기지 보험 가입 의무가 있지만 ‘주택 자산’(Equity)이 20%를 초과하면 모기지 보험 가입 의무가 사라진다.
◇ ‘홈파서블 모기지’(Home Possible Mortgage)
국영 모기지 보증 기관 프레디 맥이 제공하는 모기지 프로그램. 홈레디 모기지 프로그램과 마찬가지로 다운페이먼트 최저 3%로 저소득층의 내 집 마련을 지원한다. 다운페이먼트 출처로는 가족 기증, 고용주 지원 등을 인정한다.
주택 구입자의 ‘손 기술’(Sweat Equity)도 다운페이먼트로 인정하는 것이 독특한 점이다. 주택 구입자의 주택 개량 기술이나 공사에 필요한 자재 구입비 부담 능력을 현금 다운페이먼트와 클로징 비용 등으로 대신 인정해 주는 프로그램으로 이 자격에 해당되면 다운페이먼트가 없어도 주택 구입이 가능하다.
홈파서블 모기지 역시 홈레디와 동일한 소득 기준이 적용되고 다운페이먼트가 20% 미만일 경우 역시 모기지 보험에 의무적으로 가입해야 한다.
생애 첫 주택 구입자가 이 프로그램에 신청하는 경우 주택 소유주 교육 과정을 이수해야 한다.
◇ ‘굿 네이버 넥스트 도어’(GNND·Good Neighbor Next Door)
소방관, 경찰관, 교사, 응급 구조 대원 등의 주택 구입을 지원하는 프로그램이다. ‘연방 주택도시개발국’(HUD)이 운영하는 프로그램으로 최소 100달러의 다운페이먼트로 리스팅 가격의 반값에 주택을 구입할 수 있도록 돕는다. 프로그램을 통해 구입할 수 있는 주택은 ‘연방 주택국’(FHA) 융자로 구입된 주택 중 압류된 주택들이다.
구입자는 리스팅 가격의 50%만 대출을 받아 주택을 구입할 수 있고 나머지 50%에 해당하는 대출은 HUD가 지급한다. GNND를 통해 구입할 수 있는 매물은 HUD가 지정한 ‘경제 활성화 지역’(Revitalization Area)에 위치해야 하고 주택 구입자는 반드시 3년 이상 거주해야 하는 조건이 적용된다.
HUD가 운영하는 ‘홈스토어’(Homestore) 웹사이트에서 현재 해당 매물이 나온 주별로 자세한 매물 정보를 찾아볼 수 있다.
등록된 매물은 7일 이내에 오퍼를 제출해야 하고 수리 없이 현재 상태대로 매매되는 ‘As-Is’ 조건이다. 마음에 드는 매물이 찾았을 경우 HUD에 등록된 부동산 에이전트를 통해 오퍼를 제출해야 하고 오퍼 제출자가 여러 명이면 추첨을 통해 구입자를 뽑는다.
리스팅 가격의 50%에 해당하는 금액은 일반 대출을 통해 마련해도 되지만 FHA 융자를 신청할 경우 혜택이 많다. GNND와 비슷한 주택 구입 지원 프로그램으로는 ‘홈스 포 히어로즈’(Homes For Heroes) 등이 있다.
◇ ‘HFA’(Housing Finance Agency) 융자
패니메이와 프레디 맥이 각 주의 ‘주택 재정국’(HFA)과 연계해 운영하는 프로그램으로 주로 생애 첫 주택 구입자를 대상으로 운영되고 있으면 저소득층 재구입자도 신청 가능하다. HFA 융자는 저소득층 주택 구입자의 다운페이먼트와 클로징 비용 등을 지원해 주택 구입 비용 부담을 낮춰준다.
패니메이는 HFA ‘프리퍼드’(Preferred), 프레디 맥은 HFA ‘어드밴티지’(Advantage)란 명칭으로 각각 프로그램을 운영하지만 지원 혜택은 비슷하다. HFA 융자의 다운페이먼트 조건은 최저 3%로 2차 융자, 무상환 융자 등의 형태로도 지원받을 수 있다. 첫 주택 구입자가 신청할 경우에는 주택 구입자 교육 과정을 이수해야 한다.
각 주별로 정한 소득 기준에 따라 신청할 수 있고 크레딧 점수 최저 기준은 대략 620점 정도다.(주별, 대출 기관별로 차이). HFA 융자를 신청하려면 각 주별 HFA 웹사이트를 통해 신청서를 작성하면 된다. 그런 다음 HFA가 승인한 대출 기관을 통해 융자 사전 승인서 또는 융자 신청 절차를 시작할 수 있다.
◇ ‘모기지 이자 세금 혜택’(MCC·Mortgage Credit Certificate)
MCC는 세금 크레딧 형태로 제공되는 주택 구입 지원 프로그램으로 첫 주택 구입자가 대상이다. MCC 대상자는 모기지 이자의 10%~50%에 해당하는 금액을 세금 크레딧 형태로 지원받게 되는데 연간 크레딧 한도는 2,000달러다.
예를 들어 주택 구입 시 3%의 이자율을 적용받아 40만 달러의 모기지를 대출받았을 경우 이자는 연간 약 1만 2,000달러다. 여기에 MCC를 운영하는 HFA가 크레딧 적용 비율을 20%로 산정할 경우 2,400달러의 세금 크레딧을 받을 수 있지만 한도 규정에 따라 연간 2,000달러의 세금 크레딧을 세금 보고 시 신청할 수 있다.
MCC 프로그램은 각 주별 HFA가 운영하는데 주 또는 지역별 중간 가구 소득 미만인 주택 구입자가 신청할 수 있다.
2019년에만 31개 주에서 약 2만 2, 549건의 MCC가 제공됐고 프로그램이 처음 시작된 1984년 이후로는 약 34만 5,000명이 혜택을 받았을 정도로 인기가 높은 프로그램이다. 2019년 MCC 수혜자 중 약 70%는 해당 지역 중간 가구 소득 미만 소득자였다.
<준 최 객원기자>
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