한국일보 애틀랜타
엘리트 학원
첫광고
경동나비

30% 규칙은 옛말, 소득 절반 쏟아부어도 감당 힘든 집값

미국뉴스 | 부동산 | 2024-09-13 19:00:09

집값,전국 평균 집값

구양숙 부동산표정원 융자누가 스킨 케어

집 사기 힘들다는 말이 나온 지도 오래다. 내 집 마련이 힘든 이유가 여러 가지 있지만 그중에서도 올라도 너무 오른 집값이 단연 첫 번째 이유다. 집값이 급등하기 전에는 ‘30% 규칙’이 주택 구입시 흔히 적용됐다. 주택 비용으로 소득의 30% 넘게 지출하면 안 된다는 재정적 조언이다. 그런데 이제 이런 조언은 어림도 없는 소리가 됐다. 집값이 너무 올라 소득의 30%로 살 수 있는 집을 찾는 일은 불가능 해졌기때문이다. 

 

10년 넘게 해결 안 되는 주택 매물 부족이 원흉

대출 신청 전 이자율 비교, 크레딧 점수 올려야

 

▲ 웬만한 소득으로 감당 힘든 집값

온라인 재정 정보 업체 너드월렛의 분석에 따르면 올해 2분기 전국 평균 집값은 43만 9,000달러를 기록했다. 생애첫주택구입자의 평균 다운페이먼트 비율인 8%와 최근 모기지 이자율을 적용하면 월 모기지 페이먼트는 약 3,500달러(재산세, 주택 보험료, 모기지 보험료 포함)로 25~44세 첫주택구입자의 중간 소득 대비 무려 49%에 해당한다. 30% 규칙을 크게 벗어난 비율로 주택 비용 부담이 가계부를 위협할 만큼 높은 수준에 도달한 것이다. 

이는 전국 평균 집값을 적용한 사례일 뿐 남가주처럼 집값이 살인적인 수준인 지역은 주택 비용이 상상을 초월한다. 너드월렛에 따르면 첫주택구입자가 LA에 내 집을 마련하려면 소득의 115%를 지출해야 하고 샌디에고(88%), 샌호제(73%) 등의 도시도 사정은 별반 다르지 않았다. 너드월렛의 엘리자베스 렌터 선임 이코노미스트는 “일부 지역의 월 모기지 페이먼트 수준은 첫주택구입자가 감당할 수 없는 수준으로 치솟았다”라며 “더 많은 다운페이먼트를 준비하는 등 특단의 방법이 없으면 내 집 마련은 꿈도 꿀 수 없다”라고 리얼터닷컴과의 인터뷰에서 지적했다.   

▲ 주택 구입난 최대 원인은 ‘매물 부족’

모기지 이자율이 올라서 집 사기 힘들어졌다는 말이 많다. 팬데믹이 한창이던 2~3년의 기록적으로 낮은 이자율과 비교하면 크게 오른 것은 사실이다. 하지만 과거 평균과 비교하면 낮은 수준으로 내 집 마련이 힘든 이유는 사실 다른 데 있다. 부동산 전문가들은 집을 사기 힘들어진 가장 큰 이유로 주택 매물 부족을 꼽는다. 매물은 부족하고 주택 수요는 늘고 있어 집값이 10년 넘게 상승 곡선을 이어가는 것이 주택 구입난의 가장 큰 이유다. 

팬데믹 발생 직후 주택 매물이 급감했지만, 매물 부족 현상은 이미 이전부터 있어왔다. 모기지 이자율이 떨어지면 기존 주택 보유자에 의한 매물 공급이 늘어날 것으로 기대된다. 하지만 신규 주택이 대량으로 공급되거나 갑작스러운 경기 침체가 발생하지 않고서는 매물 부족 현상은 당분간 쉽게 해결되기 힘들 것이란 우려가 크다. 

▲ 무리해서 사는 순간 ‘하우스 푸어’

새 규칙으로 여겨지는 49% 규칙에 따라 주택 구입에 소득의 절반을 지출할 각오가 되어 있다고 해도 문제가 없는 것은 아니다. 우선 모기지 대출을 받는데 어려움이 따를 수 있다. 일반적으로 모기지 페이먼트를 포함, 총부채 비율이 월 소득의 43%를 넘으면 모기지 대출 승인을 받기 힘들다. 설사 모기지 대출 승인을 받아 주택을 구입해도 주택 비용으로 나가는 돈이 너무 많아 ‘하우스 푸어’(House Poor)로 전락하기 쉽다. 하우스 푸어는 집은 있지만 다른 데 쓸 돈이 없어 생활이 팍팍해진 사람들이다. 여행이나 외식은 줄이면 되지만 은퇴자금이나 비상 자금 마련에 영향을 받으면 크레딧 카드와 같은 고리 대출의 유혹에 빠지기 쉽다.

모기지 페이먼트가 소득에서 차지하는 비율을 낮추기 위해서는 다운페이먼트를 악착같이 더 모으거나 구입 가격대를 크게 낮추는 방법밖에 없다. 부동산 에이전트들에 따르면 내 집 마련을 위해 투잡, 쓰리잡을 뛰는 바이어도 많고 집안에 안 쓰는 물건을 중고 매매 사이트에 팔아서 주택 구입 자금을 마련하는 경우도 있다. 

일부 바이어는 이른바 ‘하우스 해킹’(House Hacking) 전략을 활용해 내 집 마련에 시도하기도 한다. 하우스 해킹 대상의 주택은 2유닛 이상인 다세대 주택이다. 여러 유닛 중 한 유닛에 직접 거주하고 나머지 유닛을 임대해 발생하는 수익으로 대출을 갚고 주택 관리비로도 활용하는 내 집 마련 전략이다.  

▲ 반드시 여러 은행 이자율 비교

모기지 대출을 신청할 때는 반드시 여러 대출 기관이 제시하는 이자율을 비교해야 한다. 대개 현재 거래 중인 은행, 크레딧 유니온, 융자 중개 업체, 커뮤니티 은행 등 적어도 3곳 이상의 대출 기관과 상담을 하도록 권고된다. 각 대출 기관이 발급하는 ‘융자 견적서’(Good Faith Estimate)를 요청하면 은행별 이자율과 수수료 비용 등을 더 정확하게 비교할 수 있다. 

이처럼 발품을 파는 노력만으로도 이자율을 낮출 수 있기 때문이다. 한 조사에 따르면 여러 대출 기관으로부터 제시받은 이자율 간 0.86%포인트나 차이가 났던 것으로 나타났다. 별로 큰 차이가 아닌 것 같지만 30년 만기로 따지면 많은 이자 비용을 절약할 수 있다. 그럼에도 불구하고 대출 기관 두 곳은커녕 한 곳에서 받은 이자율로 모기지 대출을 신청하는 바이어가 대다수다. 온라인 대출 업체 렌딩트리가 지난 5월 실시한 조사에 따르면 바이어 중 54%는 대출 기관 한 곳과 상담한 뒤 모기지 대출을 받았다. 

▲ 크레딧 점수 최대한 높이기

크레딧 점수를 높이는 방법으로도 낮은 이자율을 받을 수 있다. 신용평가기관 에퀴팩스에 따르면 올해 3월 평균 크레딧 점수는 705점으로 ‘적정 수준’(Good)으로 조사됐는데 적정 수준의 크레딧 점수로는 가장 낮은 이자율을 받기 힘들다. 

가장 낮은 수준의 이자율을 받으려면 크레딧 점수를 ‘우수’(Very Good) 또는 ‘매우 우수’(Excellent) 수준으로 분류되는 750점 이상으로 끌어 올려야 한다. 크레딧 점수가 750점 이상인 바이어는 ‘불량’(Bad)으로 분류되는 650점 미만 바이어보다 약 0.39%포인트 낮은 이자율을 적용받는 것으로 조사된 바 있다.

크레딧 점수를 높이려면 사용 금액을 기한 내에 갚는 것 외에도 사용 비율을 낮게 유지하는 것이 중요하다. 한도 대비 사용액을 30% 미만으로 유지하도록 크레딧 카드 씀씀이를 관리해 비율을 최대한 낮춰야 단기간에 크레딧 점수를 높일 수 있다.                        <준 최 객원기자>

 

댓글 0

의견쓰기::상업광고,인신공격,비방,욕설,음담패설등의 코멘트는 예고없이 삭제될수 있습니다. (0/100자를 넘길 수 없습니다.)

"18∼49세 미국인 사망원인 1위"
"18∼49세 미국인 사망원인 1위"

트럼프 대중중관세 원인 지목 펜타닐…"안보 위협 요인 꼽힐 만큼 심각"중, 멕시코 마약 조직에 원료 공급…트럼프 1기 때 중국에 단속 압박중, 펜타닐을 미중관계 지렛대로 활용…작년

미, 중국 여행경보 한단계 낮춰
미, 중국 여행경보 한단계 낮춰

3단계 '여행 재고'→2단계 '평소보다 주의'  미국 국무부가 중국과의 수감자 맞교환 직후 대중국 여행경보를 하향했다.미 국무부 홈페이지에 따르면 국무부는 27일 자국민에 대한 권

트럼프인수팀 “각료 지명·임명자 겨냥 폭탄위협 등 있었다”
트럼프인수팀 “각료 지명·임명자 겨냥 폭탄위협 등 있었다”

“법집행 당국이 안전보장 위한 신속한 조치 취해” 도널드 트럼프 대통령 당선인의 대통령직 인수팀은 2기 행정부 각료 지명자 등에 대한 폭력 위협이 있었다고 27일 밝혔다.캐롤라인

[주말 가볼 만한 곳]  폭스 극장, 태양의 서커스 등 5가지 이벤트
[주말 가볼 만한 곳] 폭스 극장, 태양의 서커스 등 5가지 이벤트

이번 주말 어디갈까? 애틀랜타를 포함한 스톤 마운틴 등에서 땡스기빙데이를 포함한 주말에 가볼만한 한 5곳을 소개한다. △ 폭스 극장, 태양의 서커스가족들 및 친구들과 함께 인상적인

계란 품귀 조짐, 가격 올라
계란 품귀 조짐, 가격 올라

수요증가, 조류독감으로 생산감소다즌에 3달러 중반대 상승세 보여 추수감사절 및 할러데이 시즌을 맞아 수요가 늘고 조류독감이 계속 창궐하면서 계란 가격이 다시 오르고 있다.연방 노동

'올해도 잘 마무리' 12월 송년모임 풍성
'올해도 잘 마무리' 12월 송년모임 풍성

한인단체들 12월 송년모임 일정한인회관 송년회 장소로 외면해 2024년이 저물어가면서 애틀랜타 한인들의 송년행사 준비가 한창이다.대부분의 한인단체들은 송년행사를 간소하게, 의미있게

애틀랜타 공항 상점 입찰 ‘복마전’
애틀랜타 공항 상점 입찰 ‘복마전’

다수업체 서류미비등 부적격시의회 “투명성∙공정성 의문” 애틀랜타 하츠필드-잭슨 국제공항 내 식음료 및 소매점 입찰 과정이 도마에 오르고 있다.애틀랜타 시의회 교통위원회는  25일

지구 역사 여행 VR 영화, 애틀랜타에서 개봉
지구 역사 여행 VR 영화, 애틀랜타에서 개봉

35억년 전의 지구 역사 여행북미에서 처음으로 선보여  이클립소가 온가족이 즐길 수 있는 35억년 전 생명의 기원부터 인류의 출현에 대한 지구 여행 가상현실(VR) 영화를 개봉했다

김효지 부동산 송년 강연회
김효지 부동산 송년 강연회

12월 13일 오후 6시30분, 선착순 30명 ‘김효지의 미국 부동산’ 유튜브 채널을 운영하고 있는 김효지 턴키 글로벌 리얼티 대표는 내달 13일 금요일 오후 6시 30분 둘루스

벅헤드에 신규 오페라 센터 설립된다
벅헤드에 신규 오페라 센터 설립된다

블랭크 재단 2,750만 달러 후원  애틀랜타 오페라가 새로운 아트 센터 건설을 위한 보조금을 지원 받았다. 아서 M. 블랭크 가족 재단은 애틀랜타 오페라의 벅헤드에 위치한 5만

이상무가 간다 yotube 채널