잘만 고치면 돈 되는 매물‘픽서 어퍼’

지역뉴스 | 부동산 | 2019-04-06 09:09:25

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매물 찾을 때 우수한 지역 위주로 찾아야

가격 낮아도 심각한 결함 있는 집은 피해야

‘픽서 어퍼’(Fixer Upper)라고 불리는 매물이 있다. 매물의 상태가 불량하기 때문에 수리가 반드시 필요한 매물이다. 하지만 적절한 수리를 거치면 정상 매물에 버금가는 가치를 지니게 돼 투자 가능성이 높은 매물로 여겨진다. 현재 불량한 상태로 인해 픽서 어퍼의 가격은 일반 매물에 비해 매우 낮다. 그래서 플리퍼를 비롯한 부동산 투자자들은 픽서 어퍼 매물을 찾기 위해 항상 눈독을 들인다. 인터넷 금융 정보업체 ‘고우뱅킹레이츠’가 투자 가치를 지닌 픽서 어퍼 매물을 선별하는 요령을 정리했다.

■ 70% 룰

간단한 계산으로 픽서 어퍼 매물의 투자 가치를 알아보는 방법이 있다. 플리핑 업계에서는 이미 잘 알려진 ‘70% 룰’이다. 70% 룰에 따르면 픽서 어퍼 매물의 구입 가격은 수리 뒤 예상되는 매매 가격의 70%에서 수리비를 제외한 가격을 넘으면 안 된다.

예상 수리비가 약 5만 달러라면 수리 후 예상 매매가가 20만 달러의 70%에 해당하는 14만 달러에서 수리비 5만 달러를 뺀 9만 달러(미만)가 픽서 어퍼 매물의 구입가에 해당된다.

부동산 투자 자문업체 ‘스파크렌털’(SparkRental)의 브라이언 데이비스 공동 창업자는 “70% 룰은 픽서 어퍼 매물의 적정 구매 가격을 간단히 확인할 수 있는 방법”이라며 “투자 가치가 있다고 판단되면 반드시 구체적인 ‘숫자’를 대입해서 정확한 예상 수익을 따져 봐야 한다”라고 설명했다.

■ 우수한 지역

픽서 어퍼 매물을 구입할 때도 우수한 지역 위주로 매물 골라야 한다. 학군이나 편의 시설이 잘 갖춰진 지역이 교통이 편리한 지역은 선호도가 높기 때문에 다른 지역보다 주택 시세가 높게 형성되는 것이 일반적이다.

조건이 우수한 지역에 나온 픽서 어퍼 매물은 높은 투자 가치를 지녔을 뿐만 아니라 낮은 가격으로 우수한 지역에 입주할 수 있는 기회도 제공한다.

‘심플쇼윙리얼에스테이트’(SimpleShowingRealEstate)의 프레드 맥길 대표는 “선호도가 높은 지역은 이미 주택 시세가 높게 형성되어 있기 때문에 인근 지역 중 향후 전망이 밝은 지역 위주로 살펴보는 것도 좋다”라고 조언했다.

편의 시설 인근 지역도 픽서 어퍼 매물 구입지로 적당하다. 학교나 공원과 가까운 거리에 위치한 픽서 어퍼 매물은 투자 가치가 높은 것으로 여겨진다.

■ 심각한 결함은 피해야

가격이 아무리 낮아도 심각한 결함이 발견된 매물은 피해야 한다. 습기가 많아 곰팡이가 발생했거나 심각한 누수로 곰팡이 발생 가능성이 큰 매물, 지반 결함으로 인해 주택 구조물 결함 가능성이 있는 매물 등이 심각한 결함을 지닌 매물에 포함된다.

반면 건물 외관 위주의 공사만 필요한 매물이 수리비가 적게 들 것으로 예상되기 때문에 투자 가치가 높은 매물로 여겨진다.

맥길 대표는 “바닥 공사, 페인트 작업, 주방 및 욕실 리모델링 등 비교적 간단한 수리가 필요한 매물이면 적합하다”라고 설명했다. 주방과 욕실 리모델링 공사는 공사 규모에 따라 수리비가 높아질 수 있다. 하지만 되팔 때 비용 회수율이 비교적 높기 때문에 공사 기간이 지연되지 않도록 관리가 가능하면 되팔 때 높은 수익이 기대된다.

■ 매매가 이뤄지는 지역

투자가치가 아무리 높은 픽서 어퍼 매물이라도 수리 뒤 팔리지 않으면 아무 소용이 없다. 픽서 어퍼 매물을 고를 때 지역 주택 거래 현황을 살펴보는 것이 중요하다. 픽서 어퍼 매물에 대한 수리가 실시됐다고 가정했을 때 비슷한 조건으로 최근에 매매된 매물이 적어도 3채 이상 있는 지역을 픽서 어퍼 매물 구입지로 삼으면 좋다.

거리는 해당 픽서 어퍼 매물로부터 반경 약 0.25마일 이내로 최근 90일 이내에 매매된 매물이 가장 적합 비교 대상이다.

제시 아노쿠루 부동산 투자 전문가는 “주택 가치는 언제나 인근에서 매매된 주택의 가격과 연동해서 결정된다”라며 “예상 매매 가격을 산출할 때 최근 매매된 매물 3채 이상의 가격을 참고하는 것이 좋다”라고 설명했다.

■ 인근 주택과 비슷한 조건

같은 지역에서 매매되는 매물의 조건과 크게 차이나지 않는 조건의 픽서 어퍼 매물이면 좋다. 픽서 오퍼 매물이 인근 주택과 비슷한 조건을 갖추고 있지 않다면 수리를 통해서 필요한 시설을 추가할 수 있는 가능성을 살펴봐야 한다.

차고 유무, 부지 크기, 침실 및 욕실 개수, 건물 외벽 형태 등을 잘 비교해서 인근에서 매매된 주택과 비슷한 조건을 지닌 픽서 어퍼 매물을 골라야 한다.

지니 잉글랜드 플리핑 투자 전문가는 “인근 매매 주택과 비슷한 조건을 지닌 픽서 어퍼 매물을 시세보다 낮은 가격에 구입한다면 올바른 구매”라고 설명했다.

■ 개발 가능성 높은 ‘조닝’

픽서 어퍼 매물이 위치한 지역의 ‘조닝’(Zoning)을 확인한다. 조닝은 관할 시정부가 도시 계획을 위해 설정한 토지 구역제다. 픽서 어퍼 매물의 형태가 단독 주택이지만 위치한 지역의 조닝이 ‘듀플렉스’(Duplex) 이상의 다세대 주택 건축을 허용한다면 재개발을 통해 더 높은 투자 수익을 올릴 수 있다.

■ 특이한 구조는 피해야

셀러의 취향이 강하게 반영된 픽서 어퍼 매물은 피해야 한다. 셀러의 취향이 마음에 들 경우 해당 픽서 어퍼 매물의 가치를 높게 판단하는 실수를 저지르기 쉽다.

하지만 개성이 강한 매물은 비슷한 취향을 지닌 일부 바이어에게만 관심을 끌고 나머지 바이어들은 놓치기 쉽다. 붙박이 가전제품 등의 시설은 바이어들 사이에서 ‘호불호’가 명확히 나뉘기 때문에 되팔 때 어려움을 겪을 수 있다. <준 최 객원기자>