지난 수년간 주택 시장에 수많은 변화가 있었다. 10년 넘게 장기 회복세를 이어가던 주택 시장은 예상치 못한 코로나 팬데믹으로 주택 시장은 한순간에 침체에 빠질 위기를 겪었다. 팬데믹 종료와 더불어 급등한 주택 수요로 주택 시장은 전례 없는 강한 회복세를 나타냈다. 그러던 중 고인플레이션과 고이자율로 주택 시장은 다시 숨 고르기에 들어간 상태다. 2023을 딱 한 달 남겨둔 지금 내년 주택 구입을 계획하는 바이어가 많다. 그러나 종잡을 수 없는 주택 시장 전망에 주택 구입 시기를 놓고 혼란스러워하는 바이어가 적지 않다. 온라인재정정보업체 고우뱅킹레잇닷컴이 내년 내 집 마련을 계획 중인 바이어들을 위해 전문가들의 조언을 정리했다.
매물 줄어드는 연말 피해 일찌감치 주택 구입에 나서야
다운페이먼트 비율 최대한 높이고 대출서류 준비 철저히
◇ 이자율 향방 아무도 몰라
현재 바이어들을 가장 혼란스럽게 하는 것이 바로 모기지 이자율이다. 모기지 이자율은 주택 가격과 함께 바이어가 중요하게 여기는 주택 구입 결정 요인인데 최근 이자율이 등락을 거듭하며 전망이 불투명해졌다.
8%를 넘을 기세로 가파르게 오르던 이자율은 최근 4주 연속 내림세를 보이고 있다. 이자율이 다시 오르기 전에 내 집을 마련하려는 바이어들의 모기지 신청이 일시적으로 쇄도하는 현상도 나타났다.
이처럼 주택 시장에 큰 영향을 미치는 요인이 바로 모기지 이자율이다. 하지만 내년에도 모기지 이자율의 향방을 가늠하기는 쉽지 않을 전망이다. 그래서 부동산 전문가들 사이에서는 집을 사기에 가장 나쁜 달은 바로 다음 달이라는 말이 있다. 이자율은 항상 변동하고 언제 무슨 요인에 의해 변동할지 알 수 없다.
최근에는 ‘연방준비제도’(Fed)의 기준금리 기조에 의해 모기지 이자율도 변동하고 있는데 아무도 이자율이 언제 얼마나 변동할지 예측할 수 없다. 따라서 현재 이자율 수준으로 모기지 대출을 받는 데 문제가 없다면 현재 달이 바로 집을 사기에 가장 적절하다는 의미의 조언이다. 특히 내년도 이자율 전망을 예측해 주택 구입 타이밍을 정하는 일은 매우 어려운 상황이다.
◇ 선거 있는 연말 전 구입 마쳐야
매물 부족 현상이 이미 수년째 지속 중이다. 최근에는 낮은 이자율에 묶인 주택 소유주들이 집을 내놓지 않아 매물 부족 현상이 더욱 악화하고 있다. 내년에도 매물 사정은 올해와 별반 다르지 않을 전망이다. 만약 내년 주택 구입 계획이 있다면 대통령 선거가 치러지는 연말을 피해 서둘러 구입하는 것이 좋겠다.
대개 대통령 선거가 진행되는 해에는 여러 불확실성으로 인해 집을 내놓는 셀러가 여느 해보다 더욱 줄어들기 때문이다.
부동산 중개업체 소더비 인터내셔널의 마린 맥더멋 리얼터는 “지금도 매물 부족 탓에 주택 구입에 어려움을 겪는 바이어가 많은데 내년 말에는 이 같은 현상이 더욱 악화할 것으로 우려된다”라며 “특히 내년도 대통령 선거를 둘러싸고 여러 불확실성이 이미 커지고 있는데 선거가 치러지는 11월 전후로 이미 내놓은 집도 다시 회수하는 셀러가 늘어날 것”이라고 전망했다. 따라서 내년 말까지 기다렸다가 집을 구입하게 되면 매물 부족은 물론 심각한 구입 경쟁에 맞닥뜨리게 될 것이라는 조언이다.
◇ 다운페이먼트 비율 최대한 높여야
불확실성으로 가득한 내년 주택 바이어들은 어떻게 하는 것이 좋을까? 시카고 지역 부동산 에이전트 알렉스 카라스는 “마음에 드는 매물과 적절한 이자율을 찾았을 때를 대비해 주택 구입 준비를 철저히 해두는 것이 좋다”라며 “모기지 대출 신청에 필요한 모든 서류를 준비하고 융자 사전 승인서를 발급받는 것만으로도 내년 내 집 마련에 성공할 수 있다”라고 강조했다.
맥더멋 리얼터는 “내년도 모기지 이자율 예측이 어렵기 때문에 가능하다면 전액 현금 구매 또는 높은 다운페이먼트 비율로 주택을 구입해 이자 비용을 최대한 낮춰야 한다”라고 조언했다. 이 밖에도 부동산 전문가들은 모기지 이자율 시세를 면밀히 주시하고 다운페이먼트 금액을 최대한 많이 준비하는 것도 내년 내 집 마련 성공 전략으로 제시하고 있다.
◇ ‘거래 감소^집값 상승’ 현상 여전
매물 부족으로 주택 거래는 하락세를 기록 중이지만 주택 가격은 상승하는 현상이 거듭되고 있다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 집계에 따르면 지난 10월 재판매 주택 거래량은 전달 대비 약 4.1% 감소한 약 379만 채(연율 환산)를 기록했다. 이는 전년 동월 대비로 약 14.6%나 감소한 수치로 2010년 8월 이후 가장 낮은 거래량이다.
이처럼 주택 거래가 큰 폭으로 줄고 있음에도 주택 매매 가격은 오름세를 유지 중이다. NAR에 따르며 10월 재판매 주택 매매 가격(중위 가격)은 39만 1,800달러로 전달보다 3.4% 올랐다.
10월 주택 매매 가격은 역대 10월 가격 중 가장 높은 가격이다. 로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “매물 부족과 높은 이자율이 주택 거래를 가로막는 요인이다”라며 “특히 10월 중 이자율이 크게 올라 올해 안에 주택 구입 계획을 중단한 바이어가 늘었다”라고 지적했다.
◇ 이자율 급락 없다
모기지 이자율이 4주 연속 하락세를 이어가고 있지만 주택 구입 여건이 단기간에 개선되기는 힘들 전망이다. ‘연방준비제도’(Fed)가 기준 금리를 두 차례 동결한 끝에 모기지 이자율이 결국 하락세로 돌아선 것인데 주택 구입 여건을 개선할 정도의 하락은 없을 것이란 전망이다.
물가가 여전히 목표치를 웃돌고 있기 때문에 Fed가 현재 높은 수준의 기준 금리를 예상보다 장기간 유지할 것이라는 예측이 나오고 있다. 이로 인해 모기지 이자율도 향후 수개월간 현재 수준을 이어갈 것이란 전망이 우세하다.
뱅크오브아메리카의 미첼 개스펜 이코노미스트는 “모기지 이자율이 떨어졌다고 해서 바이어에게 유리한 조건이 조성되는 것은 아니다”라며 “주택 구입 비용이 소폭 떨어졌지만 현재 높은 수준을 이자율이 장기간 이어질 것에 대비해야 할 것”이라고 경고했다.
높은 이자율로 인해 주택 구입 능력이 계속 떨어지면서 전국 대부분 지역에서 주택 구입 보다 임대가 유리한 것으로 나타났다. 뱅크오브아메리카에 다르면 전국 97개 주요 도시 중 2곳을 제외한 나머지 모든 도시에서 주택 임대료가 월 모기지 페이먼트보다 저렴한 것으로 조사됐다.
<준 최 객원기자>
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