주택 단지 개발이 대규모화되면서‘주택 소유주 협회’(HOA. 이하‘협회’)를 통해 운영되는 단지가 늘고 있다. 협회는 단지 내 공동으로 사용하는 시설을 관리하는 것이 주요 업무로 운영에 필요한 비용은 단지 내 주택 소유주를 대상으로 징수한다. 협회는 단지 내 주택 소유주 중 대표 선출로 이뤄진 이사회를 통해서 운영된다. 실질적인 단지 관리는 협회가 선정한 부동산 전문 관리 업체를 통해서 이뤄지는 것이 가장 일반적이다. 그런데 운영이 부실한 일부 협회는 소홀한 단지 관리로 주민 편의는커녕 오히려 관리비 부담만 키우는 경우도 허다하다. USA 투데이가 주택 소유주 협회의 장단점을 따져봤다.
▶ 인구 약 25% 협회 운영되는 ‘단지 주민’
주택 구입을 앞두고 있다면 협회를 통해 운영되는 단지인지부터 따져봐야겠다. 최근 대규모 주택 단지 개발이 늘면서 협회를 통해 운영되는 주택 단지도 늘고 있다. ‘커뮤니티 협회 연구 재단’(Foundation for Community Association Research)의 조사에 따르면 주택 형태 구분 없이 미국 인구 중 약 25%~27%가 협회를 두고 있는 단지에 거주 중이다. 숫자로 따지면 전국에 약 34만 7,000개의 협회가 운영 중이며 약 7,350만 명에 해당하는 주민이 협회를 통해 운영되는 단지 주민이다.
협회는 주요 업무는 단지 내 공동 시설을 관리하는 것이다. 단지 내 공원이나 놀이터, 가로수 및 가로등, 도로, 조경 등이 협회가 정기적으로 실시하는 관리 대상 시설이다. 관리에 필요한 경비는 주택 소유주들에게 매달 징수하고 비정기적으로 발생하는 공사비의 경우 특별 징수를 통해 비용을 마련하기도 한다.
주민의 쾌적한 주거 환경을 제공하는 것이 협회가 운영되는 취지임에도 불구하고 일부 협회나 이사회는 부실한 운영으로 주민들에게 오히려 불편만 끼치는 경우도 많다. 따라서 협회를 통해 운영되는 주택 단지에 대한 주택 구입자들의 호불호 역시 뚜렷하다. 주택 구입을 앞두고 있다면 협회 운영 여부 및 운영 실태 등을 파악하는 것이 급선무다.
▶ 관리 부담 없이 공동 편의 시설 사용
협회가 운영되는 단지의 가장 큰 장점은 뭐니 뭐니 해도 주민이면 누구나 사용할 수 있는 공동 시설이 운영된다는 점이다. 단지 내에 운영되는 대표적인 공동 시설로는 수영장, 테니스 장, 놀이터, 피트니스센터 등이 있고 최근에는 단체 모임을 가질 수 있는 클럽 하우스와 극장을 운영하는 협회도 많다. 단지 내 공동 시설을 잘만 사용하면 외부 시설 사용에 필요한 비용을 절약할 수 있는 것도 장점이라고 할 수 있다.
협회의 또 다른 장점은 공동 시설과 지역을 정기적으로 관리한다는 점이다. 도로 보수나 조경 등을 개인 주민이 관리하려면 비용과 시간이 소요되지만 협회에게 맡기면 관리가 해결된다. 협회는 또 협회비 일부를 사용, 수영장이나 놀이터와 같은 시설을 대상으로 한 보험에 가입하며 콘도미니엄과 타운 하우스와 같은 형태의 경우 건물 화재 보험에 주민 대신해서 가입하기도 한다. 만약 협회의 관리 방식이나 이사회 운영 방식이 마음에 들지 않는다면 협회 이사 선출 시 얼마든지 출마할 수 있다. 이사로 선출되면 협회 운영과 관련된 안건에 주민 대표로 의견을 반영할 수 있다.
▶ 관리비가 가장 큰 부담
협회를 통해 운영되는 단지 내 주민들의 가장 큰 부담거리는 정기적으로 납부해야 하는 관리비다. 관리비는 거의 대부분 매달 징수되고 일 년에 한 차례씩 부과되는 경우도 있다. 고가 주택이 즐비한 베벌리 힐스의 호화 콘도미니엄 단지의 경우 월 관리비가 무려 3,000달러에 달하는 경우도 있지만 관리비가 500달러 미만인 경우가 대부분이다. 관리비 중 일부는 주로 단지 내 공동 시설을 관리하는데 사용되고 나머지는 향후 계획된 대규모 공사 등을 위한 적립금으로 사용된다.
주민이 사용하는 수도 요금과 쓰레기 수거 서비스 요금 등의 유틸리티 요금을 관리비에 포함하는 협회도 많은데 이 경우에는 관리비 부담이 덜한 편이라고 할 수 있다. 관리비 금액이 아무리 낮아도 절대로 연체하는 일이 발생해서는 안 되겠다. 관리비 연체 또는 미납이 장기간 지속되면 협회 측에서 해당 주택을 대상으로 압류 절차를 진행할 수 있기 때문이다. 따라서 자동 납부 서비스를 통해 관리비를 납부하는 것이 안전하다.
도로 보수 등 갑작스러운 수리 항목이 발생했는데 협회 운영 예산이 부족할 특별 비용이 징수되기도 한다. 예를 들어 단지가 위치한 지반에 발생한 문제, 콘도미니엄 또는 타운 하우스 건물에 터마이트와 같은 해충 문제가 발생한 경우 적절한 공사가 시급하기 때문에 특별 관리비 징수가 불가피한 경우다.
▶ 협회 규정과 운영 실태 반드시 파악해야
모든 협회가 단지 내 주민이 지켜야 할 규정을 두고 있기 때문에 이 같은 점이 자신과 맞지 않는다면 협회를 둔 주택 구입을 피하는 것이 좋겠다. 쓰레기 수거일 쓰레기통 위치, 주택 건물 외벽 색상, 지붕 색상 등 협회별로 매우 구체적이고 다양한 규정을 운영하고 있다. 따라서 주택 구입을 위한 에스크로 기간 중 협회 규정 사항을 자세히 검토해 불편을 줄만한 사항이 없는지 미리 확인하는 것이 좋다.
에스크로 기간 중 셀러 측은 주택과 관련된 사항을 바이어 측에 의무적으로 공개해야 한다. 공개 사항 중 하나로 협회가 운영하는 ‘규정’(CC&Rs)을 바이어 측에 제공하도록 되어 있는데 이 서류를 통해 협회 규정과 운영 현황 등을 파악할 수 있다. 협회 서류 중 예산 관련 서류와 최근 실시된 이사회에서 처리된 안건 등을 참고하는 것도 주택 구입 결정에 도움이 된다.
<준 최 객원기자>
단지 형태 주택 개발화로‘주택소유주협회’(HOA)를 통한 단지 관리 경우가 늘고 있다.
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