비즈니스 용도로 세제혜택 끊길 수도
가구 교체 . 주택 업그레이드도 고려
요즘 주택 공유서비스, 즉 에어비앤비(Airbnb), ‘VRBO’와 같은 사이트로 톡톡히 재미를 보는 한인들이 많다. 여행객들 입장에서도 호텔보다 저렴해 절약형 여행을 즐길 수 있어 좋다. 에이비앤비 등은 사용하지 않는 방을 여행객들과 공유하는 인터넷 알선 업체다. 집 주인으로서는 힘들이지 않고 짭짭한 수입을 챙길 수 있을 것이다. 그러나 집이나 방을 빌려줄 때 집주인이 지켜야할 규정도 있으므로 주의를 기울여야 한다. 자칫 이런 규정을 무시했다가 오히려 더 큰 금전적 손실을 초래할 수 있다.
▲조닝, 시 허가, 세금 규정 숙지
집을 렌트해주고 돈을 받는다는 단순한 생각으로 공유 비즈니스에 뛰어들면 안된다.
많은 도시들이 주택 공유비즈니스에 적용되는 별도의 규정을 두고 있다. 공유 비즈니스가 허용되는 동네가 어디인지, 시로부터 허가를 받아야 하는지, 숙박세를 받아야 하는지 등등. 솔트레익시티의 ‘리얼 프로퍼티 매니지먼트’ 플랜차이즈 운영 매니저로 있는 스테이시 브라운은 “이런 규정들이 자주 바뀌기 때문에 매우 주의해서 알아봐야 한다”고 말했다.
에이비앤비와 같은 주택공유 리스팅 사이트를 이용하면 주요 도시의 시 조례 가이드를 확인해 볼 수 있고 또 주택 소유주를 대신해 숙박세를 받아주기도 한다.
하지만 이런 서비스를 제공 받는다고 해도 소유주들이 직접 알아보는 것이 바람직 하다. 시 규정을 어기면 거금의 벌금을 물수 있기 때문이다. 포틀랜드를 예로들면, 시 허가를 받고 공유 서비스를 하는 주택 소유주들은 최고 5,000달러의 벌금을 물어야 한다.
▲주택 소유주 보험 이외의 보험 필요할 수도
주택 공유서비스를 허용하는 도시에 산다고 해도 적합한 보험을 가지고 있지 않다면 자칫 큰 손해를 볼 수 있다. 주택 소유주 보험은 보통 렌트하는 사람이 건물에서 부상을 당했거나 집안 내 기물을 가져간다고 피해 보상을 해주지 않을 수 있다.
어떤 종류의 주택 소유주 보험을 가지고 있는지, 또 어느 정도까지 커버해 주는지를 꼭 확인해 봐야 한다. 적합한 보험이 없다면 부동산 내부에서 발생하는 개인 부상으로 심각한 소송을 초래 할 수 있고 병원비를 주택 소유주가 직접 내야 하는 경우도 발생할 수 있다.
▲소득세 내야 할 수도
에어비앤비와 유사 렌트 회사를 통해 들어오는 수입은 보통 과세 대상이다.
궁금증 해소 웹사이트 ‘저스트 앤스워’에서 질문에 답해주는 브라이언 마이클스 공인회계사는 “세금을 내야한다는 것을 전혀 인지하지 못하는 고객들을 자주 본다”면서 “수입이 올라가 세율이 완전히 달라지는 경우도 많다”고 경고했다.
하지만 1년에 부동산을 렌트해주는 기간이 14일 이하라면 소득세에 문제가 되지 않으므로 걱정할 필요는 없다.
그러나 일단 14일을 넘기면 렌트로 올린 수입은 소득으로 간주된다. 방 1개를 렌트해 줬다고 해도 14일을 넘기면 소득세를 내야 한다.
그런데 렌트와 관련된 경비는 세금 공제를 받을 수 있다. 따라서 정확한 관련 자료 보관이 세금을 최소화하는데 가장 중요하다.
세법 전문가들은 “비즈니스 업주들이 이용하는 좋은 세금 보고 소프트웨어를 찾거나 아니면 회계사에게 맡기는 것이 바람직할 수 있다”고 조언했다.
▲재산세 공제 혜택을 잃을 수 있다
집을 렌트하기 전에 생각해야 할 세금 문제가 꼭 소득세만은 아니다.
많은 주가 주택 소유주의 주요 거주 주택에 대해서는 재산세를 낼 때 거주주택 세금 면제나 기타 공제를 허용해 준다.
마이클스 공인 회계사는 “집은 개인 용도로 취급된다”고 말했다. 그러나 일단 렌트를 주기 시작해 돈을 번다면 주정부 또는 지방정부는 집 자체를 비즈니스 용도로 생각할 수 있다.
어떤 경우에 재산세 공제 혜택을 상실하게 되는지는 도시나 주마다 다르므로 방을 렌트주기 전에 잘 알아봐야 한다.
▲렌터들의 시선을 끄는 집 수리 필요
집이나 방을 세 놓으려는 이유는 돈을 벌기 위해서 일 것이다. 그렇지만 집안 가구가 구식이고 내부도 깔끔하지 않다면 렌터들의 구미를 자극하지 못하게 된다. 마이클 대표는 “방을 빌리려는 사람들이 제일 먼저 보는 것이 웹사이트에 올라와 있는 렌트 상품의 사진”이라고 말했다.
다른 사람들이 올려 놓은 리스팅과 경쟁을 하려면 집을 업데이트하거나 수리하고 구식 가구를 교체하는 것이 좋다. 집 밸류를 올리는 동시에 렌트비로 이런 업그레이드 비용을 충분히 뽑을 수 있다.
<김정섭 기자>
에어비앤비와 같은 주택 또는 빈방 공유 서비스에 관심을 두는 한인들이 많다. 하지만 관련 법규나 세금 문제를 정확히 이해해야 낭비를 보지 않는다. <사진 Wendy MacNaughton/The New York Times>
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